Retención en origen del 5% sobre los alquileres: qué cambia en Marruecos el 1 de julio de 2026

Desde el 1 de julio de 2026, una nueva regla fiscal se aplica de forma discreta pero concreta a una parte del mercado de alquiler marroquí: ciertos inquilinos deben ahora retener el 5% del alquiler antes de pagárselo a su arrendador, y entregar ese importe al Estado. Prevista por la ley de finanzas 2026 y detallada por la nota circular n.º 737 de la Dirección General de Impuestos (DGI), esta medida no afecta a los particulares que alquilan su vivienda, pero cambia las reglas del juego para una parte considerable de los arrendadores profesionales e inversores en Marrakech.

Quién está afectado por esta retención

La retención en origen del 5% se aplica en sentido amplio a los ingresos por alquiler de bienes inmuebles: oficinas, locales comerciales, fábricas, almacenes, naves, terrenos y, en general, cualquier inmueble construido o no construido alquilado en un contexto profesional.

Dos situaciones activan la obligación para el inquilino:

• Inquilino persona jurídica hacia arrendador persona jurídica: desde el 1 de julio de 2026, toda persona jurídica que pague un alquiler a otra persona jurídica (sociedad sujeta al IS, o persona física sujeta al IR según el régimen de resultado neto real o simplificado) debe aplicar la retención del 5% sobre el importe sin IVA.
• Grandes empresas inquilinas: para los demás inquilinos, la obligación se aplica cuando su cifra de negocio sin IVA del último ejercicio cerrado alcanza o supera los 500 millones de dirhams.

«La retención se aplica sobre el importe bruto de los alquileres, sin IVA, y debe ser entregada por el inquilino al Tesoro — es un mecanismo de recaudación anticipada, no un impuesto adicional.»

El importe retenido no supone una nueva carga para el arrendador: se imputa posteriormente a su impuesto sobre sociedades o su impuesto sobre la renta del ejercicio, con posibilidad de devolución del excedente. En la práctica, se trata sobre todo de un efecto de tesorería que se traslada del arrendador al Estado, a través del inquilino.

Un dispositivo con umbrales progresivos hasta 2028

El legislador ha optado por una entrada en vigor escalonada en el tiempo en lugar de una aplicación brusca a todas las empresas:

1. 1 de julio de 2026: obligación para las empresas cuya cifra de negocio sin IVA alcance los 500 millones de dirhams, y para todas las personas jurídicas inquilinas de arrendadores personas jurídicas.
2. 1 de enero de 2027: el umbral desciende a 350 millones de dirhams de cifra de negocio sin IVA.
3. 1 de enero de 2028: el umbral desciende de nuevo a 200 millones de dirhams de cifra de negocio sin IVA.

Esta trayectoria significa que un número creciente de empresas inquilinas — incluidas pymes de tamaño intermedio en Marrakech — entrarán progresivamente en el ámbito del dispositivo de aquí a 2028, aunque no estén sujetas a él hoy.

Qué cambia en concreto para los arrendadores

Para un propietario que alquila un local comercial, una oficina o un almacén a una empresa dentro del ámbito del dispositivo, la mecánica se traduce así:

• El alquiler percibido cada mes o cada trimestre se reduce en un 5% desde el momento en que el inquilino emite el pago.
• El inquilino debe entregar un justificante o certificado de retención, que debe conservarse para la declaración fiscal anual del arrendador.
• Esta retención se deduce del IS o del IR debido por el arrendador al final del ejercicio — no aumenta la carga fiscal global, pero reduce la tesorería disponible durante el año.
• Un arrendador que gestiona varios contratos comerciales con grandes empresas inquilinas puede ver un flujo de tesorería regular reducido en un 5% durante varios meses antes de la regularización.

Para los inversores en Marrakech que poseen locales comerciales alquilados a marcas o empresas de tamaño considerable — un perfil habitual en zonas como Guéliz o los distritos de negocios — el impacto anual sigue siendo limitado, pero merece integrarse en el cálculo de tesorería previsional, en particular para los arrendadores que a su vez tienen vencimientos de crédito que cubrir con esos mismos alquileres.

Lo que hay que recordar

Esta reforma no afecta al alquiler residencial clásico entre particulares, que permanece fuera del ámbito de esta retención en origen. Su objetivo principal es asegurar la recaudación del impuesto sobre los ingresos por alquileres profesionales, un segmento donde la DGI observaba históricamente márgenes de infradeclaración. Para un arrendador profesional en Marrakech, conviene adoptar tres reflejos: comprobar si su inquilino entra en el ámbito del dispositivo, exigir sistemáticamente el certificado de retención, e integrar este desfase de tesorería en su presupuesto previsional en lugar de descubrirlo en el primer pago reducido.

Este artículo ofrece una síntesis pedagógica del dispositivo tal como lo describe la nota circular n.º 737 de la DGI. No sustituye una consulta fiscal personalizada: el régimen impositivo exacto (IS, IR-RNR, IR-RNS) y el estatus del inquilino determinan la aplicación precisa de la retención en cada situación.