Fiscalité immobilière à Marrakech en 2026 : ce que ça coûte vraiment d'acheter, louer et revendre

Acheter, garder, louer ou revendre un bien à Marrakech : à chaque étape correspond une taxe différente, et la plupart des acheteurs découvrent la facture complète après coup. Entre les droits d’enregistrement à la signature, la taxe d’habitation chaque année, l’impôt sur les loyers si le bien est mis en location, et la taxe sur le profit immobilier à la revente, la fiscalité peut représenter une part significative de la rentabilité réelle d’un investissement. Voici le détail, poste par poste, avec les taux en vigueur en 2026.

À l’achat : droits d’enregistrement et frais de notaire

Le premier poste de dépense fiscale intervient dès la signature. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 4 % du prix de vente ou de la valeur déclarée pour un bien construit (appartement, villa, local). Ils s’ajoutent aux frais de conservation foncière (1 % à 1,5 %) et aux honoraires du notaire (1 % à 1,5 %), réglementés par la profession.

Au total, le budget “frais d’acquisition” représente couramment 6 à 8 % du prix de vente — un chiffre à intégrer systématiquement dans le calcul de rentabilité, car il réduit d’autant la performance des premières années.

Un acheteur qui budgète uniquement le prix affiché du bien se trompe presque toujours de 6 à 8 points sur son enveloppe réelle.

Deux mesures 2026 changent la donne pour certains profils :

Pendant la détention : taxe d’habitation et taxe de services communaux

Une fois propriétaire, deux taxes locales annuelles s’appliquent : la Taxe d’Habitation (TH) et la Taxe de Services Communaux (TSC), régies par la loi 47-06. La TH est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, avec un abattement de 75 % pour une résidence principale. La TSC s’applique au taux uniforme de 10,5 % en zone urbaine (6,5 % en zone périphérique).

Ensemble, ces deux taxes représentent entre 1 200 et 15 000 MAD par an selon la surface, la ville et l’usage du bien. Le paiement est dû chaque année au plus tard le 1er juin. Plusieurs exonérations existent, notamment pour les primo-accédants pendant 5 ans à compter de l’achèvement du bien, ou pour les propriétaires de plus de 75 ans à revenus modestes.

Si vous louez : l’impôt sur les revenus locatifs

Pour un propriétaire — résident ou non, y compris les MRE — qui met son bien en location, les loyers perçus sont imposables au Maroc. Le régime applicable aux locations non meublées prévoit un abattement automatique de 40 % sur les revenus bruts, sans justificatif de charges à produire. La base imposable devient donc 60 % du loyer encaissé.

En dessous de 30 000 MAD de revenus locatifs bruts par an, l’exonération est totale. Au-delà, le contribuable choisit entre le barème progressif de l’IR après abattement, ou un taux libératoire : 10 % si le revenu brut annuel est inférieur à 120 000 MAD, 15 % au-delà, ou 20 % sur option avec retenue à la source. Depuis la loi de finances 2026, une retenue à la source de 5 % est opérée par les locataires professionnels.

Pour un propriétaire fiscalement domicilié en France, en Belgique ou en Espagne, la convention fiscale applicable détermine comment ce revenu foncier marocain est traité dans le pays de résidence — un point à vérifier avec un conseiller fiscal avant toute déclaration.

À la revente : la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI)

Dernière étape, souvent sous-estimée : la revente. La Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) s’applique au taux uniformisé de 20 % sur la plus-value nette réalisée, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession même en l’absence de plus-value démontrable.

Le calcul se fait sur l’écart entre le prix de cession et le prix d’acquisition réévalué selon des coefficients officiels. Contrairement à une idée répandue, cette taxe s’applique à tout cédant, marocain ou étranger, dès lors que le bien est situé sur le territoire marocain. Une exonération totale existe pour la résidence principale détenue depuis plus de 5 ans.

Le paiement intervient dans un délai de 30 jours après la signature de l’acte de vente authentique ; c’est généralement le notaire qui collecte la taxe et la reverse à l’administration fiscale, ce qui sécurise la transaction pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Ce qu’il faut retenir

La fiscalité immobilière marocaine n’est pas conçue pour décourager l’investissement, mais elle mérite d’être budgétée avec la même rigueur que le prix d’achat. Trois réflexes avant tout projet à Marrakech :

Un investissement mal préparé fiscalement reste rentable sur le papier et décevant sur le relevé bancaire. La fiscalité n’est pas un détail administratif : c’est une ligne de calcul à part entière.