Comisión de agencia inmobiliaria en Marruecos: quién paga, cuánto y cuándo se debe realmente

Un comprador extranjero llega a Marrakech convencido de que los gastos de agencia siguen un baremo oficial, como los derechos de registro o los honorarios del notario. No es así: ningún texto marroquí fija el importe de una comisión inmobiliaria, y ninguna ley regula todavía la profesión de agente inmobiliario. Lo que realmente protege a las partes no es una tarifa legal, sino lo que figura por escrito en el mandato, antes de la primera visita.

Una profesión aún sin estatuto legal

A diferencia del notario, cuyo papel y honorarios están regulados, el agente inmobiliario marroquí trabaja sin norma específica. Existe desde hace más de una década un proyecto de ley sobre el estatuto del agente inmobiliario: articulado en torno a una treintena de artículos, convertiría la actividad en una profesión liberal regida por la ley y definiría al agente inmobiliario como toda persona que ejerza de forma regular, con carácter principal o accesorio, bajo contrato de mandato y a cambio de una remuneración, servicios de intermediación, administración y gestión inmobiliaria por cuenta de un tercero. El texto exigiría la nacionalidad marroquí y la ausencia de condena firme por hechos que atenten contra el honor, la confianza y la probidad.

Ese proyecto sigue sin aprobarse. Los profesionales reclaman su activación y se anuncia su traslado a la Secretaría General del Gobierno una vez constituido el nuevo ejecutivo. Mientras no se publique en el Boletín Oficial, carece de valor vinculante: citarlo como si ya se aplicara es una de las confusiones más extendidas del mercado.

Consecuencia directa: cualquiera puede presentarse como intermediario. La verificación básica —registro mercantil, número de identificación fiscal, capacidad de emitir factura con IVA— es el único filtro disponible. Un intermediario que no puede facturar legalmente tampoco podrá entregarle el justificante que necesitará al revender.

El marco jurídico real: el contrato de corretaje

A falta de ley profesional, la relación se rige por el contrato de corretaje del código de comercio (ley n.º 15-95), Título III, artículos 405 y siguientes. El artículo 405 lo define: el corretaje es el convenio por el que una persona encarga al corredor buscar a otra persona y ponerlas en contacto con vistas a la celebración de un contrato.

Tres artículos merecen la atención de un comprador:

• Artículo 409: el corredor que no indica a una de las partes el nombre del otro contratante pasa a ser responsable del incumplimiento del contrato. Un intermediario que se niega a ponerle en contacto directo con el vendedor no “protege” la operación: compromete su propia responsabilidad.
• Artículo 410: el corredor responde de la autenticidad de la última firma estampada en los documentos que pasan por sus manos y que se refieren a los asuntos que ha tramitado.
• Artículo 417: el corredor que prestó a sabiendas sus servicios a operaciones ilícitas no tiene derecho a remuneración alguna.

A falta de remuneración determinada por el convenio o por el uso, corresponde al tribunal fijarla, según su facultad de apreciación o mediante peritaje, atendiendo a lo que se practica en servicios análogos. Sin importe escrito, se expone usted a una discusión que resolverá un juez.

Cuánto cuesta realmente una comisión en 2026

No existe baremo legal: los honorarios se negocian libremente. La práctica del mercado, en cambio, es estable y está bien documentada.

Operación	Práctica más habitual
Venta — comisión total	5 % sin IVA, en torno al 6 % con el IVA del 20 %
Venta — reparto habitual	2,5 % sin IVA a cargo del vendedor y 2,5 % sin IVA a cargo del comprador
Grandes ciudades (Casablanca, Marrakech)	baremo alineado por lo general con el 5 %
Algunas ciudades secundarias	tipos a veces superiores, hasta el 8 %
Alquiler de larga duración (12 meses o más)	un mes de renta sin IVA a cargo de cada parte

Algunas agencias aplican un baremo decreciente en inmuebles de valor elevado, otras facturan la totalidad a una sola parte, incluidas fórmulas de “0 % vendedor”. Algunos vendedores integran la comisión en el precio anunciado; otros la facturan aparte.

En un piso vendido por 2.000.000 MAD, el 5 % sin IVA supone 100.000 MAD, que ascienden a 120.000 MAD con el IVA del 20 %. La diferencia entre un presupuesto anunciado como “5 %” y ese mismo presupuesto leído sin IVA o con IVA es, por tanto, de 20.000 MAD en una sola operación.

Es la trampa más banal y más costosa: exigir que el mandato precise si el porcentaje es sin IVA o con IVA incluido, y sobre qué base se aplica (precio anunciado o precio efectivamente acordado tras la negociación).

¿Cuándo se debe jurídicamente la comisión?

Es el punto que más litigios genera, y la jurisprudencia mercantil marroquí es bastante clara. El Tribunal de Apelación de Comercio de Casablanca ha resuelto que la comisión se debe desde el momento en que la venta se concluye gracias a la intervención del corredor, sin importar que este esté ausente en la firma de la escritura pública. También ha considerado que el derecho a comisión se adquiere en cuanto el intermediario ha realizado las diligencias determinantes —puesta en contacto de las partes, inicio de las negociaciones— durante el periodo de validez del contrato, siendo indiferente la fecha de conclusión final de la venta.

En la práctica: esquivar a la agencia tras una visita para tratar directamente con el vendedor no anula la comisión si el intermediario prueba la puesta en contacto. Esa estrategia, todavía frecuente en Marrakech, acaba con regularidad en una demanda.

En sentido inverso, el mandato debe ser escrito, fechado, firmado y de duración determinada, e indicar el importe de la remuneración y la parte que la asume. Cuidado con una confusión muy extendida: las reglas francesas de la ley Hoguet —menciones obligatorias bajo pena de nulidad, duración máxima, pérdida del derecho a honorarios— no se aplican en Marruecos. Aquí esas menciones no son una formalidad legal sancionada, sino su única protección contractual. Su ausencia no priva automáticamente a la agencia de su comisión: le priva a usted de la prueba de lo acordado.

Una línea que también cuenta en la reventa

La comisión no es solo un coste de entrada. En la reventa, el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria se calcula sobre una ganancia neta tras deducir los gastos de adquisición. A falta de justificación de los gastos reales, estos se evalúan a tanto alzado en el 15 % del precio de adquisición, un forfait que se considera que cubre los honorarios del notario, los derechos de registro, los gastos de conservación de la propiedad y las comisiones de intermediarios. Si los gastos realmente soportados superan ese forfait, son deducibles por su importe efectivo, siempre que estén justificados.

De ahí una regla que debe aplicarse el día de la compra, y no diez años después: exigir una factura en regla, con IVA, número de identificación fiscal y referencia al inmueble. Una comisión pagada en efectivo sin factura es un importe definitivamente perdido desde el punto de vista fiscal, y se suma a los problemas de trazabilidad de los pagos que la normativa marroquí regula cada vez con mayor rigor.

Checklist antes de firmar un mandato

• Comprobar la existencia real de la agencia: registro mercantil, número de identificación fiscal, capacidad de emitir factura con IVA
• Hacer precisar el tipo sin IVA o con IVA, y la base de cálculo (precio anunciado o precio negociado)
• Dejar por escrito qué parte asume la comisión y en qué proporción
• Fijar una duración determinada al mandato y revisar las cláusulas de prórroga
• Exigir que se indique el hecho generador: en qué momento exacto se devenga la comisión
• No pagar nunca antes de la firma de la escritura definitiva ante el notario, salvo cláusula clara y aceptada con conocimiento de causa
• Conservar la factura con todo el expediente de adquisición, pensando en la reventa
• Integrar la comisión en el presupuesto total, igual que los gastos detallados en nuestra guía del proceso de compra en Marruecos

Mientras el proyecto de ley siga pendiente, ningún visado oficial acredita la calidad de su intermediario. Se mide por su transparencia en estos puntos concretos, y un profesional serio no tiene motivo alguno para negarse a ponerlos por escrito. Para el resto de trampas propias del mercado local, nuestro artículo sobre los errores que evitar antes de comprar en Marrakech completa esta lectura.