Notario en Marruecos: lo que realmente verifica, lo que no hace, y cómo elegirlo

Todo comprador inmobiliario en Marruecos pasa, en algún momento, por un notario. Pocos saben con precisión qué verifica este profesional, qué no verifica, y cuánto cuestan realmente sus honorarios. Esa zona gris explica parte de las sorpresas desagradables que descubren los compradores tras la firma, sobre todo los extranjeros y los MRE (marroquíes residentes en el extranjero) que gestionan la compra a distancia. Esto es exactamente lo que cubre el rol del notario, sus límites, y los criterios prácticos para elegir uno antes de comprometerse.

Un oficial público, no un simple redactor de actas

En Marruecos, el notario es un oficial público nombrado por decisión del Jefe de Gobierno y ejerce en el marco de la ley 32-09 relativa a la organización de la profesión, en vigor desde el 24 de noviembre de 2012. Esta ley le otorga el poder de dar a un acta carácter auténtico y ejecutivo: la fecha hace fe, el contenido se presume veraz y solo puede impugnarse mediante un procedimiento de inscripción por falsedad. Según el Conseil National de l’Ordre des Notaires du Maroc (CNONM), el notario tiene el deber de escuchar e informar a las partes, autenticar su voluntad, prevenir litigios actuando como “magistrado de lo amistoso”, y recaudar, por cuenta del Estado, los derechos de registro, impuestos y tasas vinculados a la transacción.

En el ámbito inmobiliario, asesora tanto al comprador como al vendedor, verifica la situación jurídica y fiscal del inmueble, y actúa como interlocutor principal de los bancos para la inscripción de las garantías hipotecarias.

Lo que realmente verifica antes de firmar

Antes de redactar un acta de venta, el notario realiza un conjunto preciso de verificaciones: la identidad y capacidad jurídica de ambas partes (documento de identidad, estado civil, poder del firmante en caso de una sociedad); la existencia y validez del título de propiedad ante la ANCFCC (el registro de la propiedad marroquí), mediante una ficha catastral reciente que confirma que el vendedor es efectivamente el propietario inscrito y revela posibles hipotecas, embargos o servidumbres; la cancelación de una hipoteca vigente si el inmueble aún está gravado por un crédito bancario; el cálculo de los derechos de registro, los gastos de conservación de la propiedad y, del lado del vendedor, el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria; y finalmente la conformidad formal del acta misma, leída y explicada a las partes antes de la firma.

El acta notarial cuenta con una doble garantía: el seguro de responsabilidad civil profesional que todo notario está obligado a suscribir, y el fondo de garantía de los notarios previsto por la ley 32-09, gestionado por la Caisse de Dépôt et de Gestion, que indemniza a las partes perjudicadas en caso de falta probada o de insolvencia del notario.

Lo que no verifica — y que sigue siendo responsabilidad suya

El punto peor comprendido por los compradores: el notario verifica el derecho, no el valor ni el estado del inmueble. Toma nota del precio acordado entre las partes sin juzgar si corresponde al mercado. No inspecciona el tejado, las instalaciones eléctricas ni posibles vicios ocultos. Tampoco controla el cumplimiento urbanístico detallado —ampliaciones no declaradas, superficies reales frente al permiso de habitabilidad—, que sin embargo puede reducir de forma significativa el valor real de un inmueble después de la compra. Estas verificaciones corresponden a un arquitecto, un perito o un experto inmobiliario independiente, a contratar antes de firmar un compromiso de compra, como complemento del trabajo del notario y no en su lugar.

Notario o adul: ¿cuál corresponde a su inmueble?

Marruecos cuenta con dos profesiones distintas e incompatibles entre sí para autenticar un acta inmobiliaria. El notario moderno, regido por la ley 32-09, interviene en la práctica totalidad de las transacciones urbanas sobre un inmueble inmatriculado, con título de propiedad. Los adul, notarios tradicionales de derecho musulmán que actúan en pareja bajo control de un juez, siguen siendo competentes para actos familiares, sucesiones y ciertos inmuebles no inmatriculados bajo el régimen de la moulkiya. Un inmueble con título de propiedad debe pasar obligatoriamente por un notario; para un inmueble aún en moulkiya, conviene plantear la pregunta antes de cualquier promesa de compra — nuestra guía sobre el título de propiedad y la moulkiya explica cómo distinguir ambos estatutos.

Honorarios: ¿cuánto cuestan, y son negociables?

A diferencia de los derechos de registro y los gastos de conservación de la propiedad, fijados por ley, los honorarios del notario son negociables. La práctica habitual se sitúa en torno al 1 % del precio de venta antes de impuestos, con una escala decreciente a partir de ciertos importes —cercana al 0,5 % para transacciones que superan varios millones de dirhams— y un mínimo fijo aplicado a las transacciones pequeñas. Se aplica un IVA del 20 % sobre estos honorarios antes de impuestos desde la ley de finanzas de 2023. Estos honorarios se suman a los derechos de registro y a los gastos de conservación de la propiedad ya detallados en nuestra guía sobre la fiscalidad inmobiliaria en Marrakech, para un total de gastos de adquisición que alcanza comúnmente entre el 6 y el 8 % del precio. Antes de firmar un compromiso de compra, conviene pedir al notario una estimación escrita y detallada de todos estos gastos.

Cómo elegirlo bien, sobre todo a distancia

En Marruecos, el comprador elige libremente a su notario: nada obliga a recurrir al del vendedor ni a una notaría cercana geográficamente al inmueble. Para un comprador extranjero o un MRE que gestiona la operación a distancia, tres criterios importan especialmente. Primero, la independencia: preferir un notario sin vínculo comercial con el promotor o la agencia vendedora, para evitar un conflicto de interés en un expediente donde su remuneración depende justamente del precio declarado. Segundo, la experiencia con expedientes internacionales: no todos los notarios conocen igual de bien las particularidades de los compradores no residentes (poder notarial, aportación en divisas, fiscalidad de no residente). Tercero, la verificación de la inscripción: el directorio oficial del Conseil National de l’Ordre des Notaires du Maroc permite confirmar que un notario está efectivamente en ejercicio, y la Embajada de Francia en Marruecos publica, para cada circunscripción consular incluida Marrakech, una lista de notarios recomendados —un punto de partida útil, aunque el documento precisa expresamente que no compromete la responsabilidad del consulado sobre la calidad de los servicios ni sobre el importe de los honorarios. El pago de los honorarios y de los fondos que transitan por la notaría debe, como el resto de la transacción, seguir las reglas de trazabilidad recogidas en nuestra guía sobre la trazabilidad de los pagos inmobiliarios, y para una compra financiada mediante crédito por un extranjero o un MRE, la elección del notario también se articula con las exigencias propias del expediente bancario detalladas en nuestra guía sobre el crédito inmobiliario para extranjeros y MRE.

Lista de verificación antes de firmar

• Comprobar que el notario figura en el directorio oficial del CNONM y que está en ejercicio
• Asegurarse de su independencia respecto al vendedor o al promotor
• Pedir un presupuesto escrito y detallado de todos los gastos (honorarios + derechos + ANCFCC)
• No confundir su rol con el de un experto técnico: hacer inspeccionar el inmueble por separado si existe alguna duda sobre su estado o su cumplimiento urbanístico
• Verificar si el inmueble está inmatriculado (notario obligatorio) o en moulkiya (adul posible)
• Realizar todo pago vinculado al acta por un medio trazable, nunca en efectivo por encima de los umbrales legales

El notario sigue siendo la pieza central de la seguridad jurídica de una compra inmobiliaria en Marruecos, pero no cubre todo el riesgo de la transacción. Comprender bien el alcance exacto de su misión —y combinarla con una verificación técnica y fiscal independiente cuando el expediente lo justifique— sigue siendo la mejor forma de evitar disgustos después de la firma.