Tierras colectivas (soulaliyates) en Marruecos: qué cambia la ley 62-17 para un inversor

En Marrakech y en su entorno, un terreno «barato» puede tener un estatus que no se parece en nada a la propiedad privada habitual. Las tierras colectivas, o tierras soulaliyates, son el ejemplo más delicado. Desde la reforma impulsada por la ley 62-17, el Estado organiza su puesta a disposición de inversores mediante licitaciones: una apertura real, pero que no convierte estas parcelas en simple melk. Esto es lo que dicen las fuentes verificadas, y lo que no dicen.

Una tierra colectiva no es un terreno melk

«Una tierra colectiva no se compra como un terreno melk: pertenece a una colectividad étnica, sus derechohabientes tienen su usufructo y toda operación se realiza bajo la tutela del Ministerio del Interior.» — ReaConsult (traducido)

En la práctica:

• El terreno pertenece a una colectividad (douar, tribu), no a quien se lo propone.
• Los derechohabientes (ayants droit) tienen un derecho de uso, no una propiedad que puedan vender libremente.
• Según ReaConsult, la cesión a un tercero «nunca es libre»: requiere autorización de las autoridades de tutela.
• El calendario de ese trámite «no depende del comprador» y la aprobación puede ser denegada, condicionada o retrasada por la oposición de derechohabientes.

Qué cambió con la reforma (ley 62-17)

El decreto de aplicación de la ley 62-17, recogido por Bladi.net en enero de 2020, organiza la gestión y la explotación de estas tierras. Según ese artículo, la cesión se hace por licitación con pliego de condiciones, supervisada por una comisión ampliada presidida por los gobernadores. El contrato debe entregarse al inversor ganador en un plazo máximo de 15 días. El texto busca además reforzar el registro y la protección de unos 5 millones de hectáreas en manos de colectividades soulaliyates, con prioridad para quienes explotan tierras fuera de zonas de regadío.

Las autoridades han censado cerca de 3.800 colectividades y más de 8.200 representantes. Existe, pues, un interlocutor legítimo, pero hay que verificarlo, no fiarse de un intermediario.

Cifras oficiales: apertura a inversores, no luz verde para particulares

Al responder a una pregunta escrita en 2022, el ministro del Interior Abdelouafi Laftit indicó, según Le Matin:

• se tramitaban 6.690 expedientes de arrendamiento de tierras colectivas, sobre 132.048 hectáreas;
• unas 55.000 hectáreas se habían ofrecido a inversores mediante licitaciones del programa «1 millón de hectáreas»;
• 11.293 hectáreas se habían adjudicado;
• el acceso a estas propiedades está «abierto a todos sin excepción», con prioridad a las asociaciones con actores de la agricultura, la industria, los servicios, la vivienda y los programas de desarrollo.

Son cifras nacionales: ninguna de las fuentes leídas detalla la situación en torno a Marrakech. Tampoco aclaran si un comprador extranjero puede adquirir la plena propiedad. Para ese punto, consulte nuestro artículo sobre la compra de terrenos en Marrakech por extranjeros y pida a un notario que confirme la norma aplicable.

El riesgo real: vender suelo colectivo como si fuera melk

Bladi.net (agosto de 2025) recuerda que una de las formas más graves de fraude inmobiliario consiste en vender terrenos colectivos o sin clasificar para construir. Los compradores no pueden habitar ni revender y se embarcan en largos litigios. ReaConsult resume el peligro: construir sobre una tierra colectiva disputada es construir sobre el derecho de otro.

Señales de alerta habituales: un precio muy inferior al del melk vecino, un vendedor sin título de propiedad ni certificado de propiedad, presión para pagar rápido una señal, o una escritura que solo se apoya en una moulkiya o en testigos.

Lista de comprobación antes de pagar un dirham

1. Haga verificar el estatus real en la ANCFCC: colectivo, ya melkizado o en proceso de registro.
2. Identifique a los derechohabientes, el alcance de sus derechos y posibles disputas internas.
3. Compruebe qué autorizaciones de tutela se han obtenido o siguen siendo necesarias, y en qué fase.
4. Revise la situación urbanística: perímetro urbano, zona urbanizable o fuera de perímetro.
5. Pregunte por el avance de una eventual melkización y por oposiciones o litigios pendientes.
6. Hágase acompañar por un abogado de derecho inmobiliario y un notario, no solo por el vendedor.
7. Según ReaConsult: «No pague nunca un precio de melk antes de que la transferencia esté totalmente asegurada.»

Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un notario o abogado. No se consultaron directamente las leyes y decretos: los elementos jurídicos proceden de las fuentes citadas.