Comprar un inmueble en Marruecos: el proceso paso a paso en 2026

Muchos compradores descubren el proceso de compra inmobiliaria en Marruecos sobre la marcha: un compromiso firmado demasiado rápido, un documento reclamado en el último momento, un plazo subestimado en varios meses. Sin embargo, el mecanismo no es misterioso. Se basa en una cadena de etapas precisas, documentos identificables y, desde 2025, un circuito administrativo reforzado entre el notario, el fisco y el Registro de la Propiedad.

Este artículo describe esa cadena en orden, con los plazos reales observados y los puntos de atención específicos para extranjeros y para los Marroquíes Residentes en el Extranjero (MRE) que compran desde fuera del país.

Las grandes etapas, de la visita a la entrega de llaves

El proceso de compra se articula generalmente en siete momentos: definición del proyecto y del presupuesto, verificaciones jurídicas previas sobre el inmueble, elección del notario, organización de la financiación, firma del compromiso de venta, levantamiento de las condiciones suspensivas y, por último, firma de la escritura definitiva y entrega de llaves.

Dos momentos estructuran todo lo demás:

• El compromiso (o promesa de venta): se bloquea generalmente en depósito ante el notario una señal del 5 al 10% del precio. Para los compradores no residentes, los bancos exigen en la práctica una aportación personal más elevada, del orden del 30 al 40% del precio — una práctica bancaria habitual en 2026, no impuesta por la ley.
• La escritura definitiva: llega tras el levantamiento de las condiciones suspensivas (aprobación de la financiación, situación hipotecaria limpia, inmueble libre de litigios) y da lugar a la transmisión de la propiedad.

«El proceso total de una transacción inmobiliaria en Marruecos dura generalmente entre 3 y 6 meses, desde el compromiso hasta la entrega de llaves.»

Tras la firma del compromiso, el comprador dispone de un plazo de desistimiento de 7 días sin necesidad de justificar el motivo. Entre el compromiso y la escritura definitiva hay que contar de media entre dos y tres meses, el tiempo que necesita el banco para instruir el expediente y ambas partes para reunir la documentación necesaria.

Los documentos que hay que reunir antes de firmar

Antes incluso de redactar un compromiso, un profesional marroquí (notario o abogado) debe verificar varios elementos sobre el inmueble y el vendedor:

• el certificado de propiedad emitido por la ANCFCC, con menos de tres meses de antigüedad, que revela el propietario inscrito, las hipotecas, oposiciones y servidumbres eventuales;
• la situación hipotecaria y la ausencia de pre-anotaciones o embargos;
• la conformidad urbanística (licencia de construcción, ausencia de litigios);
• las deudas pendientes: cuotas de comunidad, impuesto de vivienda, agua y electricidad;
• para una compra sobre plano (VEFA), la homologación del promotor y la conformidad del contrato de reserva.

Para el comprador extranjero hay que añadir los justificantes del origen de los fondos: extractos bancarios y certificado de transferencia internacional en divisas, exigidos por cumplimiento normativo y para poder, más adelante, repatriar el producto de una reventa. El Office des Changes recuerda que la adquisición de bienes inmuebles constituye una forma reconocida de inversión extranjera en Marruecos, y que el inversor —incluido el MRE— debe enviar un informe de la operación en un plazo de seis meses, acompañado de los formularios bancarios que justifiquen la financiación en divisas.

El propio certificado de propiedad se obtiene ante la ANCFCC con una tasa fija de 100 dirhams por certificado y un plazo oficial de expedición de dos días hábiles una vez presentada la solicitud.

El nuevo circuito obligatorio: notario, DGI y luego ANCFCC

Desde el 1 de enero de 2025, la ley de finanzas n.º 60-24 ha endurecido el control fiscal sobre las transmisiones inmobiliarias. El conservador de la propiedad rechaza ahora sistemáticamente cualquier escritura de transmisión que no vaya acompañada de un certificado de registro emitido por la Direction Générale des Impôts (DGI, la administración tributaria).

En concreto, el circuito pasa a ser: escritura notarial, después registro ante la DGI que genera el certificado, y por último depósito del expediente completo en la ANCFCC. Una escritura presentada directamente ante el Registro de la Propiedad sin ese certificado previo ya no es admisible. Esta etapa adicional busca reforzar la trazabilidad fiscal de las transacciones transfronterizas y afecta tanto a los compradores residentes como a los MRE y extranjeros.

Una vez depositado el expediente, la inscripción definitiva del nuevo propietario en el título de propiedad tarda generalmente entre uno y cuatro meses, según la carga de trabajo de la conservación de la propiedad local. Se recomienda exigir al notario un recibo de depósito en la ANCFCC en el momento mismo de la firma, seguir el avance a través del portal Mohafadati, y solo después reclamar el certificado de propiedad actualizado a nombre del nuevo comprador.

Comprar desde el extranjero: el poder MRE

Para un MRE o un extranjero que no puede desplazarse, la compra se realiza mediante un poder notarial. Desde la ley 69-16 del 14 de septiembre de 2017, todo poder destinado a la compra o venta de un inmueble en Marruecos debe establecerse obligatoriamente en forma auténtica —notarial o adular— bajo pena de nulidad de la operación. Un poder bajo firma privada, incluso legalizado, es rechazado por el Registro de la Propiedad.

Desde el 1 de enero de 2019, los consulados marroquíes ya no pueden otorgar por sí mismos actos auténticos adulares: el poder debe firmarse, por tanto, ante un notario marroquí, o ante un notario extranjero y después apostillarse. Marruecos aplica el Convenio de La Apostilla desde el 14 de agosto de 2016, lo que permite reconocer un acto notarial extranjero sin pasar por una legalización consular más pesada.

El poder debe mencionar obligatoriamente un precio máximo de compra, la identificación precisa del inmueble, las facultades de pago autorizadas (precio, honorarios notariales, derechos de registro, gastos de la ANCFCC) y una duración de validez limitada —seis meses es una práctica habitual. Sin un precio máximo explícito, el apoderado podría jurídicamente comprar por encima del presupuesto previsto.

Cuánto tiempo se tarda realmente

Conviene distinguir tres fases para construir un calendario realista:

• Antes del poder o del compromiso: dos a cuatro semanas para las verificaciones previas sobre el inmueble, más si el expediente revela puntos por aclarar.
• Del compromiso a la escritura definitiva: dos a tres meses de media, incluida la instrucción de la financiación bancaria.
• De la escritura definitiva a la inscripción del título a su nombre: uno a cuatro meses adicionales, según la conservación de la propiedad competente.

En total, un proyecto que se desarrolla sin complicaciones raramente lleva menos de tres meses, y seis meses no tiene nada de excepcional en cuanto entran en juego una financiación bancaria o un poder internacional. Firmar un compromiso sin haber visto el certificado de propiedad actualizado, o transferir fondos antes de contar con el justificante de depósito del notario, sigue siendo la fuente más frecuente de litigios.

Checklist antes de firmar

• Certificado de propiedad ANCFCC del vendedor obtenido y con menos de tres meses de antigüedad
• Situación hipotecaria verificada: ausencia de embargo, oposición o pre-anotación
• Conformidad urbanística confirmada si hay construcción reciente o VEFA
• Origen de los fondos documentado (extractos bancarios, certificado de transferencia en divisas)
• Poder en forma auténtica con precio máximo, si la compra es a distancia
• Certificado de registro de la DGI anticipado antes de cualquier depósito en la ANCFCC
• Recibo de depósito en la ANCFCC solicitado al notario en el momento de la firma de la escritura definitiva
• Calendario realista fijado: contar entre 3 y 6 meses desde el compromiso hasta la inscripción definitiva

Este artículo presenta una síntesis pedagógica del proceso generalmente observado en 2026. No sustituye una consulta notarial o jurídica personalizada: cada expediente —estatus de residencia, tipo de inmueble, modo de financiación— puede modificar el orden o la duración de determinadas etapas.