Achat immobilier au Maroc : ce que change la pénalité sur les paiements non traçables

Transactions concernées, seuil, moyens admis et exemples

Exemples 2026 issus de la logique officielle DGI.

Cas	Droit ordinaire	Supplément 2%	Lecture
Appartement 280 000 DH payé en espèces	4% = 11 200 DH	0 DH	Sous le seuil immobilier
Appartement 400 000 DH payé en espèces	4% = 16 000 DH	8 000 DH	Seuil dépassé
Appartement 600 000 DH dont 200 000 DH en espèces	4% = 24 000 DH	4 000 DH	Sur la fraction identifiable
Fonds de commerce 290 000 DH payé en espèces	6% = 17 400 DH	5 800 DH	Pas de seuil

Transactions concernées, seuil, moyens admis et exemples

Acheteur	Contrôle	Risque	Action
Paiement	Références bancaires ou notariales	Supplément informel	Conserver preuve et reçu
Quartier	Prix, accès, demande réelle	Prix de brochure	Comparer avec transactions et biens livrés
Projet	Permis, plans, avancement	Promesse orale	Faire relire le dossier
Rendement	Net après charges	Garantie non documentée	Tester un scénario prudent

Méthode

Lecture S.A.F.E.

Checklist

Lecture pratique de la règle fiscale

La date du 1er juillet 2026 compte parce que la mesure vise les actes et conventions établis à partir de cette date. Un compromis antérieur ou une discussion commerciale ne suffit donc pas à trancher : ce qui doit être vérifié est la date de l’acte, la nature du bien, le prix déclaré et les références de règlement mentionnées.

Le seuil de 300 000 DH concerne les mutations à titre onéreux de biens immeubles ou de droits réels immobiliers. Il ne doit pas être appliqué mécaniquement aux fonds de commerce, car la note circulaire précise que ceux-ci ne sont pas concernés par ce minimum. Cette distinction évite deux erreurs fréquentes : croire que tout cash déclenche toujours 2%, ou croire qu’un petit fonds de commerce échappe forcément au supplément.

Pour un acheteur, le bon réflexe est de préparer le dossier bancaire avant la signature : origine des fonds, compte émetteur, compte bénéficiaire, références de virement ou de chèque, reçu, et cohérence avec le prix contractuel. Pour un vendeur, le risque est d’accepter une partie informelle difficile à justifier ensuite. Pour un notaire, l’enjeu est de pouvoir documenter les modalités de paiement dans l’acte et dans la comptabilité du dossier.

La mesure ne remplace pas les autres contrôles : titre foncier, identité du vendeur, capacité de signer, prix total, frais d’acquisition, fiscalité de revente et conformité du bien restent à examiner. Elle ajoute simplement une couche de discipline documentaire sur le paiement.

Grille d’audit pratique

Cette grille transforme l’analyse en questions concrètes à poser avant de signer, réserver, investir ou publier une hypothèse de rendement.

• date of deed : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• declared price : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• MAD 300,000 threshold : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• real property rights : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• business goodwill : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• cash fraction : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• bank credit : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• crossed cheque : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• bank transfer : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• electronic payment : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• bank deposit : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• set-off with documented debt : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• advance payments : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• notary accounting : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• seller account : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• developer account : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• intermediary risk : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• informal supplement : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• split payments : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• proof of funds : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• receipt wording : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• contract consistency : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• buyer responsibility : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• seller responsibility : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• MRE buyer : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• foreign buyer : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• tax audit trail : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• registration duty : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• future resale file : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.
• S.A.F.E. reconciliation : vérifiez ce point avec une pièce datée, un montant clair et une personne responsable. Pour ce sujet, l’erreur consiste à accepter une affirmation isolée sans savoir si elle vient d’un document officiel, d’un contrat, d’une observation de marché ou d’un argument commercial. Notez la source, la date de consultation et la réserve éventuelle dans le dossier d’achat.

FAQ

Quelle est la réponse courte ?

Depuis le 1er juillet 2026, les actes immobiliers au Maroc dont le prix dépasse 300 000 DH peuvent supporter un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% lorsque le paiement n’est pas traçable ou lorsque l’acte ne mentionne pas les références de règlement. Pour les fonds de commerce, le seuil de 300 000 DH ne s’applique pas.

Que faut-il vérifier en priorité ?

Le prix total, les documents, les références de paiement, l’identité du bénéficiaire et la cohérence entre promesse commerciale et contrat.

S.A.F.E. garantit-il le résultat ?

Non. S.A.F.E. structure les contrôles et les réserves à partir des documents disponibles, sans garantie publique, légale ou financière.