Vicios ocultos tras comprar un inmueble en Marrakech: ¿qué recursos existen desde la reforma de 2024?

Una grieta disimulada bajo una capa de pintura reciente, una filtración que solo se manifiesta con la primera lluvia de otoño, una fuga de tubería enterrada: en Marrakech, donde buena parte del parque inmobiliario antiguo cambia de manos con regularidad, estos desperfectos descubiertos después de firmar son frecuentes. Desde el 22 de agosto de 2024, la ley marroquí cambió en un punto que afecta directamente al comprador: el plazo del que dispone para actuar contra el vendedor pasó de 365 días a una horquilla de entre dos y cinco años. Esto es lo que cambia en la práctica, y cómo protegerse antes de firmar.

Vicio oculto o vicio aparente: la distinción que lo decide todo

El Código de Obligaciones y Contratos (DOC) no protege al comprador frente a cualquier defecto. El artículo 572 excluye expresamente la garantía para los vicios aparentes, aquellos que una visita normal y atenta habría permitido detectar. Solo el vicio realmente oculto abre un derecho de recurso.

Para que la garantía legal se active, el artículo 549 del DOC impone tres condiciones acumulativas —basta con que falte una sola para que la acción fracase—:

• gravedad: el defecto debe reducir sensiblemente el uso o el valor del inmueble (una fuga que hace inhabitable una habitación cuenta; un defecto puramente estético, no)
• anterioridad: el vicio debe haber existido antes de la venta, aunque solo se manifieste después
• carácter oculto: no debía ser detectable en una visita normal —una humedad estacional invisible en verano, una grieta tapada por una repintada reciente—

Algunos ejemplos citados por expertos del sector dan una idea concreta de lo que cubren estos vicios: fugas en las tuberías, manchas de humedad, filtraciones por un fallo de impermeabilización en una terraza, grietas estructurales en pilares o muros de carga, desprendimiento de revestimientos.

Lo que cambió en 2024: un plazo notablemente más largo

Antes de la reforma, el artículo 573 del DOC obligaba al comprador a actuar en un plazo de 365 días desde la entrega del bien, bajo pena de caducidad. La ley n.º 40-24, promulgada por el dahir n.º 1.24.38 y publicada en el Boletín Oficial n.º 7328 del 22 de agosto de 2024, modificó ese artículo: para los bienes inmuebles, el comprador dispone ahora de dos años desde la fecha de entrega del bien y, en todo caso, de cinco años desde la fecha de firma del contrato de venta. Los dos límites se acumulan: el segundo cierra definitivamente la acción, incluso si el vicio se descubre tarde.

«Estas disposiciones responden, a mi juicio, favorablemente a la protección de los intereses del comprador», sostiene Meriem Benis, profesora de Derecho en la Universidad Hassan II de Casablanca, entrevistada por Médias24 sobre el alcance de la reforma.

Este nuevo plazo de dos años alinea el derecho común con el que ya preveía el artículo 65 de la ley 31-08 de protección al consumidor para las ventas que involucran a un profesional. En la práctica, el punto de partida de los dos años suele coincidir con la entrega de un informe pericial, ya que es frecuentemente ese documento el que revela formalmente el vicio al comprador.

Los dos recursos posibles: reducción del precio o anulación de la venta

Una vez caracterizado el vicio y respetados los plazos, el comprador tiene dos vías:

• la reducción del precio (el comprador conserva el inmueble y obtiene una compensación equivalente al coste de la reparación) —la vía preferida cuando el vicio es reparable—
• la resolución de la venta (la venta se anula, el inmueble se devuelve y el precio se reembolsa) —justificada cuando el vicio priva realmente al inmueble del uso esperado—

La elección entre ambas depende de la gravedad real del desperfecto y de su valoración económica: dos elementos que hay que demostrar, no simplemente afirmar, ante un juez.

Cómo probar el vicio: el peritaje contradictorio

Casi todo se juega en la prueba, y el vendedor suele rebatir cada punto: que el defecto era visible, o que apareció después de la venta. La respuesta es técnica. Un peritaje contradictorio —con el vendedor convocado, mediciones fechadas, búsqueda de anterioridad y una valoración detallada de las reparaciones— objetiva el desperfecto. Un peritaje privado sirve sobre todo para documentar el litigio y fundamentar una negociación amistosa; no vincula a un tribunal, donde es el juez quien designa a su propio perito si el caso llega a un procedimiento de referimiento. A modo indicativo, una consultora de peritaje inmobiliario certificada RICS con sede en Casablanca anuncia este tipo de servicio desde 3.500 DH sin IVA, con presupuesto en 24 horas: una cifra orientativa, no una tarifa nacional fija.

El primer reflejo en cuanto aparece un desperfecto: dejarlo constatado por escrito, con fotos fechadas, antes de cualquier reparación. Ese registro es lo que después permite demostrar que el vicio es anterior a la venta.

Comprar a un particular o a un promotor: un matiz importante

El régimen descrito aquí —el del DOC— se aplica por defecto a cualquier venta inmobiliaria entre particulares. Cuando la compra se realiza a un profesional (promotor, o agencia que actúa como vendedora), el comprador también puede invocar la garantía de conformidad de la ley 31-08 de protección al consumidor, sobre un fundamento jurídico distinto. Nuestra guía sobre los documentos que hay que exigir a un promotor inmobiliario detalla los papeles que precisamente permiten limitar este riesgo por adelantado, antes incluso de la entrega.

Protegerse antes de comprar: la checklist

• Encargue un diagnóstico técnico independiente antes de firmar, sobre todo si se trata de un riad, una villa antigua o cualquier inmueble cuya impermeabilización, tejado o estructura no sean visibles en una simple visita
• Visite el inmueble en temporada de lluvias si es posible, o pida al vendedor una declaración escrita sobre el estado de las tuberías, la impermeabilización y los posibles siniestros pasados
• Conserve todo intercambio escrito con el vendedor y la agencia antes de la venta: puede servir para demostrar que el vicio no fue declarado
• Si tras la compra descubre un desperfecto, hágalo constar por escrito y con fotos antes de repararlo, y solicite cuanto antes un peritaje contradictorio: los dos años corren desde la entrega del bien
• Verifique previamente la situación registral y las autorizaciones del inmueble: nuestra guía sobre el título de propiedad y la moulkiya en Marrakech y nuestra guía del proceso de compra paso a paso cubren las demás comprobaciones a realizar antes de firmar

Lo que hay que recordar

El vicio oculto sigue siendo un riesgo inherente a la compra de cualquier inmueble existente, pero ya no es un riesgo sin recurso: la reforma de 2024 da al comprador más tiempo para actuar, y dos vías legales según la gravedad del desperfecto descubierto. La dificultad sigue siendo la misma que antes de la reforma: probar la anterioridad y el carácter oculto del vicio, lo que convierte un peritaje técnico —antes de la compra si es posible, contradictorio si surge un litigio después— en decisivo en ambos sentidos. Antes de decidirse por un inmueble antiguo en Marrakech, nuestro artículo sobre los errores que hay que evitar al comprar y nuestra guía sobre el papel del notario completan esta verificación.

Este artículo tiene un alcance meramente informativo y no sustituye una consulta jurídica adaptada a su situación personal. Los plazos legales y su interpretación pueden cambiar; verifique siempre el estado actual del derecho con un notario o abogado antes de emprender una acción o renunciar a un recurso.