Een kavel in een verkaveling kopen in Marrakech: wet 34.21 en de voorlopige oplevering van de werken

Rond Marrakech wordt een groot deel van de bouwgrond verkocht als «kavels» uit verkavelingen (lotissements) of grondsplitsingen (morcellements). Dat is ook waar de meeste geschillen ontstaan: onafgewerkte voorzieningen, verkoop vóór vergunning, kavels die niet kunnen worden ingeschreven. Wet 34.21, deze zomer gepubliceerd, verscherpt de controle. Dit zeggen de openbare bronnen en dit moet u eisen voor u tekent.

Wat wet 34.21 verandert

Wet 34.21 wijzigt wet 25.90 van 1992 over verkavelingen, woningcomplexen en grondsplitsingen. Ze werd afgekondigd bij dahir nr. 1.26.61 van 28 juli 2026 en gepubliceerd in het Staatsblad (Bulletin officiel) nr. 7533 van 10 augustus 2026 (Bladi, Reaconsult). Wet 25.90 wordt niet ingetrokken maar aangevuld. Sommige bepalingen gelden pas zodra uitvoeringsbesluiten verschijnen, volgens Reaconsult binnen een jaar.

Volgens Bladi vervangt de wet het woord «verkoop» door «overdracht» (cession), om alle eigendomsoverdrachten te dekken, evenals verhuur en verdeling.

Voor de koper zijn er drie kernpunten:

• Overdrachten mogen in principe pas plaatsvinden na de voorlopige oplevering van de infrastructuurwerken door de gemeente (art. 33).
• De eigenaar moet een kopie van het proces-verbaal van voorlopige oplevering aan de akte hechten (art. 36), of een attest van de voorzitter van de gemeenteraad dat de operatie buiten de wet valt, afgegeven na akkoord van een commissie (stedelijk agentschap, gemeente, prefectuur of provincie).
• Zonder een van deze stukken is het verboden de akte op te stellen, te ontvangen of in te schrijven (art. 35). Tekenen volstaat dus niet: de inschrijving bij het kadaster (Conservation foncière) kan worden geweigerd.

Verkaveling of grondsplitsing: waarom het onderscheid telt

Reaconsult beschrijft twee regimes. Een verkaveling verplicht de ontwikkelaar wegen, water, elektriciteit en riolering aan te leggen en te laten opleveren vóór de verkoop: het zwaarste regime. Een grondsplitsing is een opdeling buiten het verkavelingsregime, die in principe voorafgaande gemeentelijke toestemming vereist waarbij de verenigbaarheid met het ruimtelijk plan wordt getoetst. Dezelfde bron benadrukt dat de grens tussen de regimes afhangt van de teksten en het betrokken terrein, en raadt aan die te controleren bij de gemeente en een notaris. We vonden geen betrouwbare numerieke drempel (aantal kavels of oppervlakte): vertrouw dus niet op een vuistregel van een verkoper.

In de praktijk moet een kavel «uit een grondsplitsing» die op een eenvoudige belofte wordt verkocht, zonder individuele titel of vergunning, alarmbellen doen rinkelen. Reaconsult wijst erop dat zonder landmeter (IGT) en kadaster geen individuele titel ontstaat en de verkoop bij de notaris blijft steken.

Na de voorlopige oplevering: wat de wet bepaalt

Volgens Reaconsult brengt wet 34.21 de termijn voor voorlopige oplevering terug van 45 naar 30 dagen en bepaalt ze dat deze oplevering wegen en netwerken overdraagt aan het openbaar gemeentelijk domein, zonder de definitieve oplevering af te wachten. De termijn voor voltooiing van de werken, vroeger 3 jaar, wordt een schaal van 3, 5, 7, 10 of 15 jaar naargelang de oppervlakte van de verkaveling.

Twee praktische gevolgen. Ten eerste moet na de oplevering de eigendomstitel de opname van de wegen op naam van de gemeente weergeven: laat de exacte omvang van de kavel controleren. Ten tweede betekent een verkaveling die lang duurt een wijk die jarenlang bouwplaats blijft: vraag naar de planning en de datum van de vergunning.

Een nuttige nuance: Bladi benadrukt dat de mogelijkheid om bepaalde vergunningen af te geven vóór alle voorzieningen klaar zijn enkel openbare operaties betreft (herhuisvesting na rampen, aanpak van ongezonde huisvesting, openbaar nut). Voor een private verkaveling geldt dit niet: eis voor een private kavel het bewijs dat de voorzieningen aanwezig zijn.

Reserveringen, voorschotten en sancties: de grenzen van wat bekend is

Reaconsult geeft aan dat in overtreding uitgevoerde operaties absoluut nietig blijven en dat elke operatie een afzonderlijke overtreding vormt. De details van de straffen in de definitieve wet staan niet in de fragmenten die we konden raadplegen.

Over reserveringsovereenkomsten (een voorschot vóór vergunning of oplevering) beschreef een artikel van Bladi van november 2024 het hervormingsontwerp: boetes van 100.000 tot 1 miljoen DH in de toen geldende wet, met een ontwerp dat 1 tot 5 jaar gevangenisstraf voorzag. Hetzelfde artikel citeert een notaris voor wie voorschotten van 10 tot 15 % van kopers gebruikelijk blijven. Het gaat om een ontwerp uit 2024: we konden niet bevestigen dat deze cijfers zo in de definitieve tekst staan. De les is voorzichtigheid: een voorschot betalen voor een nog niet vergunde of opgeleverde kavel stelt u bloot aan precies het risico dat de wet wil uitbannen.

De randen van Marrakech

Het risico is niet theoretisch. In april 2022 meldde Le360 (naar Al Ahdath Al Maghribia) dat de wali van de regio de sloop had bevolen van onwettige bouwwerken in Tassoultante, met name in de groene gordel, op landbouwgrond van de Staat die was opgesplitst en daarna bebouwd. De episode is oud en zegt niets over de huidige toestand van een bepaalde kavel, maar ze illustreert het risico: goedkope grond die volgens het ruimtelijk plan slecht gelegen is, kan nooit regulariseerbaar zijn. De stedenbouwkundige nota (NRU) van de gemeente blijft het eerste document dat u moet opvragen (zie ons artikel over bouwgrond en de NRU).

Checklist voor u een kavel koopt

• Vraag de verkavelings- of splitsingsvergunning en de datum ervan.
• Eis het proces-verbaal van voorlopige oplevering van de werken, of het gemeentelijk attest «buiten toepassingsgebied».
• Vraag de NRU op en controleer de bestemming en bouwregels van de kavel.
• Controleer op de eigendomstitel (recent eigendomsbewijs) de eigenaar, lasten en omvang.
• Betaal geen voorschot zonder opschortende voorwaarden; zie koopovereenkomst en opschortende voorwaarden.
• Werk met een notaris en laat het dossier nalezen vóór u tekent.
• Twijfelt u over het toepasselijke regime (verkaveling of grondsplitsing), vraag het dan schriftelijk aan de gemeente.

Niet alle uitvoeringsteksten van wet 34.21 zijn gepubliceerd: laat de huidige eisen bevestigen door uw notaris of het kadaster. Dit artikel is informatief en geen juridisch advies.