À chaque hausse de marché succède un discours ambivalent : les optimistes annoncent que tout va encore monter, les pessimistes préviennent que la bulle va éclater. La vérité, sur Marrakech, est plus nuancée.
Oui, les prix ont augmenté. Oui, certains biens sont surévalués. Mais non, l’attractivité fondamentale de la ville ne s’est pas évaporée. Plusieurs facteurs structurels expliquent pourquoi des investisseurs continuent d’arriver — et pourquoi ce mouvement n’est pas irrationnel.
Un tourisme structurellement solide
Le premier argument en faveur de Marrakech est difficile à contester : la ville reçoit massivement des touristes, et cette fréquentation s’installe dans la durée.
En 2025, l’aéroport Marrakech-Ménara a accueilli plus de 10 millions de passagers pour la première fois de son histoire, soit une hausse de plus de 10 % par rapport à l’année précédente. La ville représente à elle seule 28 % du trafic aérien national marocain, et affichait des taux d’occupation hôteliers supérieurs à 90 % en août 2025.
Ces chiffres ont une conséquence directe sur l’immobilier : la demande de locations de courte durée est soutenue, les riads et appartements bien placés trouvent preneurs, et les rendements locatifs restent supérieurs à ceux que l’on observe dans des marchés européens comparables.
« Marrakech n’est pas une mode. La ville s’est installée dans les cartes mentales des voyageurs européens depuis vingt ans. C’est un ancrage durable. »
Des rendements locatifs réels, pas illusoires
L’argument des rendements doit être posé sérieusement, sans exagération.
Selon les analyses disponibles, un appartement bien situé à Guéliz ou Hivernage peut dégager un rendement brut de 6 à 8 % en location longue durée. En location saisonnière, les estimations pour des villas premium oscillent entre 8 et 12 % brut.
Les riads bien gérés en Médina, exploités en maison d’hôtes ou via des plateformes de type Airbnb, peuvent atteindre 10 à 15 % brut. Mais ces chiffres supposent une gestion professionnelle, un taux d’occupation élevé, et une rénovation réussie — trois conditions qui ne se réunissent pas automatiquement.
Il faut distinguer rendement brut et rendement net. En déduisant les charges (gestion locative, entretien, taxes locales, assurance, comptabilité), le rendement réel se réduit souvent à 4 à 7 % selon le type de bien. Ce n’est pas négligeable, mais ce n’est pas non plus le chiffre qu’affichent les brochures.
Un cadre fiscal relativement favorable aux étrangers
Le Maroc a adopté des règles permettant aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers et de rapatrier leurs revenus locatifs et leurs plus-values, sous réserve d’avoir réalisé la transaction en devises.
Le régime fiscal marocain applique un abattement de 40 % sur les revenus locatifs bruts avant imposition. Les revenus nets de location sont soumis à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif. Pour les non-résidents, les retenues à la source et les conventions fiscales bilatérales peuvent simplifier la situation — mais il est indispensable de consulter un fiscaliste local avant tout investissement.
La TVA récupérable sur les biens neufs (20 %) constitue également un avantage pour les acquéreurs qui achètent en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), sous conditions. Avant d’intégrer cet avantage dans un plan financier, il faut relire les garanties et risques d’une VEFA au Maroc avec un professionnel.
L’effet multiplicateur de 2030
La Coupe du Monde 2030, co-organisée par le Maroc (avec l’Espagne et le Portugal), est un catalyseur réel pour Marrakech, même si elle n’est pas la raison principale d’investir.
Les projets en cours incluent :
- Un nouveau stade de 80 000 places
- Le lancement du tramway urbain (4 lignes, 60 km)
- L’extension de l’aéroport pour accueillir 40 millions de passagers
- Un programme de certification des hébergements non classés
- La réhabilitation de plusieurs axes et zones touristiques
Ces investissements publics améliorent la qualité d’usage de la ville et créent des effets de valorisation sur les zones adjacentes. Ils justifient une prime de confiance dans les décisions d’achat. Mais ils ne garantissent pas mécaniquement une plus-value.
Les limites réelles de l’attractivité
Aucune analyse sérieuse ne peut ignorer les contre-arguments.
La liquidité du marché reste limitée. À Marrakech, revendre un bien peut prendre du temps. Le marché secondaire est moins fluide qu’à Paris, Barcelone ou Dubai. Un investisseur qui aurait besoin de sortir rapidement pourrait se trouver en difficulté.
La gestion à distance est complexe. Pour les acheteurs étrangers qui n’habitent pas Marrakech, la gestion locative implique de faire confiance à un gestionnaire local — avec les risques que cela comporte (mauvaise gestion, surfacturation, sous-déclaration).
La régulation de la location courte durée évolue. Le décret n° 2.23.441 de 2023 encadre désormais l’exploitation Airbnb-style, avec des obligations de licence, d’enregistrement des voyageurs et de déclaration fiscale. Les contrôles se sont renforcés. Les propriétaires qui pensaient opérer en zone grise doivent adapter leurs pratiques.
La surévaluation de certains biens est réelle. Dans les zones tendues, des biens sont proposés à des prix qui intègrent des hypothèses de croissance très optimistes. L’acheteur non informé peut payer une prime spéculative qui ne se retrouvera pas dans les rendements réels.
Le profil idéal de l’investisseur à Marrakech
Marrakech n’est pas pour tout le monde. La ville convient mieux à :
- Un investisseur qui dispose d’un horizon de 7 à 10 ans minimum
- Un acheteur qui peut se passer des revenus locatifs pendant les premiers mois (vide, rénovation, mise en location)
- Un profil qui comprend le marché marocain et ses spécificités (droit de propriété, fiscalité locale, gestion locative)
- Un acquéreur qui a les moyens de visiter régulièrement le bien et de s’impliquer dans sa gestion
Ce qu’il faut retenir
Marrakech reste une destination d’investissement immobilier légitime, portée par des fondamentaux touristiques solides et un cadre fiscal relativement favorable. Les rendements réels existent — mais ils demandent du travail, de la prudence et un horizon de placement long.
Les investisseurs qui arrivent avec des attentes réalistes, une due diligence sérieuse et un partenaire local de confiance peuvent trouver à Marrakech des actifs intéressants. Ceux qui arrivent attirés par les brochures et les promesses de rendements à deux chiffres risquent de déchanter.
Avant de regarder un projet neuf, il est utile de relire les critères de confiance d’un projet immobilier : promoteur, dossier, paiements, qualité, prix, livraison et transparence. Cela commence souvent par vérifier un promoteur immobilier, surtout lorsqu’un programme est vendu avant livraison.
La différence, comme toujours, tient à la qualité de la préparation.
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Avis de non-responsabilité : Cet article est une analyse éditoriale et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Toute décision d'investissement doit être précédée d'une consultation auprès de professionnels qualifiés.
