Verborgen gebreken na een vastgoedaankoop in Marrakech: welk verhaal sinds de hervorming van 2024?

Een scheur die onder een verse laag verf verborgen blijft, een lek dat pas bij de eerste herfstregen zichtbaar wordt, een ondergrondse leidingbreuk: in Marrakech, waar een groot deel van de oudere woningvoorraad regelmatig van eigenaar wisselt, komen dit soort gebreken die pas na de ondertekening aan het licht komen vaak voor. Sinds 22 augustus 2024 is de Marokkaanse wet op een punt veranderd dat kopers rechtstreeks raakt: de termijn om tegen de verkoper op te treden ging van 365 dagen naar een bandbreedte van twee tot vijf jaar. Dit is wat dat concreet verandert, en hoe u zich vóór de ondertekening kunt indekken.

Verborgen gebrek of zichtbaar gebrek: het onderscheid dat alles bepaalt

Het Marokkaanse verbintenissen- en contractenrecht (DOC) beschermt kopers niet tegen elk gebrek. Artikel 572 sluit de garantie uitdrukkelijk uit voor zichtbare gebreken — gebreken die bij een normale, oplettende bezichtiging aan het licht zouden zijn gekomen. Alleen een werkelijk verborgen gebrek geeft recht op verhaal.

Om de wettelijke garantie te laten gelden, stelt artikel 549 van het DOC drie cumulatieve voorwaarden — ontbreekt er één, dan faalt de vordering:

• ernst: het gebrek moet het gebruik of de waarde van het pand aanzienlijk verminderen (een lek dat een kamer onbewoonbaar maakt telt mee; een zuiver esthetisch gebrek niet)
• anterioriteit: het gebrek moet al vóór de verkoop hebben bestaan, ook al kwam het pas daarna aan het licht
• verborgen karakter: het gebrek mocht niet waarneembaar zijn bij een normale bezichtiging — seizoensgebonden vocht dat in de zomer onzichtbaar is, een scheur die door een recente verflaag is verborgen

Voorbeelden die door experts uit de sector worden aangehaald, geven een concreet beeld van wat onder deze gebreken valt: lekkende leidingen, vochtvlekken, waterinfiltratie door een gebrekkige terrasafdichting, structurele scheuren in dragende muren of kolommen, loslatende afwerklagen.

Wat er in 2024 veranderde: een aanzienlijk langere termijn

Vóór de hervorming verplichtte artikel 573 van het DOC de koper om binnen 365 dagen na de oplevering van het pand op te treden, op straffe van verval. Wet nr. 40-24, afgekondigd bij dahir nr. 1.24.38 en gepubliceerd in Staatsblad nr. 7328 van 22 augustus 2024, wijzigde dat artikel: voor onroerend goed heeft de koper nu twee jaar vanaf de datum van oplevering van het pand en, in elk geval, vijf jaar vanaf de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst. Beide termijnen gelden cumulatief: de tweede sluit de vordering definitief af, zelfs als het gebrek pas laat aan het licht komt.

“Deze bepalingen komen, naar mijn mening, de bescherming van de belangen van de koper ten goede”, stelt Meriem Benis, hoogleraar rechten aan de Hassan II-universiteit van Casablanca, geïnterviewd door Médias24 over de draagwijdte van de hervorming.

Deze nieuwe termijn van twee jaar brengt het gemene recht in lijn met wat artikel 65 van consumentenbeschermingswet 31-08 al voorzag voor verkopen waarbij een professional betrokken is. In de praktijk begint de termijn van twee jaar vaak te lopen op het moment dat een keuringsrapport wordt opgesteld, aangezien het vaak dat document is dat het gebrek formeel aan de koper onthult.

Twee mogelijke verhaalsmogelijkheden: prijsvermindering of ontbinding van de verkoop

Zodra het gebrek is vastgesteld en de termijnen zijn nageleefd, heeft de koper twee opties:

• prijsvermindering (de koper behoudt het pand en ontvangt een vergoeding die overeenkomt met de herstelkosten) — de voorkeursweg wanneer het gebrek herstelbaar is
• ontbinding van de verkoop (de verkoop wordt nietig verklaard, het pand wordt teruggegeven en de prijs terugbetaald) — gerechtvaardigd wanneer het gebrek het pand daadwerkelijk het verwachte gebruik ontneemt

De keuze tussen beide hangt af van de werkelijke ernst van het gebrek en de becijfering ervan — twee zaken die aangetoond moeten worden, en niet zomaar gesteld, voor een rechter.

Hoe het gebrek te bewijzen: de tegensprekelijke expertise

Bijna alles draait om het bewijs, en de verkoper betwist doorgaans elk punt: het gebrek was zichtbaar, of het ontstond pas na de verkoop. Het antwoord is technisch. Een tegensprekelijke expertise — met de verkoper uitgenodigd, gedateerde metingen, onderzoek naar de anterioriteit en een gedetailleerde becijfering van de herstelwerken — objectiveert het gebrek. Een private expertise dient vooral om het geschil te documenteren en een minnelijke schikking te onderbouwen; ze is niet bindend voor een rechtbank, waar de rechter zijn eigen deskundige aanstelt wanneer de zaak via een kortgedingprocedure loopt. Ter indicatie: een RICS-gecertificeerd vastgoedexpertisebureau in Casablanca adverteert met dit soort diensten vanaf 3.500 DH exclusief btw, met een offerte binnen 24 uur — een indicatief cijfer, geen vast landelijk tarief.

De eerste reflex zodra een gebrek zich voordoet: laat het schriftelijk vaststellen, met gedateerde foto’s, vóór elke herstelwerkzaamheid. Dat spoor is wat later bewijst dat het gebrek al vóór de verkoop bestond.

Kopen van een particulier of van een projectontwikkelaar: een belangrijke nuance

De hier beschreven regeling — die van het DOC — geldt standaard voor elke vastgoedverkoop tussen particulieren. Wanneer de aankoop gebeurt bij een professional (projectontwikkelaar, of een makelaar die als verkoper optreedt), kan de koper ook de conformiteitsgarantie van consumentenbeschermingswet 31-08 inroepen, op een aparte juridische grondslag. Onze gids over de documenten die u van een projectontwikkelaar moet eisen beschrijft precies welke stukken dit risico vooraf beperken, nog vóór de oplevering.

Uzelf indekken vóór de aankoop: de checklist

• Laat vóór de ondertekening een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren, vooral bij een riad, een oudere villa of elk pand waarvan de afdichting, het dak of de structuur niet zichtbaar zijn bij een gewone bezichtiging
• Bezichtig het pand indien mogelijk in het regenseizoen, of vraag de verkoper uitdrukkelijk om een schriftelijke verklaring over de staat van de leidingen, de afdichting en eventuele eerdere schadegevallen
• Bewaar alle schriftelijke communicatie met de verkoper en de makelaar vóór de verkoop: dit kan later bewijzen dat het gebrek niet werd gemeld
• Wordt na de aankoop een gebrek ontdekt, laat het dan schriftelijk en met foto’s vaststellen vóór elke herstelwerkzaamheid, en vraag snel een tegensprekelijke expertise aan — de termijn van twee jaar loopt vanaf de oplevering van het pand
• Controleer vooraf de eigendomssituatie en de vergunningen van het pand: onze gids over eigendomstitel en moulkiya in Marrakech en onze stap-voor-stap aankoopgids behandelen de overige controles die u vóór de ondertekening moet uitvoeren

Wat u moet onthouden

Een verborgen gebrek blijft een risico dat inherent is aan de aankoop van elk bestaand pand, maar het is niet langer een risico zonder verhaal: de hervorming van 2024 geeft de koper meer tijd om op te treden, en twee juridische wegen afhankelijk van de ernst van het ontdekte gebrek. De moeilijkheid blijft dezelfde als vóór de hervorming: het bewijzen van de anterioriteit en het verborgen karakter van het gebrek, wat een technische keuring — vóór de aankoop indien mogelijk, tegensprekelijk als er nadien een geschil ontstaat — in beide gevallen doorslaggevend maakt. Voordat u zich vastlegt op een ouder pand in Marrakech, vullen ons artikel over fouten die u absoluut moet vermijden bij een aankoop en onze gids over de rol van de notaris deze controle nuttig aan.

Dit artikel is uitsluitend informatief bedoeld en vervangt geen juridisch advies dat is afgestemd op uw persoonlijke situatie. Wettelijke termijnen en de interpretatie ervan kunnen veranderen; controleer altijd de actuele stand van de wetgeving bij een notaris of advocaat voordat u actie onderneemt of van verhaal afziet.