Louer son bien à l'année à Marrakech : ce que la loi 67-12 impose vraiment au propriétaire

Beaucoup d’investisseurs étrangers à Marrakech découvrent le bail marocain le jour où quelque chose se passe mal : un locataire qui ne paie plus, une caution que l’on refuse de rendre, une hausse de loyer contestée. Les règles sont pourtant écrites, et elles sont largement défavorables au propriétaire qui a négligé la paperasse de départ. La loi 67-12, promulguée le 19 novembre 2013, publiée au Bulletin officiel n° 6208 et en vigueur depuis le 28 février 2014, encadre tous les baux d’habitation et à usage professionnel non commercial au Maroc, quelle que soit la nationalité du bailleur. Voici ce qu’elle impose concrètement, et les chiffres à connaître avant de mettre un bien en location longue durée.

Le socle légal : quatre obligations que rien ne remplace

La loi 67-12 a abrogé le dahir de 1980 avec un objectif affiché de rééquilibrage entre les deux parties. En pratique, quatre points déterminent l’issue de presque tous les litiges.

Le contrat écrit. La location doit être formalisée par un écrit ayant date certaine, établi en au moins deux exemplaires, avec des mentions obligatoires : identité complète des parties (CIN ou carte de séjour), désignation précise du logement, montant du loyer, durée, montant du dépôt de garantie, répartition des charges. Un bail verbal n’est pas nul en soi, mais il rend la preuve du loyer convenu et de la durée quasiment impossible devant un tribunal.

L’état des lieux contradictoire. Il doit être établi à la remise des clés, signé par les deux parties et annexé au bail. La sanction est sévère et souvent ignorée : en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de tout recours pour les dégradations constatées à la sortie.

Le dépôt de garantie. Il est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Tout montant supérieur est irrégulier. À la restitution du bien, le bailleur dispose d’un mois au maximum pour rembourser, déduction faite des sommes réellement dues et justifiées par devis ou factures — pas par une simple affirmation.

La quittance de loyer. L’article 11 impose au bailleur de délivrer une quittance dès que le locataire la demande, et gratuitement. La refuser ou la facturer est une infraction. Pour un propriétaire non résident, ces quittances constituent aussi la trace comptable qui servira à justifier ses revenus fonciers.

« En l’absence d’état des lieux d’entrée, le local est présumé remis au locataire en bon état. »

Combien louer, et quand peut-on augmenter

Le loyer initial est librement fixé. Les fourchettes observées à Marrakech sur 2025-2026, pour un appartement standard d’une à trois chambres, donnent un ordre de grandeur utile :

Quartier	Loyer mensuel indicatif (USD)
Hivernage	900 – 1 400
Palmeraie	800 – 1 300
Guéliz	700 – 1 200
Agdal	550 – 900
Route de Casablanca	500 – 850
Médina (périphérie)	450 – 750

Ces montants sont des prix affichés dans les annonces, pas des loyers transactionnels : il n’existe pas de base officielle des loyers réellement signés au Maroc, et l’écart avec le loyer négocié est réel, surtout hors saison touristique. À utiliser comme repère de positionnement, pas comme une promesse de rendement. Pour le choix du secteur, notre comparatif des meilleurs quartiers de Marrakech détaille les profils d’acheteurs et de locataires.

Sur la révision, deux règles se cumulent et sont souvent confondues :

• La loi 67-12 ne prévoit aucune augmentation automatique. Sans clause de révision expresse dans le bail, le loyer reste figé pendant la durée du contrat et de ses reconductions. Une hausse imposée unilatéralement, sans clause ni accord du locataire, est nulle ; le bailleur doit alors saisir le tribunal, qui statuera sur la valeur locative.
• La loi 07-03 plafonne la révision : au maximum 8 % pour un local à usage d’habitation et 10 % pour un usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal, et pas plus d’une fois tous les trois ans. Toute révision en deçà de ce délai ou au-delà de ces taux est interdite.

Concrètement, un loyer de 6 000 MAD ne peut pas passer à 8 000 MAD parce que le marché a monté : le plafond légal de la révision triennale le porte à 6 480 MAD.

Loyer impayé : la procédure réelle, et sa durée

C’est le point où les propriétaires à distance perdent le plus d’argent, souvent parce qu’ils réagissent trop tard ou hors du cadre légal. Aucune expulsion ne peut intervenir sans décision judiciaire. Couper l’eau ou l’électricité, changer une serrure ou faire pression pour obtenir un départ expose le bailleur à des poursuites pénales, y compris lorsque le locataire est effectivement en tort.

La séquence légale est la suivante :

1. Mise en demeure par huissier de justice, laissant au locataire un délai minimum de 15 jours pour payer. Une simple lettre recommandée ne suffit pas à ouvrir la suite de la procédure.
2. Requête au président du tribunal pour obtenir une ordonnance de payer, possible en procédure d’urgence.
3. Notification de l’ordonnance au locataire, qui dispose de 48 heures pour payer ou former opposition.
4. Exécution forcée en l’absence de paiement ou d’opposition : l’expulsion est alors menée par un huissier mandaté par le tribunal.

Les délais de notification et d’audiencement restent variables, et c’est la partie que personne ne peut garantir à l’avance. La conséquence pratique est claire pour un propriétaire non résident : la réactivité au premier impayé pèse plus lourd que la qualité du bail. C’est aussi l’un des arguments les plus solides en faveur d’un mandat de gestion locale — dont les coûts réels sont détaillés dans notre analyse des charges de copropriété et de la gestion locative à Marrakech.

Reprendre son bien : l’article 45 et ses conditions

Un bailleur peut récupérer son logement pour l’habiter lui-même, ou pour y loger son conjoint, ses ascendants ou ses descendants directs. Ce n’est pas un droit discrétionnaire : l’article 45 impose un motif sérieux et légitime, un congé notifié dans les formes — acte adoulaire, acte notarié ou exploit d’huissier, jamais un SMS ou un appel — et la preuve du motif invoqué.

Deux garde-fous protègent le locataire. Le congé irrégulier dans sa forme ou son délai est annulable, et le bail se reconduit alors pour une nouvelle période. Et si le propriétaire reprend le bien sans l’occuper réellement dans les six mois, le locataire peut saisir le tribunal et réclamer des dommages et intérêts.

Ce que la loi ne tranche pas clairement

Deux points font l’objet de lectures divergentes entre praticiens, et méritent une vérification auprès d’un notaire ou d’un avocat avant de signer.

La durée minimale du bail. Certains cabinets retiennent une durée minimale de trois ans au profit du locataire pour l’habitation, avec reconduction tacite ; d’autres sources considèrent la durée comme librement fixée par les parties, avec une pratique dominante d’un an renouvelable. L’enjeu est concret pour un investisseur qui veut pouvoir revendre libre d’occupation : faites préciser la durée, la reconduction et les conditions de congé noir sur blanc dans le contrat.

Le préavis du locataire. Selon les sources, il est de deux ou de trois mois, notifié par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. En pratique, c’est la clause du bail qui sera opposée en premier — d’où l’intérêt de la rédiger explicitement.

Côté fiscal, les loyers d’habitation relèvent des revenus fonciers : barème progressif de l’IR après un abattement forfaitaire de 40 % (article 64-II du CGI), ou taux libératoires de 10 % en dessous de 120 000 MAD de revenu brut annuel et 15 % au-delà (article 73-II). Le seuil d’exonération des petits revenus fonciers a été révisé récemment et les montants cités varient selon les sources : à confirmer auprès de la DGI pour l’année en cours. Le détail poste par poste figure dans notre guide de la fiscalité immobilière à Marrakech, et la retenue à la source de 5 % introduite en 2026 ne concerne pas les particuliers louant un logement.

La checklist avant de signer

• Bail écrit, daté, en deux exemplaires, avec toutes les mentions obligatoires
• État des lieux d’entrée signé et photographié, annexé au contrat — c’est la pièce qui décide du sort de la caution
• Dépôt de garantie limité à deux mois hors charges, avec les conditions de restitution écrites
• Clause de révision expresse si vous voulez pouvoir augmenter le loyer, dans la limite de 8 % tous les trois ans
• Durée, reconduction et préavis rédigés sans ambiguïté
• Quittances délivrées systématiquement et archivées
• Un interlocuteur sur place capable de déclencher une mise en demeure par huissier dès le premier mois d’impayé

La location longue durée reste le mode d’exploitation le plus prévisible d’un bien à Marrakech, avec moins de contraintes réglementaires que la location courte durée soumise à licence. Mais sa sécurité repose presque entièrement sur des documents établis avant l’entrée du locataire — pas sur les recours ouverts après.

Cet article présente le cadre légal général et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les montants de loyers cités sont des estimations issues d’annonces publiques. Faites valider votre contrat par un notaire ou un avocat au Maroc avant signature.