Vastgoedbelasting in Marrakech 2026: wat kopen, verhuren en verkopen echt kosten

Een woning kopen, bezitten, verhuren of verkopen in Marrakech: elke fase heeft haar eigen belasting, en de meeste kopers ontdekken de volledige rekening pas achteraf. Tussen registratierechten bij de ondertekening, jaarlijkse woonbelasting, belasting op huurinkomsten als het pand wordt verhuurd, en meerwaardebelasting bij verkoop, kan de fiscaliteit een aanzienlijk deel van het werkelijke rendement van een investering opslokken. Hier het overzicht, post per post, met de tarieven die in 2026 gelden.

Bij aankoop: registratierechten en notariskosten

De eerste fiscale kostenpost ontstaat al bij de ondertekening. De registratierechten bedragen 4% van de verkoopprijs of de aangegeven waarde voor een gebouwd pand (appartement, villa, bedrijfspand). Daar komen de kosten van de kadastrale bewaring (1% tot 1,5%) en de notariskosten (1% tot 1,5%) bovenop, die door de beroepsgroep zijn vastgelegd.

In totaal komt het budget voor “aankoopkosten” doorgaans neer op 6 tot 8% van de verkoopprijs — een cijfer dat altijd in de rendementsberekening moet worden meegenomen, want het drukt rechtstreeks op het resultaat van de eerste jaren.

Een koper die alleen de vermelde prijs van het pand begroot, zit bijna altijd 6 tot 8 punten naast zijn werkelijke budget.

Twee maatregelen uit 2026 veranderen de situatie voor bepaalde profielen:

Tijdens het bezit: woonbelasting en gemeentebelasting

Eenmaal eigenaar, gelden twee jaarlijkse lokale belastingen: de Woonbelasting (Taxe d’Habitation, TH) en de Gemeentebelasting (Taxe de Services Communaux, TSC), geregeld door wet 47-06. De TH wordt berekend op de kadastrale huurwaarde van het pand, met een aftrek van 75% voor een hoofdverblijf. De TSC geldt tegen een uniform tarief van 10,5% in stedelijke zones (6,5% in randzones).

Samen komen deze twee belastingen doorgaans neer op 1.200 tot 15.000 MAD per jaar, afhankelijk van oppervlakte, stad en gebruik van het pand. De betaling is jaarlijks verschuldigd, uiterlijk op 1 juni. Er bestaan verschillende vrijstellingen, onder meer voor eerste kopers gedurende 5 jaar vanaf de oplevering, of voor eigenaars ouder dan 75 jaar met een bescheiden inkomen.

Bij verhuur: belasting op huurinkomsten

Voor een eigenaar — ingezetene of niet, met inbegrip van Marokkanen in het buitenland (MRE) — die zijn pand verhuurt, zijn de ontvangen huurinkomsten belastbaar in Marokko. De regeling voor ongemeubileerde verhuur voorziet in een automatische aftrek van 40% op de bruto-inkomsten, zonder dat individuele kosten hoeven te worden aangetoond. De belastbare grondslag wordt zo 60% van de ontvangen huur.

Onder 30.000 MAD bruto jaarlijkse huurinkomsten geldt volledige vrijstelling. Daarboven kiest de belastingplichtige tussen het progressieve IR-tarief na aftrek, of een vast tarief: 10% als het bruto jaarinkomen onder 120.000 MAD ligt, 15% daarboven, of 20% optioneel met bronbelasting. Sinds de begrotingswet 2026 passen professionele huurders een bronheffing van 5% toe.

Voor een eigenaar die fiscaal inwoner is van Frankrijk, België of Spanje, bepaalt het toepasselijke belastingverdrag hoe dit Marokkaanse huurinkomen in het woonland wordt behandeld — het is raadzaam dit vooraf met een belastingadviseur na te gaan.

Bij verkoop: de meerwaardebelasting (TPI)

De laatste, vaak onderschatte, fase is de verkoop. De Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) geldt tegen een uniform tarief van 20% op de gerealiseerde nettomeerwaarde, met een minimumheffing van 3% van de verkoopprijs, zelfs als er geen aantoonbare meerwaarde is.

De berekening is gebaseerd op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, geherwaardeerd volgens officiële coëfficiënten. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, geldt deze belasting voor elke verkoper, Marokkaans of buitenlands, zodra het pand zich op Marokkaans grondgebied bevindt. Er bestaat een volledige vrijstelling voor een hoofdverblijf dat langer dan 5 jaar in bezit is.

De betaling moet gebeuren binnen 30 dagen na ondertekening van de authentieke verkoopakte; meestal int de notaris de belasting en stort die door aan de belastingdienst, wat de transactie voor zowel koper als verkoper zeker stelt.

Wat te onthouden

De Marokkaanse vastgoedfiscaliteit is niet bedoeld om investeringen te ontmoedigen, maar verdient dezelfde budgettaire discipline als de aankoopprijs zelf. Drie reflexen vóór elk project in Marrakech:

Een fiscaal slecht voorbereide investering kan op papier winstgevend lijken en teleurstellend uitpakken op het bankafschrift. Fiscaliteit is geen administratief detail — het is een volwaardige rekenpost.