Comprar en Marrakech tras el terremoto de Al Haouz: normas RPS 2000 y peritaje del edificio en 2026

Más de tres años después del terremoto del 8 de septiembre de 2023, la cuestión ya no es solo el precio, sino la solidez del inmueble. Esto es lo que dicen las fuentes públicas sobre las normas sísmicas, las señales de alerta y el peritaje que conviene prever antes de firmar, sin prometer lo que ninguna fuente garantiza.

Qué cambió el terremoto en las normas de construcción

El texto de referencia para edificios sigue siendo el reglamento sísmico RPS 2000, versión 2011, según Médias24 (abril de 2026). Tras el terremoto, el Consejo de Gobierno adoptó el 19 de septiembre de 2024, según Le360, dos proyectos de decreto: el n.º 2.24.766, que modifica el decreto de 2002 que aprueba el RPS 2000 y crea un Comité Nacional de Ingeniería Sísmica, y el n.º 2.24.767 sobre construcciones de tierra.

El motivo: los nuevos datos sísmicos mostraron un aumento del peligro en la mayoría de las regiones afectadas, antes clasificadas como moderadamente sísmicas (Médias24, Le360). Las velocidades y aceleraciones sísmicas de referencia se ajustan comuna por comuna, lo que cambia el cálculo de las estructuras.

Los recuentos difieren: Médias24 anunciaba 80 comunas en el proyecto (8 de la prefectura de Marrakech), mientras que Le360 detalla 29 de Chichaoua, 21 de Taroudant, 21 de Al Haouz, 10 de la prefectura de Marrakech y 1 de Ouarzazate. Lo esencial es que la prefectura de Marrakech está afectada.

No pudimos verificar la fecha de publicación en el Boletín Oficial ni la entrada en vigor exacta: pregunte al arquitecto o a la oficina de ingeniería qué zonificación se aplica a la comuna del inmueble.

Se prepara una revisión global del RPS, con una encuesta nacional a profesionales abierta hasta el 5 de mayo de 2026 (Médias24). Sus prioridades: integrar los datos del terremoto de 2023, adaptar las normas a los materiales locales (hormigón, acero, tierra cruda, piedra) y reforzar el papel de los ingenieros en obra. No se ha anunciado fecha de adopción.

Qué implica para una compra

Estas normas se aplican a construcciones nuevas y proyectos, no a un edificio antiguo ya construido. Para un piso sobre plano o una villa nueva, pregunte quién diseñó la estructura, si intervinieron una oficina de ingeniería y una de control técnico (véase nuestro artículo sobre construir una villa) y qué norma se aplicó. En el inmueble antiguo, ninguna zonificación sustituye al examen del edificio.

Grietas y señales de alerta: qué mirar en la visita

Según los arquitectos citados por Médias24 (septiembre de 2023), las grietas de más de 5 mm suelen considerarse más preocupantes. Importan también otros criterios:

• Longitud: grietas largas y continuas, en varias superficies.
• Ubicación: cerca de esquinas, puertas, ventanas, vigas o pilares.
• Orientación: las grietas diagonales o escalonadas preocupan más que las verticales.
• Desfase entre dos superficies, o puertas y ventanas que cierran mal.
• Humedad, deformación, ruidos o caída de material.

Estos criterios no permiten distinguir con certeza una grieta superficial de una estructural: solo un ingeniero o arquitecto puede hacerlo.

Riads y medina: un caso aparte

En la medina el panorama es desigual. Le360 informaba en febrero de 2024 de derrumbes de casas deterioradas en el Mellah, Ben Salah, Bab Doukkala, Riad Zitoune o Sidi Ayoub, algunas viviendas ya clasificadas como inhabitables, y de apuntalamientos provisionales con puntales de madera o hierro.

Reaconsult recuerda que las casas de la medina se apoyan en muros gruesos de tierra y mampostería, forjados de madera o acero y revocos de cal, que se comportan de otro modo que el hormigón. Sus puntos de vigilancia: humedad que reaparece tras repintar, impermeabilización de terraza defectuosa, medianeras y riads «renovados» cuyo presupuesto fue a los acabados y no al drenaje o la estructura. Además, muchos inmuebles son melk sin título (véase título de propiedad o moulkiya).

El peritaje del edificio: coste y contenido

Reaconsult anuncia peritajes previos a la compra desde 3.500 MAD sin impuestos, con los riads presupuestados caso por caso y un informe firmado normalmente en dos semanas. Es la tarifa de un gabinete: compare. Una inspección registra el estado observable y señala lo que exige el criterio de un arquitecto o ingeniero; según esa fuente, el estado del edificio pesa a menudo más en la negociación que las referencias de mercado.

Incluya el peritaje como condición suspensiva en el compromiso (véase compromiso y condiciones suspensivas) y conserve el informe para un posible recurso (véase vicios ocultos).

Lista de comprobación antes de firmar

• Identificar la comuna del inmueble y preguntar qué zonificación sísmica se aplica.
• En obra nueva: exigir los nombres del arquitecto, la oficina de ingeniería y el control técnico, y la norma aplicada.
• En inmueble antiguo: encargar a un ingeniero o arquitecto independiente el peritaje de la estructura.
• Fotografiar y medir las grietas; anotar humedad, deformaciones y huecos que se atascan.
• Prever el peritaje como condición suspensiva del compromiso.
• Verificar el título de propiedad y la ausencia de hipoteca antes de pagar una señal.
• Presupuestar las reparaciones eventuales y descontarlas de la oferta.

Esta información procede de prensa y gabinetes: no sustituye el dictamen de un ingeniero de estructuras ni de un notario.