Acheter un lot de lotissement à Marrakech : la loi 34.21 et la réception provisoire des travaux

Autour de Marrakech, une grande part des terrains à bâtir se vend en « lots » issus de lotissements ou de morcellements. C’est aussi là que les litiges sont les plus fréquents : équipements inachevés, vente avant autorisation, lot impossible à inscrire. La loi 34.21, publiée cet été, durcit le contrôle. Voici ce que disent les sources publiques, et ce qu’il faut exiger avant de signer.

Ce que change la loi 34.21

La loi 34.21 modifie la loi 25.90 de 1992 sur les lotissements, groupes d’habitations et morcellements. Elle a été promulguée par le dahir n° 1.26.61 du 28 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026 (Bladi, Reaconsult). Elle n’abroge pas la loi 25.90 : elle la complète. Certaines dispositions n’entreront en application qu’avec des textes réglementaires, attendus dans un délai d’un an selon Reaconsult.

Selon Bladi, la loi remplace le mot « vente » par « cession », pour couvrir tous les transferts de propriété, ainsi que les locations et partages.

Pour l’acheteur, l’essentiel tient en trois points :

• Les cessions ne peuvent en principe intervenir qu’après la réception provisoire des travaux d’équipement par la commune (art. 33).
• Le propriétaire doit annexer à l’acte une copie du procès-verbal de réception provisoire (art. 36), ou une attestation du président du conseil communal indiquant que l’opération échappe à la loi, délivrée après accord d’une commission (agence urbaine, commune, préfecture ou province).
• Sans l’une de ces pièces, il est interdit de dresser, recevoir ou enregistrer l’acte (art. 35). Signer ne suffit donc pas : l’inscription à la Conservation foncière peut être refusée.

Lotissement ou morcellement : pourquoi la distinction compte

Reaconsult décrit deux régimes. Le lotissement impose au lotisseur de réaliser voirie, eau, électricité et assainissement, puis de les faire réceptionner avant de vendre : c’est le régime le plus lourd. Le morcellement est une division hors régime de lotissement, qui exige en principe une autorisation communale préalable vérifiant la compatibilité avec le plan d’aménagement. La même source précise que la frontière entre les régimes dépend des textes et du terrain concerné, et recommande de la vérifier auprès de la commune et d’un notaire. Nous n’avons pas trouvé de seuil chiffré fiable (nombre de lots ou superficie) : ne vous fiez donc pas à une règle de pouce entendue chez un vendeur.

Concrètement, un lot « issu d’un morcellement » vendu sur la base d’une simple promesse, sans titre individuel ni autorisation, doit alerter. Reaconsult rappelle que, sans passage par le géomètre (IGT) et le cadastre, aucun titre individuel n’est créé et la vente bute chez le notaire.

Après la réception provisoire : ce que la loi précise

Selon Reaconsult, la loi 34.21 ramène le délai de réception provisoire de 45 à 30 jours et prévoit que cette réception emporte le transfert de la voirie et des réseaux au domaine public communal, sans attendre la réception définitive. Le délai d’achèvement des travaux, auparavant de 3 ans, passe à un barème de 3, 5, 7, 10 ou 15 ans selon la superficie du lotissement.

Deux conséquences pratiques. D’abord, après réception, le titre foncier doit refléter l’incorporation des voies au nom de la commune : faites vérifier la consistance exacte du lot. Ensuite, un lotissement long à achever signifie un quartier longtemps en chantier : demandez le calendrier et la date d’autorisation.

Une nuance utile : Bladi souligne que la possibilité de délivrer certains permis avant l’achèvement de tous les équipements vise uniquement des opérations publiques (relogement après catastrophe, résorption de l’habitat insalubre, utilité publique). Elle ne concerne pas un lotissement privé : pour un lot privé, exigez la preuve que les équipements sont réalisés.

Réservations, acomptes et sanctions : les limites de ce que l’on sait

Reaconsult indique que les opérations réalisées en infraction restent frappées de nullité absolue et que chaque opération constitue une infraction distincte. Le détail des peines de la loi définitive ne figure pas dans les extraits que nous avons pu consulter.

Sur les contrats de réservation (avance versée avant l’autorisation ou la réception), un article de Bladi de novembre 2024 décrivait le projet de réforme : des amendes de 100 000 à 1 million de DH dans la loi alors en vigueur, avec un projet prévoyant une peine de 1 à 5 ans de prison. Le même article cite un notaire pour qui des avances de 10 à 15 % versées par les acquéreurs restent courantes. Il s’agit d’un projet de 2024 : nous n’avons pas pu confirmer que ces montants figurent tels quels dans le texte final. Retenez la prudence qui en découle : verser un acompte sur un lot non encore autorisé ou réceptionné vous expose à un risque que la loi cherche précisément à supprimer.

Le cas des périphéries de Marrakech

Le risque n’est pas théorique. En avril 2022, Le360 (d’après Al Ahdath Al Maghribia) rapportait que le wali de la région avait ordonné la démolition de constructions en infraction à Tassoultante, notamment dans la ceinture verte, sur des terres agricoles de l’État morcelées puis bâties. Cet épisode est ancien et ne dit rien de l’état actuel d’un lot précis, mais il illustre le risque : un terrain bon marché, mal situé au regard du plan d’aménagement, peut ne jamais être régularisable. La note de renseignements urbanistiques (NRU) de la commune reste le premier document à demander (voir notre article sur le terrain constructible et la NRU).

Checklist avant d’acheter un lot

• Demandez l’autorisation de lotir ou de morceler, et la date d’autorisation.
• Exigez le procès-verbal de réception provisoire des travaux, ou l’attestation communale « hors champ ».
• Obtenez la NRU et vérifiez le zonage et les règles de construction du lot.
• Vérifiez au titre foncier (certificat de propriété récent) le propriétaire, les charges et la consistance.
• Ne versez aucun acompte sans conditions suspensives ; voir compromis et conditions suspensives.
• Passez par un notaire et faites relire le dossier avant de signer.
• En cas de doute sur le régime applicable (lotissement ou morcellement), interrogez la commune par écrit.

Les textes d’application de la loi 34.21 ne sont pas tous publiés : faites confirmer les exigences actuelles par votre notaire ou la Conservation foncière. Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique.