Alquiler de corta duración en Marrakech: el trámite de la licencia de la ley 80-14, paso a paso

Desde 2023, alquilar un piso en Guéliz o un riad de la medina en Airbnb sin autorización ha dejado de ser una zona gris tolerada: ahora es una infracción sancionada. El decreto n.º 2.23.441, que desarrolla la ley n.º 80-14 sobre establecimientos turísticos, exige una autorización de explotación antes de la primera reserva, un registro en la plataforma oficial STDN, y expone a los infractores a una multa de hasta 100.000 MAD. Este es el trámite real, paso a paso, para un propietario que quiera alquilar legalmente en Marrakech.

Qué cubre la ley 80-14 en Marrakech

La ley clasifica los alojamientos turísticos por categorías: hotel, casa de huéspedes (maison d’hôtes), riad, kasbah, gîte, pensión — y dos categorías que afectan directamente a la mayoría de los propietarios independientes. El alquiler turístico amueblado (meublé touristique) es un piso o villa alquilado en corta duración a través de Airbnb, Booking o directamente. El alojamiento en casa del anfitrión es el alquiler de una o varias habitaciones dentro de la propia residencia, con un número máximo de habitaciones fijado por decisión conjunta de los ministerios competentes.

Según la ministra de Turismo Fatim-Zahra Ammor, entrevistada por Médias24 cuando se publicó el decreto, el texto persigue tres objetivos: centralizar las solicitudes a través de los Centros Regionales de Inversión (CRI), que las autorizaciones las expidan los gobernadores tras el dictamen de la Comisión Regional Unificada de Inversión (CRUI), e introducir un nuevo sistema de clasificación que tiene en cuenta la calidad del servicio, no solo las normas físicas del inmueble.

El trámite de autorización, paso a paso

El recorrido administrativo sigue una secuencia precisa, con un posible cuello de botella en cada etapa.

1. Preparar el expediente. Hace falta un título de propiedad o, para un inquilino, un contrato de alquiler con una cláusula explícita de subarriendo — muchos propietarios descubren demasiado tarde que su contrato no menciona este punto, lo que bloquea el expediente hasta que se firma un anexo con el propietario.
2. Presentar el expediente en el CRI. El Centro Regional de Inversión de la región donde se ubica el inmueble recibe el expediente y comprueba que esté completo antes de remitirlo para su estudio. Un expediente incompleto se devuelve al solicitante, lo que hace perder un ciclo entero.
3. Estudio por la comisión competente. El expediente se examina bajo la autoridad del wali o del gobernador, con el dictamen de la CRUI. El estudio abarca el cumplimiento de las normas básicas de seguridad del inmueble — prevención de incendios, instalaciones eléctricas y de gas — y la situación legal del solicitante respecto al inmueble.
4. Concesión de la autorización. Una vez concedida, tiene una validez de cinco años, renovable, con visitas de control de conformidad durante ese periodo.

Ningún texto garantiza un plazo concreto: cuente con varias semanas entre la presentación y la concesión, y anticípese ampliamente si su objetivo es la temporada alta turística de Marrakech (de otoño a primavera).

El registro en STDN y las obligaciones diarias

Obtener la autorización no es el final del proceso. Marruecos ha digitalizado parte del control mediante STDN (Système de Télédéclaration des Nuitées, en www.stdn.ma), una plataforma creada conjuntamente por el Ministerio de Turismo, el Ministerio del Interior, la Dirección General de Seguridad Nacional y la Gendarmería Real. El registro genera un número de inscripción y obliga a la teledeclaración electrónica diaria de las pernoctaciones. Una circular conjunta de los ministros de Interior y Turismo, enviada en febrero de 2024 a walis y gobernadores, organizó el despliegue del sistema; a finales de mayo de 2024, el 83 % de los establecimientos operativos ya estaban registrados.

En el día a día, tres obligaciones se repiten en cada estancia: recoger la identidad de cada huésped (pasaporte para extranjeros, DNI para marroquíes) y conservar las fichas durante un año; llevar un registro de reservas; y contratar un seguro que cubra incendio, robo de los efectos de los huéspedes y responsabilidad civil — un seguro de hogar estándar no cubre la actividad de alojamiento turístico. En Marrakech, en particular, esta obligación documental hace que el check-in en persona sea prácticamente ineludible: en la medina, una caja con llave en la puerta de una derb estrecha no permite cumplir con esta exigencia, por lo que la mayoría de los propietarios no residentes recurren a un gestor local.

Impuestos, fiscalidad y sanciones en caso de incumplimiento

Se aplican dos tasas locales por noche y por huésped: la tasa turística (taxe de séjour) y la tasa de promoción turística (TPT), cuyos importes varían según el municipio y la categoría del inmueble. A diferencia de Francia, Airbnb no las recauda ni las ingresa en Marruecos: corresponde al propietario incluirlas en el precio, contabilizarlas por separado e ingresarlas a las autoridades locales según el baremo vigente, que conviene verificar con el ayuntamiento o la Direction Générale des Impôts.

Los ingresos del alquiler turístico amueblado se consideran además ingresos de actividad, sujetos al impuesto sobre la renta marroquí según su escala progresiva, con un régimen de IVA específico para el alojamiento turístico a partir de cierto umbral de facturación — el cálculo exacto depende de la situación personal de cada propietario y conviene validarlo con un asesor fiscal marroquí.

En cuanto a las sanciones, el artículo 42 de la ley 80-14 prevé que se levante un acta y se remita al fiscal general del Rey en caso de explotación sin autorización, con una multa de 50.000 a 100.000 MAD. En caso de reincidencia, el explotador se expone a medidas más severas: suspensión de la actividad o embargo de los ingresos del alquiler, a lo que puede sumarse una regularización fiscal si los ingresos no se declararon.

Lo que cambia en la práctica para un propietario en Marrakech

En la práctica, el calendario de un proyecto de compra con vistas al alquiler de corta duración debe incorporar ya estos trámites desde el momento de la firma, no cuando empiecen a llegar las primeras reservas. En un edificio en propiedad horizontal — habitual en Guéliz y en los barrios modernos — el reglamento de comunidad puede prohibir o restringir por sí mismo el alquiler turístico, un punto que conviene comprobar antes de comprar, junto con las verificaciones ya necesarias sobre el título de propiedad y la moulkiya antes de comprar en Marrakech. Para un riad de la medina explotado como casa de huéspedes, la clasificación por estrellas introducida por el decreto se suma a las ya conocidas exigencias de reforma y gestión detalladas en nuestra guía sobre los riads en Marrakech. Y para una villa con piscina en una urbanización cerrada, esta autorización se suma al reglamento interno de la urbanización ya tratado en nuestro análisis sobre la inversión en villas en Marrakech.

Checklist antes de poner un inmueble en alquiler de corta duración

• Comprobar el título de propiedad, o firmar un anexo de subarriendo si es usted inquilino
• Presentar el expediente completo en el Centro Regional de Inversión (CRI) de Marrakech, contando con varias semanas de plazo
• No comercializar el inmueble antes de la concesión efectiva de la autorización
• Registrarse en la plataforma STDN una vez obtenida la autorización
• Implantar la recogida y conservación de un año de las fichas de viajeros
• Contratar un seguro específico para la actividad de alojamiento turístico
• Incluir la tasa turística y la TPT en el precio, y organizar su ingreso al ayuntamiento
• Comprobar el reglamento de comunidad si el inmueble está en un edificio compartido

Lo que hay que recordar

El alquiler de corta duración en Marrakech sigue siendo un mercado activo, pero ya no es una actividad que se pueda iniciar simplemente publicando un anuncio. Entre el expediente en el CRI, el estudio bajo la autoridad del wali o del gobernador, el registro en STDN y las obligaciones diarias de declaración, el proceso completo se mide en semanas, no en días. Un propietario que inicia sus trámites de buena fe, con un expediente completo desde la primera presentación, cuenta con la mejor protección ante una inspección — y ante la multa de 50.000 a 100.000 MAD prevista para toda explotación no declarada.