Comprar una parcela de urbanización en Marrakech: la ley 34.21 y la recepción provisional de las obras

Alrededor de Marrakech, gran parte del suelo edificable se vende en «parcelas» procedentes de urbanizaciones (lotissements) o parcelaciones (morcellements). Es también donde más litigios hay: infraestructuras sin terminar, ventas antes de la autorización, parcelas imposibles de inscribir. La ley 34.21, publicada este verano, endurece el control. Esto dicen las fuentes públicas y esto conviene exigir antes de firmar.

Qué cambia la ley 34.21

La ley 34.21 modifica la ley 25.90 de 1992 sobre urbanizaciones, grupos de viviendas y parcelaciones. Fue promulgada por el dahir n.º 1.26.61 del 28 de julio de 2026 y publicada en el Boletín Oficial n.º 7533 del 10 de agosto de 2026 (Bladi, Reaconsult). No deroga la ley 25.90: la completa. Algunas disposiciones solo se aplicarán cuando se publiquen los textos reglamentarios, previstos en un plazo de un año según Reaconsult.

Según Bladi, la ley sustituye la palabra «venta» por «cesión», para abarcar todas las transmisiones de propiedad, así como los arrendamientos y las particiones.

Para el comprador, tres puntos son esenciales:

• Las cesiones solo pueden realizarse, en principio, tras la recepción provisional de las obras de equipamiento por el municipio (art. 33).
• El propietario debe anexar a la escritura una copia del acta de recepción provisional (art. 36), o un certificado del presidente del consejo municipal que indique que la operación queda fuera de la ley, emitido tras el visto bueno de una comisión (agencia urbana, municipio, prefectura o provincia).
• Sin uno de estos documentos, está prohibido redactar, recibir o registrar la escritura (art. 35). Firmar no basta: la inscripción en el Registro de la Propiedad (Conservación Foncière) puede ser denegada.

Urbanización o parcelación: por qué importa la diferencia

Reaconsult describe dos regímenes. La urbanización obliga al promotor a ejecutar viales, agua, electricidad y saneamiento y a que sean recibidos antes de vender: es el régimen más pesado. La parcelación es una división fuera del régimen de urbanización que, en principio, exige autorización municipal previa que verifique la compatibilidad con el plan de ordenación. La misma fuente subraya que la frontera entre ambos regímenes depende de los textos y del terreno, y recomienda comprobarla con el municipio y un notario. No hemos encontrado un umbral numérico fiable (número de parcelas o superficie): no se fíe de una regla que le cuente el vendedor.

En la práctica, una parcela «de una parcelación» vendida con una simple promesa, sin título individual ni autorización, debe hacer saltar las alarmas. Reaconsult recuerda que, sin el topógrafo (IGT) y el catastro, no se crea ningún título individual y la venta se atasca en la notaría.

Tras la recepción provisional: lo que precisa la ley

Según Reaconsult, la ley 34.21 reduce el plazo de recepción provisional de 45 a 30 días y establece que esa recepción transfiere viales y redes al dominio público municipal, sin esperar a la recepción definitiva. El plazo de ejecución de las obras, antes de 3 años, pasa a una escala de 3, 5, 7, 10 o 15 años según la superficie de la urbanización.

Dos consecuencias prácticas. Primero, tras la recepción, el título de propiedad debe reflejar la incorporación de los viales a nombre del municipio: haga verificar la superficie exacta de la parcela. Segundo, una urbanización larga de terminar es un barrio en obras durante años: pida el calendario y la fecha de autorización.

Un matiz útil: Bladi subraya que la posibilidad de conceder ciertos permisos antes de terminar todas las infraestructuras solo se refiere a operaciones públicas (realojo tras catástrofes, lucha contra la vivienda insalubre, utilidad pública). No afecta a una urbanización privada: para una parcela privada, exija la prueba de que las infraestructuras están hechas.

Reservas, anticipos y sanciones: los límites de lo que se sabe

Reaconsult indica que las operaciones realizadas en infracción siguen afectadas de nulidad absoluta y que cada operación constituye una infracción distinta. El detalle de las penas de la ley definitiva no figura en los extractos que hemos podido consultar.

Sobre los contratos de reserva (anticipo pagado antes de la autorización o de la recepción), un artículo de Bladi de noviembre de 2024 describía el proyecto de reforma: multas de 100 000 a 1 millón de DH en la ley entonces vigente, con un proyecto que preveía de 1 a 5 años de prisión. El mismo artículo cita a un notario según el cual los anticipos del 10 al 15 % pagados por los compradores siguen siendo habituales. Es un proyecto de 2024: no hemos podido confirmar que esas cifras figuren tal cual en el texto final. La conclusión es de prudencia: pagar un anticipo por una parcela aún no autorizada ni recibida le expone justo al riesgo que la ley quiere suprimir.

Las periferias de Marrakech

El riesgo no es teórico. En abril de 2022, Le360 (citando a Al Ahdath Al Maghribia) informó de que el wali de la región había ordenado demoler construcciones en infracción en Tassoultante, en particular en el cinturón verde, sobre tierras agrícolas del Estado parceladas y luego edificadas. El episodio es antiguo y no dice nada del estado actual de una parcela concreta, pero ilustra el riesgo: un terreno barato y mal situado según el plan de ordenación puede no ser regularizable nunca. La nota de información urbanística (NRU) del municipio sigue siendo el primer documento que hay que pedir (véase nuestro artículo sobre el terreno edificable y la NRU).

Lista de comprobación antes de comprar una parcela

• Pida la autorización de urbanización o de parcelación y su fecha.
• Exija el acta de recepción provisional de las obras, o el certificado municipal de «exclusión del ámbito».
• Obtenga la NRU y compruebe la calificación urbanística y las normas de construcción de la parcela.
• Compruebe en el título de propiedad (certificado reciente) el titular, las cargas y la superficie.
• No pague ningún anticipo sin condiciones suspensivas; véase compromiso y condiciones suspensivas.
• Acuda a un notario y haga revisar el expediente antes de firmar.
• Ante la duda sobre el régimen aplicable (urbanización o parcelación), consulte por escrito al municipio.

No todos los textos de aplicación de la ley 34.21 están publicados: haga confirmar las exigencias vigentes por su notario o por el Registro de la Propiedad. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico.