Kortetermijnverhuur in Marrakech: de vergunningsprocedure van wet 80-14, stap voor stap

Sinds 2023 is het verhuren van een appartement in Guéliz of een riad in de medina via Airbnb zonder vergunning geen getolereerd grijs gebied meer: het is nu een strafbaar feit. Decreet nr. 2.23.441, dat wet nr. 80-14 over toeristische accommodaties uitvoert, vereist een exploitatievergunning vóór de eerste boeking, registratie op het officiële STDN-platform, en stelt overtreders bloot aan boetes tot 100.000 MAD. Dit is de werkelijke procedure, stap voor stap, voor een eigenaar die legaal wil verhuren in Marrakech.

Wat wet 80-14 dekt in Marrakech

De wet verdeelt toeristische accommodatie in categorieën: hotel, gastenhuis (maison d’hôtes), riad, kasbah, gîte, pension — en twee categorieën die rechtstreeks de meeste zelfstandige eigenaars aangaan. Het toeristisch gemeubileerd verblijf (meublé touristique) is een appartement of villa dat kort verhuurd wordt via Airbnb, Booking of rechtstreeks. Verblijf bij particulieren is de verhuur van een of meerdere kamers binnen de eigen woning van de eigenaar, met een maximumaantal kamers dat gezamenlijk door de betrokken ministeries wordt vastgesteld.

Volgens toerismeminister Fatim-Zahra Ammor, geïnterviewd door Médias24 bij de publicatie van het decreet, streeft de tekst drie doelen na: aanvragen centraliseren via de Regionale Investeringscentra (CRI), vergunningen laten afgeven door de gouverneurs na advies van de Unified Regional Investment Commission (CRUI), en een nieuw classificatiesysteem invoeren dat rekening houdt met de kwaliteit van de dienstverlening, niet alleen met de fysieke normen van het pand.

De vergunningsprocedure, stap voor stap

Het administratieve traject volgt een precieze volgorde, met bij elke stap een mogelijk struikelblok.

1. Het dossier samenstellen. U hebt een eigendomstitel nodig, of als huurder een huurcontract met een expliciete onderverhuurclausule — veel eigenaars ontdekken pas te laat dat hun contract hierover zwijgt, waardoor het dossier vastloopt tot er een addendum met de verhuurder is ondertekend.
2. Indienen bij het CRI. Het Regionaal Investeringscentrum van de regio waar het pand zich bevindt, ontvangt het dossier en controleert of het volledig is voordat het ter beoordeling wordt doorgestuurd. Een onvolledig dossier wordt teruggestuurd naar de aanvrager, wat een volledige cyclus kost.
3. Beoordeling door de bevoegde commissie. Het dossier wordt onderzocht onder het gezag van de wali of gouverneur, met advies van de CRUI. De beoordeling betreft de naleving van de basisveiligheidsnormen van het pand — brandpreventie, elektrische en gasinstallaties — en de juridische situatie van de aanvrager ten opzichte van het pand.
4. Afgifte van de vergunning. Eenmaal toegekend, is deze vijf jaar geldig, verlengbaar, met conformiteitsbezoeken gedurende die periode.

Geen enkele tekst garandeert een vaste termijn: reken op enkele weken tussen indiening en afgifte, en plan ruim vooraf als u het hoogseizoen van Marrakech (herfst tot lente) wilt halen.

STDN-registratie en de dagelijkse verplichtingen

De vergunning verkrijgen is niet het einde van het traject. Marokko heeft een deel van de controle gedigitaliseerd via STDN (Système de Télédéclaration des Nuitées, op www.stdn.ma), een platform dat gezamenlijk is opgezet door het ministerie van Toerisme, het ministerie van Binnenlandse Zaken, de nationale veiligheidsdienst (DGSN) en de Koninklijke Gendarmerie. Registratie levert een registratienummer op en verplicht tot dagelijkse elektronische telederegistratie van overnachtingen. Een gezamenlijke circulaire van de ministers van Binnenlandse Zaken en Toerisme, in februari 2024 verstuurd naar walis en gouverneurs, organiseerde de uitrol; eind mei 2024 was al 83% van de operationele accommodaties geregistreerd.

Dagelijks keren drie verplichtingen terug bij elk verblijf: het verzamelen van de identiteit van elke gast (paspoort voor buitenlanders, identiteitskaart voor Marokkanen) en het een jaar bewaren van de fiches; het bijhouden van een boekingsregister; en het afsluiten van een verzekering tegen brand, diefstal van gasteigendommen en burgerlijke aansprakelijkheid — een gewone woonverzekering dekt geen toeristische verhuuractiviteit. Vooral in Marrakech maakt deze registratieplicht een persoonlijke check-in vrijwel onvermijdelijk: in de medina biedt een sleutelkluisje aan een deur in een smalle derb geen oplossing, waardoor de meeste niet-ingezeten eigenaars een beroep doen op een lokale beheerder.

Belastingen, fiscaliteit en sancties bij niet-naleving

Er gelden twee lokale belastingen per nacht en per gast: de toeristenbelasting (taxe de séjour) en de belasting op toeristische promotie (TPT), waarvan de bedragen verschillen per gemeente en per categorie van het pand. Anders dan in Frankrijk int en stort Airbnb deze belastingen niet in Marokko: het is aan de eigenaar om ze in de prijs te verwerken, apart te boeken en af te dragen aan de lokale autoriteiten volgens het geldende tarief, dat moet worden nagegaan bij de gemeente of de Direction Générale des Impôts.

Inkomsten uit toeristisch gemeubileerde verhuur worden bovendien beschouwd als bedrijfsinkomsten, onderworpen aan de progressieve Marokkaanse inkomstenbelastingschaal, met een specifieke btw-regeling voor toeristische accommodatie boven een bepaalde omzetdrempel — de exacte berekening hangt af van de persoonlijke situatie van elke eigenaar en verdient validatie door een Marokkaanse accountant.

Wat sancties betreft, bepaalt artikel 42 van wet 80-14 dat bij exploitatie zonder vergunning een proces-verbaal wordt opgesteld en doorgestuurd naar de procureur-generaal van de Koning, met een boete van 50.000 tot 100.000 MAD. Bij herhaling riskeert de exploitant zwaardere maatregelen: schorsing van de activiteit of inbeslagname van de huurinkomsten, eventueel aangevuld met een fiscale naheffing als de inkomsten niet zijn aangegeven.

Wat dit concreet betekent voor een eigenaar in Marrakech

In de praktijk moet de planning van een aankoopproject met het oog op kortetermijnverhuur deze stappen nu al vanaf de ondertekening meenemen, niet pas zodra de eerste boekingen binnenkomen. In een appartementsgebouw met mede-eigendom — gebruikelijk in Guéliz en de moderne wijken — kan het reglement van mede-eigendom de toeristische verhuur zelf verbieden of beperken, een punt dat het waard is om vóór aankoop te controleren, naast de al noodzakelijke controles op de eigendomstitel en de moulkiya vóór aankoop in Marrakech. Voor een riad in de medina die als gastenhuis wordt geëxploiteerd, komt de door het decreet ingevoerde sterrenclassificatie bovenop de al bekende renovatie- en beheersuitdagingen uit onze gids over riads in Marrakech. En voor een villa met zwembad in een afgesloten verkaveling komt deze vergunning bovenop het verkavelingsreglement dat al aan bod kwam in onze analyse over investeren in een villa in Marrakech.

Checklist voor u een pand aanbiedt voor kortetermijnverhuur

• Controleer de eigendomstitel, of laat een onderverhuuraddendum ondertekenen als u huurder bent
• Dien het volledige dossier in bij het Regionaal Investeringscentrum (CRI) van Marrakech, reken op enkele weken doorlooptijd
• Vermarkt het pand niet vóór de effectieve afgifte van de vergunning
• Registreer u op het STDN-platform zodra de vergunning is verkregen
• Zet het verzamelen en een jaar bewaren van reizigersfiches op
• Sluit een verzekering af specifiek voor toeristische verhuuractiviteit
• Verwerk de toeristenbelasting en de TPT in de prijs, en regel de afdracht aan de gemeente
• Controleer het reglement van mede-eigendom als het pand in een gedeeld gebouw ligt

Wat u moet onthouden

Kortetermijnverhuur in Marrakech blijft een actieve markt, maar het is niet langer een activiteit die u start door simpelweg een advertentie te plaatsen. Tussen het CRI-dossier, de beoordeling onder het gezag van de wali of gouverneur, de STDN-registratie en de doorlopende aangifteverplichtingen, duurt het volledige traject weken, geen dagen. Een eigenaar die te goeder trouw start, met een volledig dossier vanaf de eerste indiening, heeft de beste bescherming bij een controle — en tegen de boete van 50.000 tot 100.000 MAD die geldt voor elke niet-aangegeven exploitatie.