Commission d'agence immobilière au Maroc : qui paie, combien, et quand elle est vraiment due

Un acheteur étranger arrive à Marrakech en pensant que les frais d’agence obéissent à un barème officiel, comme les droits d’enregistrement ou les honoraires du notaire. C’est faux : aucun texte marocain ne fixe le montant d’une commission immobilière, et aucune loi ne réglemente encore la profession d’agent immobilier. Ce qui protège réellement les parties, ce n’est pas un tarif légal — c’est ce qui est écrit dans le mandat, avant la première visite.

Un métier toujours dépourvu de statut légal

Contrairement au notaire, dont le rôle et les honoraires sont encadrés, l’agent immobilier marocain exerce sans texte spécifique. Un projet de loi sur le statut d’agent immobilier existe depuis plus d’une décennie : structuré autour d’une trentaine d’articles, il ferait de l’activité une profession libérale régie par la loi, et définirait l’agent immobilier comme toute personne exerçant à titre régulier, principal ou accessoire, sous contrat de mandat et contre rémunération, des prestations d’intermédiation, d’administration et de gestion immobilières pour le compte d’un tiers. Le texte imposerait la nationalité marocaine et l’absence de condamnation définitive pour des faits portant atteinte à l’honneur, à la confiance et à la probité.

Ce projet n’est toujours pas adopté. Les professionnels réclament son activation, et son transfert au Secrétariat général du gouvernement est annoncé une fois le nouvel exécutif en place. Tant qu’il n’est pas publié au Bulletin officiel, il n’a aucune valeur contraignante : le citer comme s’il s’appliquait déjà est l’une des confusions les plus répandues sur le marché.

Conséquence directe : n’importe qui peut se présenter comme intermédiaire. La vérification élémentaire — registre de commerce, identifiant fiscal, capacité à émettre une facture avec TVA — est le seul filtre disponible. Un intermédiaire qui ne peut pas facturer légalement ne pourra pas non plus vous délivrer le justificatif dont vous aurez besoin à la revente.

Le vrai cadre juridique : le contrat de courtage

À défaut de loi professionnelle, la relation relève du contrat de courtage du Code de commerce (loi n° 15-95), Titre III, articles 405 et suivants. L’article 405 le définit : le courtage est la convention par laquelle le courtier est chargé par une personne de rechercher une autre personne pour les mettre en relation, en vue de la conclusion d’un contrat.

Trois articles méritent l’attention d’un acheteur :

• Article 409 : le courtier qui n’indique pas à l’une des parties le nom de l’autre contractant devient responsable de l’inexécution du contrat. Un intermédiaire qui refuse de vous mettre en relation directe avec le vendeur ne « protège » donc pas la transaction — il engage sa propre responsabilité.
• Article 410 : le courtier est garant de l’authenticité de la dernière signature apposée sur les documents qui passent entre ses mains et se rapportent aux affaires qu’il a traitées.
• Article 417 : le courtier qui a sciemment prêté ses services à des opérations illicites n’a droit à aucune rémunération.

À défaut de rémunération déterminée par la convention ou par l’usage, c’est au tribunal de la fixer, selon son pouvoir d’appréciation ou par expertise, au regard de ce qui se pratique pour des services analogues. Sans montant écrit, vous vous exposez donc à une discussion qui se tranche devant un juge.

Combien coûte réellement une commission en 2026

Aucun barème légal n’existe : les honoraires se négocient librement. La pratique de marché, en revanche, est stable et bien documentée.

Opération	Usage le plus courant
Vente — commission totale	5 % HT, soit environ 6 % TTC avec la TVA à 20 %
Vente — répartition habituelle	2,5 % HT à la charge du vendeur, 2,5 % HT à la charge de l’acheteur
Grandes villes (Casablanca, Marrakech)	barème le plus souvent aligné sur 5 %
Certaines villes secondaires	taux parfois supérieurs, jusqu’à 8 %
Location longue durée (12 mois et plus)	1 mois de loyer HT à la charge de chaque partie

Certaines agences appliquent un barème dégressif sur les biens de valeur élevée, d’autres facturent l’intégralité à une seule partie — y compris des formules « 0 % vendeur ». Certains vendeurs intègrent la commission au prix affiché, d’autres la facturent séparément.

Sur un appartement vendu 2 000 000 MAD, 5 % HT représentent 100 000 MAD, portés à 120 000 MAD TTC après TVA de 20 %. La différence entre un devis annoncé « 5 % » et le même devis lu HT/TTC est donc de 20 000 MAD sur cette seule opération.

C’est le piège le plus banal et le plus coûteux : exiger que le mandat précise si le pourcentage est hors taxes ou toutes taxes comprises, et sur quelle base il s’applique (prix affiché ou prix effectivement convenu après négociation).

Quand la commission est-elle juridiquement due ?

C’est le point qui alimente le plus de contentieux, et la jurisprudence commerciale marocaine est assez claire. La Cour d’appel de commerce de Casablanca a jugé que la commission est due dès lors que la vente a été conclue grâce à l’intervention du courtier, peu importe que celui-ci soit absent lors de la signature de l’acte authentique. Elle a également retenu que le droit à commission est acquis dès que l’intermédiaire a accompli les diligences déterminantes — mise en relation des parties, engagement des négociations — pendant la période de validité du contrat, la date de conclusion finale de la vente étant indifférente.

Traduction pratique : contourner l’agence après une visite pour traiter en direct avec le vendeur n’annule pas la commission si l’intermédiaire prouve sa mise en relation. Cette stratégie, encore fréquente à Marrakech, se solde régulièrement par une assignation.

En sens inverse, le mandat doit être écrit, daté, signé, à durée déterminée, et indiquer le montant de la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge. Attention à une confusion très répandue : les règles françaises de la loi Hoguet — mentions obligatoires à peine de nullité, durée maximale, perte du droit aux honoraires — ne s’appliquent pas au Maroc. Ici, ces mentions ne sont pas une formalité légale sanctionnée mais votre seule protection contractuelle. Leur absence ne prive pas automatiquement l’agence de sa commission : elle vous prive, vous, de la preuve de ce qui avait été convenu.

Une ligne qui compte aussi à la revente

La commission n’est pas seulement un coût d’entrée. À la revente, la taxe sur le profit immobilier se calcule sur un gain net après déduction des frais d’acquisition. À défaut de justification des frais réels, ceux-ci sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, un forfait réputé couvrir les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, les frais de conservation foncière et les commissions d’intermédiaires. Si les frais réellement supportés dépassent ce forfait, ils sont déductibles pour leur montant effectif — à condition d’être justifiés.

D’où une règle à appliquer le jour de l’achat, et non dix ans plus tard : exiger une facture en bonne et due forme, avec TVA, identifiant fiscal et référence au bien. Une commission payée en espèces sans facture est un montant définitivement perdu du point de vue fiscal, et s’ajoute aux problèmes de traçabilité des paiements que la réglementation marocaine encadre de plus en plus strictement.

Checklist avant de signer un mandat

• Vérifier l’existence réelle de l’agence : registre de commerce, identifiant fiscal, capacité à émettre une facture avec TVA
• Faire préciser le taux en HT ou en TTC, et la base de calcul (prix affiché ou prix négocié)
• Faire écrire noir sur blanc quelle partie supporte la commission, et dans quelle proportion
• Fixer une durée déterminée au mandat et vérifier les clauses de reconduction
• Exiger la mention du fait générateur : à quel moment exact la commission devient due
• Ne jamais payer avant la signature de l’acte définitif chez le notaire, sauf clause claire et acceptée en connaissance de cause
• Conserver la facture avec la totalité du dossier d’acquisition, en vue de la revente
• Intégrer la commission au budget total au même titre que les frais détaillés dans notre guide de la procédure d’achat au Maroc

Tant que le projet de loi reste en instance, la qualité de votre intermédiaire ne se vérifie par aucun agrément officiel. Elle se mesure à sa transparence sur ces points précis — et un professionnel sérieux n’a aucune raison de refuser de les écrire. Pour le reste des pièges propres au marché local, notre article sur les erreurs à éviter avant d’acheter à Marrakech complète utilement cette lecture.