Acheter à Marrakech après le séisme d'Al Haouz : normes RPS 2000 et expertise du bâti en 2026

Plus de trois ans après le séisme du 8 septembre 2023, la question n’est plus seulement celle du prix : c’est celle de la solidité du bien. Voici ce que disent les sources publiques sur les règles parasismiques, les signes d’alerte et l’expertise à prévoir avant de signer, sans promettre ce qu’aucune source ne garantit.

Ce que le séisme a changé dans les règles de construction

Le texte de référence pour les bâtiments reste le règlement parasismique RPS 2000, dans sa version 2011, selon Médias24 (avril 2026). Après le séisme, deux projets de décret ont été adoptés au Conseil de gouvernement du 19 septembre 2024 d’après Le360 : le n° 2.24.766, qui modifie le décret de 2002 approuvant le RPS 2000 et crée un Comité national du génie parasismique, et le n° 2.24.767 pour les constructions en terre.

La raison : les nouvelles données sismiques ont montré une hausse de l’aléa dans la plupart des régions touchées, qui étaient jusque-là classées modérément sismiques (Médias24, Le360). Les vitesses et accélérations sismiques de référence sont donc ajustées commune par commune, ce qui change le calcul des structures.

Les décomptes divergent : Médias24 annonçait 80 communes dans le projet (dont 8 de la préfecture de Marrakech), tandis que Le360 détaille 29 communes de Chichaoua, 21 de Taroudant, 21 d’Al Haouz, 10 de la préfecture de Marrakech et 1 d’Ouarzazate. Retenez surtout que la préfecture de Marrakech est concernée.

Nous n’avons pas pu vérifier la date de publication au Bulletin officiel ni l’entrée en vigueur exacte : demandez à l’architecte ou au bureau d’études quel zonage s’applique à la commune du bien.

Une révision globale du RPS est en préparation, avec une enquête nationale auprès des professionnels ouverte jusqu’au 5 mai 2026 (Médias24). Ses priorités : intégrer les données du séisme de 2023, adapter les normes aux matériaux locaux (béton, acier, terre crue, pierre) et renforcer le rôle des ingénieurs sur chantier. Aucune date d’adoption n’est annoncée.

Ce que cela implique pour un achat

Ces règles s’appliquent aux constructions neuves et aux projets, pas à un immeuble ancien déjà bâti. Pour un appartement sur plan ou une villa neuve, demandez qui a conçu la structure, si un bureau d’études et un bureau de contrôle sont intervenus (voir notre article sur la construction d’une villa) et quelle norme a été appliquée. Pour l’ancien, aucun zonage ne remplace un examen du bâtiment.

Fissures et signes d’alerte : que regarder en visite

D’après les architectes cités par Médias24 (septembre 2023), les fissures de plus de 5 mm sont souvent jugées plus préoccupantes. D’autres critères comptent aussi :

• Longueur : les fissures longues et continues, sur plusieurs surfaces.
• Emplacement : près des angles, portes, fenêtres, poutres ou poteaux.
• Orientation : les fissures diagonales ou en escalier inquiètent plus que les verticales.
• Décalage entre deux surfaces, ou portes et fenêtres qui ferment mal.
• Humidité, déformation, bruits ou chutes de matériaux.

Ces critères ne permettent pas de distinguer à coup sûr une fissure superficielle d’une fissure structurelle : seul un ingénieur ou un architecte peut le faire.

Riads et médina : un cas à part

Dans la médina, la situation est contrastée. Le360 rapportait en février 2024 des effondrements de maisons délabrées au Mellah, à Ben Salah, Bab Doukkala, Riad Zitoune ou Sidi Ayoub, certaines habitations étant déjà classées inhabitables, et des consolidations provisoires par étais en bois ou en fer.

Reaconsult rappelle que les maisons de médina reposent sur des murs épais en terre et maçonnerie, des planchers bois ou acier et des enduits à la chaux, qui se comportent autrement que du béton. Ses points de vigilance : humidité qui revient après repeinture, étanchéité de terrasse défaillante, murs mitoyens, et riads « rénovés » dont le budget est allé aux finitions plutôt qu’au drainage ou à la structure. Beaucoup de biens sont par ailleurs en statut melk non titré (voir titre foncier ou moulkiya).

L’expertise du bâti : coût et contenu

Reaconsult affiche des expertises préachat à partir de 3 500 MAD hors taxes, les riads étant chiffrés au cas par cas, avec un rapport signé en général sous deux semaines. C’est un tarif de cabinet, à comparer. Une inspection consigne l’état observable et signale ce qui exige l’avis d’un architecte ou d’un ingénieur ; selon cette source, l’état du bâti pèse souvent plus dans la négociation que les références de marché.

Intégrez l’expertise comme condition suspensive dans le compromis (voir compromis et conditions suspensives), et gardez le rapport pour un éventuel recours (voir vice caché).

Checklist avant de signer

• Identifier la commune du bien et demander le zonage sismique applicable.
• Pour le neuf : exiger les noms de l’architecte, du bureau d’études et du bureau de contrôle, et la norme appliquée.
• Pour l’ancien : faire expertiser la structure par un ingénieur ou un architecte indépendant.
• Photographier et faire mesurer les fissures ; repérer humidité, déformations, ouvertures qui coincent.
• Prévoir l’expertise comme condition suspensive du compromis.
• Vérifier le titre foncier et l’absence d’hypothèque avant de verser un acompte.
• Chiffrer les réparations éventuelles et les déduire de l’offre.

Ces informations sont issues de la presse et de cabinets : elles ne remplacent ni l’avis d’un ingénieur structure ni celui d’un notaire.