Makelaarscourtage in Marokko: wie betaalt, hoeveel, en wanneer ze werkelijk verschuldigd is

Een buitenlandse koper komt in Marrakech aan in de veronderstelling dat makelaarskosten een officieel tarief volgen, zoals registratierechten of notariskosten. Dat klopt niet: geen enkele Marokkaanse tekst legt het bedrag van een makelaarscourtage vast, en geen enkele wet reglementeert vooralsnog het makelaarsberoep. Wat de partijen werkelijk beschermt is geen wettelijk tarief, maar wat er in de opdracht staat — vóór de eerste bezichtiging.

Een beroep nog altijd zonder wettelijk statuut

Anders dan de notaris, wiens rol en tarieven wél zijn geregeld, werkt de Marokkaanse makelaar zonder specifieke wettekst. Al meer dan tien jaar bestaat er een wetsvoorstel over het statuut van de makelaar: opgebouwd rond een dertigtal artikelen zou het van de activiteit een bij wet geregeld vrij beroep maken, en de makelaar definiëren als eenieder die regelmatig, als hoofd- of nevenactiviteit, op grond van een opdrachtovereenkomst en tegen vergoeding, diensten van vastgoedbemiddeling, -administratie en -beheer verricht voor rekening van een derde. De tekst zou de Marokkaanse nationaliteit vereisen en de afwezigheid van een onherroepelijke veroordeling voor feiten die eer, vertrouwen en integriteit aantasten.

Dat voorstel is nog altijd niet aangenomen. De beroepsgroep dringt aan op activering, en de overdracht ervan aan het Secretariaat-generaal van de regering wordt aangekondigd zodra de nieuwe regering aantreedt. Zolang het niet in het Publicatieblad is verschenen, heeft het geen enkele bindende kracht: het aanhalen alsof het al geldt, is een van de meest verspreide misverstanden op de markt.

Rechtstreeks gevolg: iedereen kan zich als bemiddelaar presenteren. De elementaire controle — handelsregister, fiscaal identificatienummer, het vermogen een factuur met btw uit te reiken — is het enige beschikbare filter. Een bemiddelaar die niet wettelijk kan factureren, kan u evenmin het bewijsstuk bezorgen dat u bij doorverkoop nodig hebt.

Het werkelijke juridische kader: de bemiddelingsovereenkomst

Bij gebrek aan beroepswetgeving valt de relatie onder de bemiddelingsovereenkomst uit het wetboek van koophandel (wet nr. 15-95), Titel III, artikelen 405 en volgende. Artikel 405 definieert die: bemiddeling is de overeenkomst waarbij de bemiddelaar door een persoon wordt belast met het zoeken van een andere persoon om hen met elkaar in contact te brengen, met het oog op het sluiten van een contract.

Drie artikelen verdienen de aandacht van een koper:

• Artikel 409: de bemiddelaar die aan een van de partijen de naam van de andere contractant niet meedeelt, wordt aansprakelijk voor de niet-uitvoering van het contract. Een bemiddelaar die weigert u rechtstreeks met de verkoper in contact te brengen, “beschermt” de transactie dus niet — hij stelt zijn eigen aansprakelijkheid in het geding.
• Artikel 410: de bemiddelaar staat in voor de echtheid van de laatste handtekening op documenten die door zijn handen gaan en betrekking hebben op de zaken die hij heeft behandeld.
• Artikel 417: de bemiddelaar die willens en wetens zijn diensten heeft verleend aan ongeoorloofde verrichtingen, heeft geen recht op enige vergoeding.

Is de vergoeding niet bepaald door de overeenkomst of door het gebruik, dan stelt de rechtbank ze vast, naar eigen beoordeling of via deskundigenonderzoek, op basis van wat voor vergelijkbare diensten gangbaar is. Zonder een schriftelijk bedrag stevent u dus af op een discussie die een rechter beslecht.

Wat een courtage werkelijk kost in 2026

Er bestaat geen wettelijk tarief: de honoraria worden vrij onderhandeld. De marktpraktijk daarentegen is stabiel en goed gedocumenteerd.

Verrichting	Meest gangbare praktijk
Verkoop — totale courtage	5% excl. btw, ongeveer 6% incl. 20% btw
Verkoop — gebruikelijke verdeling	2,5% excl. btw ten laste van de verkoper, 2,5% excl. btw ten laste van de koper
Grote steden (Casablanca, Marrakech)	tarief meestal afgestemd op 5%
Sommige secundaire steden	soms hogere percentages, tot 8%
Langlopende verhuur (12 maanden of meer)	één maand huur excl. btw ten laste van elke partij

Sommige kantoren hanteren een degressief tarief voor duurdere panden, andere factureren het volledige bedrag aan één partij — inclusief “0% verkoper”-formules. Sommige verkopers verwerken de courtage in de vraagprijs, andere factureren ze apart.

Bij een appartement dat voor 2.000.000 MAD wordt verkocht, is 5% excl. btw gelijk aan 100.000 MAD, oplopend tot 120.000 MAD inclusief 20% btw. Het verschil tussen een offerte die als “5%” wordt aangekondigd en dezelfde offerte gelezen excl./incl. btw bedraagt dus 20.000 MAD bij die ene transactie.

Dat is de meest banale en duurste valkuil: eis dat de opdracht vermeldt of het percentage exclusief of inclusief btw is, en op welke grondslag het wordt toegepast (vraagprijs of de na onderhandeling werkelijk overeengekomen prijs).

Wanneer is de courtage juridisch verschuldigd?

Dit punt levert de meeste geschillen op, en de Marokkaanse handelsrechtspraak is vrij duidelijk. Het Hof van Beroep voor Handelszaken van Casablanca oordeelde dat de courtage verschuldigd is zodra de verkoop tot stand is gekomen dankzij het optreden van de bemiddelaar, ongeacht diens afwezigheid bij het verlijden van de authentieke akte. Het oordeelde eveneens dat het recht op courtage is verworven zodra de bemiddelaar de doorslaggevende handelingen heeft verricht — het in contact brengen van de partijen, het openen van de onderhandelingen — tijdens de geldigheidsduur van de overeenkomst, waarbij de datum van de uiteindelijke totstandkoming van de verkoop niet ter zake doet.

In de praktijk: het kantoor omzeilen na een bezichtiging om rechtstreeks met de verkoper te onderhandelen, doet de courtage niet vervallen als de bemiddelaar het contact kan bewijzen. Die tactiek, in Marrakech nog steeds gangbaar, eindigt geregeld met een dagvaarding.

Omgekeerd moet de opdracht schriftelijk, gedateerd, ondertekend en voor bepaalde duur zijn, en het bedrag van de vergoeding vermelden en welke partij ze draagt. Let op een wijdverbreid misverstand: de Franse regels van de loi Hoguet — verplichte vermeldingen op straffe van nietigheid, maximumduur, verval van het recht op honoraria — gelden niet in Marokko. Hier zijn die vermeldingen geen gesanctioneerde wettelijke formaliteit maar uw enige contractuele bescherming. Het ontbreken ervan ontneemt het kantoor niet automatisch zijn courtage: het ontneemt ú het bewijs van wat was afgesproken.

Een post die ook bij doorverkoop meetelt

Courtage is niet alleen een instapkost. Bij doorverkoop wordt de belasting op vastgoedwinst berekend over een nettowinst na aftrek van de verwervingskosten. Worden de werkelijke kosten niet aangetoond, dan worden ze forfaitair geraamd op 15% van de aankoopprijs, een forfait dat geacht wordt de notariskosten, de registratierechten, de kadasterkosten én de courtages van bemiddelaars te dekken. Overtreffen de werkelijk gedragen kosten dat forfait, dan zijn ze aftrekbaar voor hun werkelijke bedrag — op voorwaarde dat ze zijn aangetoond.

Vandaar een regel die op de dag van de aankoop moet worden toegepast, en niet tien jaar later: eis een correcte factuur, met btw, fiscaal identificatienummer en verwijzing naar het pand. Een contant en zonder factuur betaalde courtage is fiscaal definitief verloren, en komt bovenop de problemen rond traceerbaarheid van betalingen die de Marokkaanse regelgeving steeds strikter omkadert.

Checklist voordat u een opdracht tekent

• Ga na of het kantoor werkelijk bestaat: handelsregister, fiscaal identificatienummer, mogelijkheid een factuur met btw uit te reiken
• Laat het tarief excl. of incl. btw preciseren, en de berekeningsgrondslag (vraagprijs of onderhandelde prijs)
• Laat zwart op wit vastleggen welke partij de courtage draagt, en in welke verhouding
• Leg een bepaalde duur vast en controleer de verlengingsclausules
• Eis dat het aanleidinggevende feit wordt vermeld: op welk exact moment de courtage verschuldigd wordt
• Betaal nooit vóór de ondertekening van de definitieve akte bij de notaris, tenzij een duidelijke en welbewust aanvaarde clausule dat bepaalt
• Bewaar de factuur bij het volledige aankoopdossier, met het oog op doorverkoop
• Neem de courtage op in het totaalbudget, net als de kosten uit onze gids over de aankoopprocedure in Marokko

Zolang het wetsvoorstel in behandeling blijft, bevestigt geen enkele officiële erkenning de kwaliteit van uw bemiddelaar. Die blijkt uit zijn transparantie op deze concrete punten — en een serieuze professional heeft geen enkele reden om te weigeren ze op papier te zetten. Voor de overige valkuilen van deze markt vormt ons artikel over fouten die u moet vermijden voordat u in Marrakech koopt een nuttige aanvulling.