Kopen in Marrakech na de aardbeving van Al Haouz: RPS 2000-regels en bouwkundige keuring in 2026

Ruim drie jaar na de aardbeving van 8 september 2023 gaat het niet meer alleen om de prijs, maar om de degelijkheid van het pand. Dit zeggen openbare bronnen over de seismische regels, de waarschuwingssignalen en de keuring die u vóór ondertekening moet inplannen, zonder te beloven wat geen enkele bron garandeert.

Wat de aardbeving aan de bouwregels veranderde

De referentietekst voor gebouwen blijft het seismische reglement RPS 2000, versie 2011, volgens Médias24 (april 2026). Na de aardbeving keurde de Regeringsraad op 19 september 2024, volgens Le360, twee ontwerpdecreten goed: nr. 2.24.766, dat het decreet van 2002 tot goedkeuring van RPS 2000 wijzigt en een Nationaal Comité voor aardbevingsengineering opricht, en nr. 2.24.767 over bouwwerken in leem.

De reden: nieuwe seismische gegevens toonden een hoger risico in de meeste getroffen regio’s, die eerder als matig seismisch waren ingedeeld (Médias24, Le360). De seismische referentiesnelheden en -versnellingen worden daarom per gemeente aangepast, wat de berekening van constructies verandert.

De tellingen verschillen: Médias24 meldde 80 gemeenten in het ontwerp (8 in de prefectuur Marrakech), terwijl Le360 29 gemeenten in Chichaoua, 21 in Taroudant, 21 in Al Haouz, 10 in de prefectuur Marrakech en 1 in Ouarzazate vermeldt. Wezenlijk is dat de prefectuur Marrakech erbij hoort.

Wij konden de publicatiedatum in het Staatsblad en de exacte inwerkingtreding niet verifiëren: vraag de architect of het studiebureau welke zonering voor de gemeente van het pand geldt.

Een volledige herziening van het RPS is in voorbereiding, met een nationale enquête onder professionals tot 5 mei 2026 (Médias24). Prioriteiten: de gegevens van de aardbeving van 2023 integreren, de normen aanpassen aan lokale materialen (beton, staal, ongebakken leem, steen) en de rol van ingenieurs op de bouwplaats versterken. Er is geen datum van goedkeuring aangekondigd.

Wat dit betekent voor een aankoop

Deze regels gelden voor nieuwbouw en projecten, niet voor een bestaand ouder gebouw. Vraag bij een appartement op plan of een nieuwe villa wie de structuur ontwierp, of een studiebureau en een controlebureau betrokken waren (zie ons artikel over een villa bouwen) en welke norm werd toegepast. Bij oudbouw vervangt geen zonering een onderzoek van het gebouw.

Scheuren en waarschuwingssignalen: waarop letten tijdens een bezichtiging

Volgens de architecten die Médias24 citeert (september 2023) worden scheuren breder dan 5 mm vaak als zorgwekkender beschouwd. Ook andere criteria tellen:

• Lengte: lange, doorlopende scheuren over meerdere oppervlakken.
• Plaats: nabij hoeken, deuren, ramen, balken of kolommen.
• Richting: diagonale of trapsgewijze scheuren zijn zorgwekkender dan verticale.
• Verschuiving tussen twee oppervlakken, of deuren en ramen die slecht sluiten.
• Vocht, vervorming, geluiden of vallend materiaal.

Met deze criteria kunt u een oppervlakkige scheur niet zeker onderscheiden van een structurele: dat kan alleen een ingenieur of architect.

Riads en medina: een apart geval

In de medina is het beeld wisselend. Le360 meldde in februari 2024 instortingen van vervallen huizen in de Mellah, Ben Salah, Bab Doukkala, Riad Zitoune en Sidi Ayoub, waarbij sommige woningen al als onbewoonbaar waren aangemerkt, en tijdelijke stutten met houten of ijzeren palen.

Reaconsult wijst erop dat medinahuizen op dikke muren van leem en metselwerk, houten of stalen vloeren en kalkpleister rusten, die zich anders gedragen dan beton. De aandachtspunten: vocht dat terugkeert na het schilderen, defecte terrasafdichting, gemene muren en «gerenoveerde» riads waarvan het budget naar afwerking ging in plaats van naar drainage of structuur. Veel panden zijn bovendien niet-ingeschreven melk (zie eigendomstitel of moulkiya).

De bouwkundige keuring: kosten en inhoud

Reaconsult biedt keuringen vóór aankoop aan vanaf 3.500 MAD excl. btw, waarbij riads per geval worden geoffreerd en een ondertekend rapport meestal binnen twee weken volgt. Dit is het tarief van één kantoor: vergelijk. Een inspectie legt de waarneembare staat vast en wijst aan wat het oordeel van een architect of ingenieur vereist; volgens deze bron weegt de staat van het gebouw bij onderhandelingen vaak zwaarder dan marktreferenties.

Maak de keuring een opschortende voorwaarde in de overeenkomst (zie koopovereenkomst en opschortende voorwaarden) en bewaar het rapport voor een eventueel verhaal (zie verborgen gebreken).

Checklist vóór ondertekening

• De gemeente van het pand bepalen en vragen welke seismische zonering geldt.
• Bij nieuwbouw: de namen van architect, studiebureau en controlebureau eisen, plus de toegepaste norm.
• Bij oudbouw: de structuur laten keuren door een onafhankelijke ingenieur of architect.
• Scheuren fotograferen en laten opmeten; vocht, vervorming en klemmende openingen noteren.
• De keuring als opschortende voorwaarde in de overeenkomst opnemen.
• De eigendomstitel en het ontbreken van hypotheek controleren vóór een voorschot.
• Eventuele herstellingen ramen en van het bod aftrekken.

Deze informatie komt uit pers en kantoren: ze vervangt noch het advies van een constructie-ingenieur noch dat van een notaris.