Retenue à la source de 5 % sur les loyers : ce qui change au 1er juillet 2026

Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle règle fiscale s’applique discrètement mais concrètement sur une partie du marché locatif marocain : certains locataires doivent désormais prélever 5 % sur le loyer avant de le verser à leur bailleur, et reverser ce montant à l’État. Prévue par la loi de finances 2026 et précisée par la note circulaire n° 737 de la Direction Générale des Impôts (DGI), cette mesure ne concerne pas les particuliers qui louent leur appartement, mais elle change la donne pour une partie non négligeable des bailleurs professionnels et des investisseurs à Marrakech.

Qui est concerné par cette retenue

La retenue à la source de 5 % s’applique aux produits de location de biens immobiliers au sens large : bureaux, locaux commerciaux, usines, entrepôts, hangars, terrains, et plus généralement tout bien immeuble bâti ou non bâti donné en location dans un cadre professionnel.

Deux situations déclenchent l’obligation pour le locataire :

• Locataire personne morale vers bailleur personne morale : dès le 1er juillet 2026, toute personne morale qui verse un loyer à une autre personne morale (société soumise à l’IS, ou personne physique soumise à l’IR selon le régime du résultat net réel ou simplifié) doit appliquer la retenue de 5 % du montant hors TVA.
• Grandes entreprises locataires : pour les autres locataires, l’obligation s’applique dès lors que leur chiffre d’affaires hors TVA du dernier exercice clos atteint ou dépasse 500 millions de dirhams.

« La retenue s’opère sur le montant brut des loyers, hors TVA, et doit être reversée par le locataire au Trésor — c’est un mécanisme de collecte anticipée, pas un impôt supplémentaire. »

Le montant retenu n’est pas une charge nouvelle pour le bailleur : il s’impute ensuite sur son impôt sur les sociétés ou son impôt sur le revenu dû au titre de l’exercice, avec possibilité de restitution de l’excédent. En pratique, c’est surtout un effet de trésorerie qui se déplace du bailleur vers l’État, par l’intermédiaire du locataire.

Un dispositif à seuils progressifs jusqu’en 2028

Le législateur a choisi une montée en charge étalée dans le temps plutôt qu’une application brutale à toutes les entreprises :

1. 1er juillet 2026 : obligation pour les entreprises dont le chiffre d’affaires hors TVA atteint 500 millions de dirhams, et pour toutes les personnes morales locataires de bailleurs personnes morales.
2. 1er janvier 2027 : le seuil descend à 350 millions de dirhams de chiffre d’affaires hors TVA.
3. 1er janvier 2028 : le seuil descend encore à 200 millions de dirhams de chiffre d’affaires hors TVA.

Cette trajectoire signifie qu’un nombre croissant d’entreprises locataires — y compris des PME de taille intermédiaire à Marrakech — entreront progressivement dans le champ du dispositif d’ici 2028, même si elles n’y sont pas soumises aujourd’hui.

Ce que ça change concrètement pour les bailleurs

Pour un propriétaire qui loue un local commercial, un bureau ou un entrepôt à une entreprise entrant dans le champ du dispositif, la mécanique se traduit ainsi :

• Le loyer perçu chaque mois ou chaque trimestre est amputé de 5 % dès l’émission du paiement par le locataire.
• Le locataire doit délivrer un bordereau ou une attestation de retenue, à conserver pour la déclaration fiscale annuelle du bailleur.
• Cette retenue vient en déduction de l’IS ou de l’IR dû par le bailleur en fin d’exercice — elle n’augmente pas la charge fiscale globale, mais elle réduit la trésorerie disponible en cours d’année.
• Un bailleur qui gère plusieurs baux commerciaux avec de grandes entreprises locataires peut voir un flux de trésorerie régulier amputé de 5 % pendant plusieurs mois avant régularisation.

Pour les investisseurs à Marrakech qui détiennent des locaux commerciaux loués à des enseignes ou des sociétés de taille significative — un profil courant dans les zones comme Guéliz ou les quartiers d’affaires — l’impact reste limité sur l’année complète, mais mérite d’être intégré dans le calcul de trésorerie prévisionnelle, en particulier pour les bailleurs qui ont eux-mêmes des échéances de crédit à honorer sur ces mêmes loyers.

Ce qu’il faut retenir

Cette réforme ne touche pas la location résidentielle classique entre particuliers, qui reste hors du champ de cette retenue à la source. Elle vise avant tout à sécuriser la collecte de l’impôt sur les revenus locatifs professionnels, un segment où la DGI observait historiquement des marges de sous-déclaration. Pour un bailleur professionnel à Marrakech, trois réflexes s’imposent : vérifier si son locataire entre dans le champ du dispositif, exiger systématiquement le bordereau de retenue, et intégrer ce décalage de trésorerie dans son budget prévisionnel plutôt que de le découvrir au moment du premier virement amputé.

Cet article présente une synthèse pédagogique du dispositif tel que décrit par la note circulaire n° 737 de la DGI. Il ne remplace pas une consultation fiscale personnalisée : le régime d’imposition exact (IS, IR-RNR, IR-RNS) et le statut du locataire déterminent l’application précise de la retenue à chaque situation.