Louer en courte durée à Marrakech : la procédure de licence loi 80-14, étape par étape

Depuis 2023, louer un appartement de Guéliz ou un riad de la médina sur Airbnb sans autorisation n’est plus une zone grise tolérée : c’est une infraction sanctionnée. Le décret n° 2.23.441, qui met en œuvre la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques, impose une autorisation d’exploitation avant toute première réservation, un enregistrement sur la plateforme officielle STDN, et expose les contrevenants à une amende pouvant atteindre 100 000 MAD. Voici la procédure réelle, étape par étape, pour un propriétaire qui veut louer légalement à Marrakech.

Ce que couvre la loi 80-14 à Marrakech

La loi classe les hébergements touristiques par catégories : hôtel, maison d’hôtes, riad, kasbah, gîte, pension — et deux catégories qui concernent directement la majorité des propriétaires indépendants. Le meublé touristique désigne un appartement ou une villa loué en courte durée via Airbnb, Booking ou en direct. L’hébergement chez l’habitant désigne la location d’une ou plusieurs chambres dans sa propre résidence, avec un nombre maximal de chambres fixé par décision conjointe des ministères concernés.

Selon la ministre du Tourisme Fatim-Zahra Ammor, interrogée par Médias24 au moment de la publication du décret, le texte poursuit un triple objectif : centraliser les demandes auprès des Centres régionaux d’investissement (CRI), faire délivrer les autorisations par les gouverneurs après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement (CRUI), et introduire un nouveau dispositif de classement qui tient compte de la qualité de service, pas seulement des normes dimensionnelles du bien.

La procédure d’autorisation, étape par étape

Le parcours administratif suit un enchaînement précis, avec un point de blocage potentiel à chaque étape.

1. Constituer le dossier. Il faut réunir un titre de propriété, ou pour un locataire, un bail comportant une clause de sous-location explicite — beaucoup découvrent trop tard que leur bail est muet sur ce point, ce qui bloque le dossier tant qu’un avenant n’est pas signé avec le propriétaire.
2. Déposer le dossier au CRI. Le Centre régional d’investissement de la région où se situe le bien réceptionne le dossier et vérifie qu’il est complet avant de le transmettre pour instruction. Un dossier incomplet est renvoyé au demandeur, ce qui fait perdre un cycle entier.
3. L’instruction par la commission compétente. Le dossier est examiné sous l’autorité du wali ou du gouverneur, avec avis de la CRUI. L’instruction porte sur la conformité du logement aux normes de sécurité — prévention incendie, installations électriques et gaz — et sur la régularité de la situation du demandeur vis-à-vis du bien.
4. La délivrance de l’autorisation. Une fois accordée, elle est valable cinq ans, renouvelable, avec des visites de conformité pendant cette période.

Aucun texte ne garantit un délai précis : comptez plusieurs semaines entre le dépôt et la délivrance, et anticipez largement si vous visez la haute saison touristique de Marrakech (automne à printemps).

L’enregistrement STDN et les obligations du quotidien

L’autorisation obtenue n’est pas la fin du parcours. Le Maroc a dématérialisé une partie du contrôle via le STDN (Système de Télédéclaration des Nuitées, sur www.stdn.ma), une plateforme construite conjointement par le ministère du Tourisme, le ministère de l’Intérieur, la Direction générale de la sûreté nationale et la Gendarmerie royale. L’inscription donne lieu à un numéro d’enregistrement et impose la télédéclaration électronique quotidienne des nuitées. Une circulaire conjointe des ministres de l’Intérieur et du Tourisme, adressée en février 2024 aux walis et gouverneurs, a organisé le suivi de sa mise en œuvre ; à fin mai 2024, 83 % des établissements opérationnels y étaient déjà inscrits.

Au quotidien, trois obligations reviennent à chaque séjour : la collecte de l’identité de chaque voyageur (passeport pour les étrangers, CIN pour les Marocains) avec conservation des fiches pendant un an ; la tenue d’un registre des réservations ; et la souscription d’une assurance couvrant l’incendie, le vol des effets des clients et la responsabilité civile — une assurance habitation classique ne couvre pas l’exploitation touristique. À Marrakech en particulier, cette collecte documentaire rend le check-in en face à face quasi obligatoire : dans la médina, une boîte à clé sur une porte de derb étroit ne permet pas de satisfaire cette exigence, ce qui pousse la plupart des propriétaires non-résidents à s’appuyer sur un gestionnaire local.

Taxes, fiscalité et sanctions en cas de non-conformité

Deux taxes locales s’appliquent par nuitée et par personne : la taxe de séjour et la taxe de promotion touristique (TPT), dont les montants varient selon la commune et la catégorie du bien. Contrairement à la France, Airbnb ne les collecte pas et ne les reverse pas au Maroc : c’est au propriétaire de les intégrer à son prix, de les comptabiliser et de les reverser aux autorités locales selon le barème en vigueur, à vérifier auprès de la commune ou de la Direction générale des impôts.

Les revenus de la location meublée touristique sont par ailleurs des revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif marocain, avec un régime de TVA spécifique à l’hébergement touristique au-delà d’un certain seuil de chiffre d’affaires — le calcul exact dépend de la situation personnelle de chacun et mérite une validation par un expert-comptable marocain.

Côté sanctions, l’article 42 de la loi 80-14 prévoit qu’un procès-verbal soit dressé et transmis au procureur général du Roi en cas d’exploitation sans autorisation, avec une amende pouvant aller de 50 000 à 100 000 MAD. En cas de récidive, l’exploitant s’expose à des mesures plus lourdes : suspension d’activité ou saisie des revenus locatifs, auxquelles peut s’ajouter un redressement fiscal si les revenus n’ont pas été déclarés.

Ce qui change concrètement pour un propriétaire à Marrakech

Concrètement, le calendrier d’un projet d’achat-mise en location courte durée doit désormais intégrer ces démarches dès la signature, pas au moment où les premières réservations arrivent. Dans un immeuble en copropriété — fréquent à Guéliz et dans les quartiers modernes — le règlement de copropriété peut lui-même interdire ou encadrer la location touristique, un point à vérifier avant l’achat, en complément des vérifications déjà nécessaires sur le titre foncier et la moulkiya avant un achat à Marrakech. Pour un riad en médina exploité en maison d’hôtes, la classification par étoiles introduite par le décret s’ajoute aux contraintes déjà connues de rénovation et de gestion détaillées dans notre guide sur les riads à Marrakech. Et pour une villa avec piscine en lotissement, cette autorisation s’ajoute au cahier des charges du lotissement déjà abordé dans notre analyse sur l’investissement en villa à Marrakech.

Checklist avant de mettre un bien en location courte durée

• Vérifier le titre de propriété, ou faire signer un avenant de sous-location si vous êtes locataire
• Déposer le dossier complet au Centre régional d’investissement (CRI) de Marrakech, en anticipant plusieurs semaines de délai
• Ne pas commercialiser le bien avant la délivrance effective de l’autorisation
• S’enregistrer sur la plateforme STDN une fois l’autorisation obtenue
• Mettre en place la collecte et la conservation d’un an des fiches voyageurs
• Souscrire une assurance dédiée à l’activité d’hébergement touristique
• Intégrer la taxe de séjour et la TPT au prix, et organiser leur reversement à la commune
• Vérifier le règlement de copropriété si le bien est en immeuble collectif

Ce qu’il faut retenir

La location courte durée à Marrakech reste un marché actif, mais elle n’est plus une activité qu’on démarre en publiant simplement une annonce. Entre le dossier au CRI, l’instruction sous l’autorité du wali ou du gouverneur, l’enregistrement STDN et les obligations quotidiennes de déclaration, le parcours complet se compte en semaines, pas en jours. Un propriétaire qui engage ses démarches de bonne foi, dossier complet dès le premier dépôt, reste la meilleure protection contre un contrôle — et contre l’amende de 50 000 à 100 000 MAD prévue pour toute exploitation non déclarée.