Terres collectives (soulaliyates) : ce que la loi 62-17 change pour un investisseur au Maroc

Autour de Marrakech comme ailleurs, un terrain « bon marché » peut relever d’un statut qui ne ressemble en rien à une propriété privée classique. Les terres collectives, ou terres soulaliyates, en sont l’exemple le plus piégeux. Depuis la réforme portée par la loi 62-17, l’État organise leur mise à disposition d’investisseurs par appels d’offres : une ouverture réelle, mais qui ne transforme pas ces terrains en simple melk. Voici ce que disent les sources vérifiées, et ce qu’elles ne disent pas.

Une terre collective n’est pas un terrain melk

« Une terre collective ne s’achète pas comme un terrain melk : elle appartient à une collectivité ethnique, ses ayants droit en ont la jouissance, et toute opération passe sous la tutelle du ministère de l’Intérieur. » — ReaConsult

Concrètement :

• Le terrain appartient à une collectivité (douar, tribu), pas à la personne qui vous le propose.
• Les ayants droit disposent d’un droit de jouissance, pas d’une propriété qu’ils pourraient vendre librement.
• Selon ReaConsult, « la cession à un tiers n’est jamais libre » : elle exige l’autorisation des autorités de tutelle.
• Le calendrier de cette procédure « ne dépend pas de l’acheteur » et l’approbation peut être refusée, conditionnée ou retardée par l’opposition d’ayants droit.

Ce que la réforme (loi 62-17) a changé

Le décret d’application de la loi 62-17, relayé par Bladi.net en janvier 2020, organise la gestion et l’exploitation de ces terres. Selon cet article, la cession se fait par appel d’offres sur cahier des charges, suivie par une commission élargie présidée par les gouverneurs. Le contrat doit être remis à l’investisseur retenu dans un délai n’excédant pas 15 jours. Le texte vise aussi à renforcer l’immatriculation et la sécurisation de quelque 5 millions d’hectares détenus par les collectivités soulaliyates, avec une priorité accordée aux exploitants des terres hors périmètre irrigué.

Les autorités ont recensé près de 3 800 collectivités et plus de 8 200 représentants. Autrement dit : un interlocuteur légitime existe, mais il faut le vérifier, et non se fier à un intermédiaire.

Les chiffres officiels : une ouverture aux investisseurs, pas un feu vert pour les particuliers

Répondant à une question écrite en 2022, le ministre de l’Intérieur Abdelouafi Laftit a indiqué, selon Le Matin :

• 6 690 dossiers de location de terres collectives, portant sur 132 048 hectares, étaient en cours de traitement ;
• environ 55 000 hectares avaient été proposés à des investisseurs par appels d’offres, dans le cadre du programme « 1 million d’hectares » ;
• 11 293 hectares avaient été attribués ;
• l’accès à ces propriétés est « ouvert à tous sans exception », avec une priorité aux partenariats avec des acteurs de l’agriculture, de l’industrie, des services, de l’habitat et des programmes de développement.

Ces chiffres sont nationaux : aucune des sources lues ne détaille la situation autour de Marrakech. Elles ne précisent pas non plus si un acquéreur étranger peut acquérir en pleine propriété. Pour ce point, reportez-vous à notre article sur l’achat de terrain à Marrakech par un étranger et faites confirmer la règle applicable par un notaire.

Le risque concret : vendre du collectif comme du melk

Bladi.net (août 2025) rappelle que l’une des formes les plus graves de fraude immobilière consiste à vendre des terrains collectifs ou non classés pour y construire. Les acheteurs se retrouvent privés du droit d’habiter ou de revendre, et s’engagent dans de longs litiges. ReaConsult résume le danger : construire sur une terre collective contestée revient à bâtir sur le droit d’autrui.

Les signaux d’alerte les plus courants : un prix très inférieur à celui du melk voisin, un vendeur qui ne produit ni titre foncier ni certificat de propriété, une pression pour verser un acompte rapidement, ou un acte qui se contente d’une moulkiya ou d’un témoignage.

Checklist avant d’engager un dirham

1. Faites vérifier le statut réel du terrain auprès de l’ANCFCC : collectif, déjà melkisé ou en cours d’immatriculation.
2. Identifiez les ayants droit, l’étendue de leurs droits et d’éventuelles contestations internes.
3. Vérifiez quelles autorisations de tutelle sont obtenues ou encore nécessaires, et à quel stade.
4. Contrôlez la situation urbanistique : périmètre urbain, zone urbanisable ou hors périmètre.
5. Demandez l’état d’avancement d’une éventuelle melkisation et l’existence d’oppositions ou de litiges.
6. Faites-vous accompagner d’un avocat foncier et d’un notaire, pas du seul vendeur.
7. Selon ReaConsult : « Ne payez jamais un prix de melk avant la sécurisation complète du transfert. »

Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat. Les textes de loi et décrets n’ont pas été consultés directement : les éléments juridiques ci-dessus proviennent des sources citées.