Collectieve gronden (soulaliyates) in Marokko: wat wet 62-17 verandert voor investeerders

Rond Marrakech, net als elders, kan een «goedkoop» perceel een statuut hebben dat niets lijkt op gewoon privé-eigendom. Collectieve of soulaliyate-gronden zijn het meest verraderlijke voorbeeld. Sinds de hervorming rond wet 62-17 organiseert de Staat de beschikbaarstelling aan investeerders via aanbestedingen: een reële opening, maar zij maakt van deze percelen geen gewone melk-grond. Dit zeggen de gecontroleerde bronnen, en dit zeggen ze niet.

Collectieve grond is geen melk-grond

«Een collectieve grond koop je niet zoals een melk-perceel: hij behoort toe aan een etnische gemeenschap, de rechthebbenden hebben het gebruiksrecht en elke operatie valt onder het toezicht van het ministerie van Binnenlandse Zaken.» — ReaConsult (vertaald)

In de praktijk:

• De grond behoort toe aan een gemeenschap (douar, stam), niet aan degene die hem u aanbiedt.
• De rechthebbenden (ayants droit) hebben een gebruiksrecht, geen eigendom dat ze vrij kunnen verkopen.
• Volgens ReaConsult is overdracht aan een derde «nooit vrij»: de toezichthoudende overheid moet toestemming geven.
• De timing van die procedure «hangt niet van de koper af» en goedkeuring kan worden geweigerd, aan voorwaarden gebonden of vertraagd door bezwaren van rechthebbenden.

Wat de hervorming (wet 62-17) heeft veranderd

Het uitvoeringsbesluit van wet 62-17, door Bladi.net in januari 2020 beschreven, regelt het beheer en de exploitatie van deze gronden. Volgens dat artikel gebeurt de overdracht via aanbesteding op basis van een bestek, gevolgd door een uitgebreide commissie onder voorzitterschap van de gouverneurs. Het contract moet binnen 15 dagen aan de winnende investeerder worden overhandigd. De tekst wil ook de registratie en bescherming versterken van zo’n 5 miljoen hectare in handen van soulaliyate-gemeenschappen, met voorrang voor gebruikers van gronden buiten geïrrigeerde zones.

De autoriteiten telden bijna 3.800 gemeenschappen en meer dan 8.200 vertegenwoordigers. Er bestaat dus een legitieme gesprekspartner, maar die moet gecontroleerd worden, niet blind vertrouwd op een tussenpersoon.

Officiële cijfers: opening voor investeerders, geen vrijbrief voor particulieren

In antwoord op een schriftelijke vraag in 2022 verklaarde minister van Binnenlandse Zaken Abdelouafi Laftit, volgens Le Matin:

• 6.690 dossiers voor de verhuur van collectieve grond, goed voor 132.048 hectare, waren in behandeling;
• ongeveer 55.000 hectare was via aanbestedingen aan investeerders aangeboden in het kader van het programma «1 miljoen hectare»;
• 11.293 hectare was toegewezen;
• toegang tot deze eigendommen is «open voor iedereen zonder uitzondering», met voorrang voor partnerschappen met spelers in landbouw, industrie, diensten, huisvesting en ontwikkelingsprogramma’s.

Dit zijn nationale cijfers: geen van de gelezen bronnen beschrijft de situatie rond Marrakech. Ze zeggen ook niet of een buitenlandse koper volledige eigendom kan verwerven. Lees daarvoor ons artikel over grond kopen in Marrakech als buitenlander en laat de geldende regel door een notaris bevestigen.

Het echte risico: collectieve grond verkocht als melk

Bladi.net (augustus 2025) wijst erop dat een van de ergste vormen van vastgoedfraude bestaat uit het verkopen van collectieve of niet-geclassificeerde grond om op te bouwen. Kopers mogen er niet wonen of doorverkopen en belanden in langdurige geschillen. ReaConsult vat het gevaar samen: bouwen op betwiste collectieve grond is bouwen op andermans recht.

Veelvoorkomende waarschuwingssignalen: een prijs ver onder die van naburige melk-grond, een verkoper zonder grondtitel of eigendomsbewijs, druk om snel een voorschot te betalen, of een akte die enkel steunt op een moulkiya of getuigen.

Checklist voordat u één dirham betaalt

1. Laat het werkelijke statuut controleren bij de ANCFCC: collectief, al gemelkiseerd of in registratie.
2. Identificeer de rechthebbenden, de omvang van hun rechten en mogelijke interne geschillen.
3. Controleer welke toezichtstoestemmingen verkregen zijn of nog nodig zijn, en in welk stadium.
4. Controleer de planologische situatie: stedelijk perimeter, bebouwbare zone of daarbuiten.
5. Vraag naar de stand van een eventuele melkisatie en naar lopende bezwaren of geschillen.
6. Laat u bijstaan door een vastgoedadvocaat en een notaris, niet alleen door de verkoper.
7. Volgens ReaConsult: «Betaal nooit een melk-prijs voordat de overdracht volledig is veiliggesteld.»

Dit artikel is informatief en vervangt het advies van een notaris of advocaat niet. De wetten en besluiten zijn niet rechtstreeks geraadpleegd: de juridische elementen komen uit de aangehaalde bronnen.