Fiscalidad inmobiliaria en Marrakech 2026: lo que cuesta realmente comprar, alquilar y revender

Comprar, mantener, alquilar o revender un inmueble en Marrakech: cada etapa tiene su propio impuesto, y la mayoría de los compradores descubre la factura completa demasiado tarde. Entre los derechos de registro al firmar, el impuesto de vivienda cada año, el impuesto sobre los alquileres si el bien se pone en renta, y la tasa sobre la plusvalía en la reventa, la fiscalidad puede representar una parte significativa de la rentabilidad real de una inversión. Aquí el detalle, partida por partida, con los tipos vigentes en 2026.

Al comprar: derechos de registro y gastos de notaría

El primer gasto fiscal llega en el momento de la firma. Los derechos de registro ascienden al 4% del precio de venta o del valor declarado para un inmueble construido (piso, villa, local). Se suman los gastos de conservación de la propiedad (1% a 1,5%) y los honorarios del notario (1% a 1,5%), regulados por la profesión.

En total, el presupuesto de “gastos de adquisición” suele representar entre el 6% y el 8% del precio de venta — una cifra que hay que incorporar siempre al cálculo de rentabilidad, ya que reduce directamente el rendimiento de los primeros años.

Un comprador que solo presupuesta el precio anunciado del inmueble casi siempre se equivoca en 6 a 8 puntos sobre su presupuesto real.

Dos medidas de 2026 cambian la situación para ciertos perfiles:

Durante la tenencia: impuesto de vivienda y tasa de servicios comunales

Una vez propietario, se aplican dos impuestos locales anuales: el Impuesto de Vivienda (TH) y la Tasa de Servicios Comunales (TSC), regidos por la ley 47-06. El TH se calcula sobre el valor locativo catastral del inmueble, con una deducción del 75% para una residencia principal. La TSC se aplica a un tipo uniforme del 10,5% en zona urbana (6,5% en zona periférica).

Juntos, estos dos impuestos representan entre 1.200 y 15.000 MAD al año según la superficie, la ciudad y el uso del inmueble. El pago vence cada año, a más tardar el 1 de junio. Existen varias exenciones, en particular para los compradores de primera vivienda durante 5 años desde la finalización del inmueble, o para propietarios mayores de 75 años con ingresos modestos.

Si alquila: el impuesto sobre los ingresos por alquiler

Para un propietario — residente o no, incluidos los MRE (marroquíes residentes en el extranjero) — que pone su inmueble en alquiler, las rentas percibidas son imponibles en Marruecos. El régimen aplicable a los alquileres no amueblados prevé una deducción automática del 40% sobre los ingresos brutos, sin necesidad de justificar gastos. La base imponible pasa a ser, por tanto, el 60% del alquiler cobrado.

Por debajo de 30.000 MAD de ingresos brutos anuales por alquiler, la exención es total. Por encima de ese umbral, el contribuyente elige entre la escala progresiva del IR tras la deducción, o un tipo fijo: 10% si el ingreso bruto anual es inferior a 120.000 MAD, 15% por encima, o 20% de forma opcional con retención en origen. Desde la ley de finanzas de 2026, los arrendatarios profesionales aplican una retención en origen del 5%.

Para un propietario con residencia fiscal en Francia, Bélgica o España, el convenio fiscal aplicable determina cómo se trata esta renta inmobiliaria marroquí en su país de residencia — un punto que conviene verificar con un asesor fiscal antes de declarar.

Al revender: la Tasa sobre la Plusvalía Inmobiliaria (TPI)

La última etapa, a menudo subestimada, es la reventa. La Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) se aplica a un tipo uniforme del 20% sobre la plusvalía neta obtenida, con una percepción mínima del 3% del precio de cesión incluso cuando no pueda demostrarse ninguna plusvalía.

El cálculo se basa en la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición revalorizado según coeficientes oficiales. Al contrario de lo que suele pensarse, este impuesto se aplica a cualquier vendedor, marroquí o extranjero, siempre que el inmueble esté situado en territorio marroquí. Existe una exención total para la residencia principal poseída durante más de 5 años.

El pago debe realizarse en un plazo de 30 días tras la firma de la escritura de venta; normalmente es el notario quien recauda el impuesto y lo transfiere a la administración fiscal, lo que da seguridad a la transacción tanto para el comprador como para el vendedor.

Lo que hay que recordar

La fiscalidad inmobiliaria marroquí no está pensada para desincentivar la inversión, pero merece el mismo rigor presupuestario que el precio de compra. Tres reflejos antes de cualquier proyecto en Marrakech:

Una inversión mal preparada fiscalmente puede parecer rentable sobre el papel y resultar decepcionante en el extracto bancario. La fiscalidad no es un detalle administrativo: es una partida de cálculo por derecho propio.