De belasting op vastgoedwinst in Marokko: hoe ze wordt berekend, en hoe u zich erop voorbereidt vóór de verkoop

Nog vóór de aankoop in Marrakech zou een serieuze investeerder al moeten weten wat de uitstap kost. De belasting op vastgoedwinst (TPI) bedraagt 20% van de netto meerwaarde bij doorverkoop — maar er geldt een minimumbijdrage van 3% van de verkoopprijs, zelfs zonder aantoonbare winst. Tussen de herwaarderingscoëfficiënt, aftrekbare kosten en vrijstellingen die aan precieze termijnen gebonden zijn, wijkt de werkelijke rekening vaak af van de intuïtieve inschatting. Dit is het exacte mechanisme, met de cijfers van 2026.

Hoe de belastbare winst wordt berekend

Het Marokkaanse Algemeen Belastingwetboek (artikelen 61 tot en met 65 en 144) definieert de belastbare nettowinst als het verschil tussen de verkoopprijs en de geherwaardeerde aankoopprijs, verminderd met gerechtvaardigde kosten en werken. De formule luidt als volgt:

• Geherwaardeerde aankoopprijs = oorspronkelijke aankoopprijs × herwaarderingscoëfficiënt van het aankoopjaar
• Aftrekbare aankoopkosten = notaris, registratierechten en kadasterkosten, forfaitair op 15% van de aankoopprijs (of meer indien met facturen onderbouwd)
• Aftrekbare werken = gedocumenteerde uitgaven voor bouw, uitbreiding of verbetering
• Nettowinst = verkoopprijs − geherwaardeerde aankoopprijs − kosten − werken
• Verschuldigde TPI = 20% van de nettowinst, met een bodem van 3% van de verkoopprijs

Zonder bewijsstukken voor de werkelijke kosten en werken past de belastingdienst het forfait van 15% toe en kent ze geen enkele aftrek voor werken toe — wat de belastbare winst mechanisch opdrijft. Facturen bewaren vanaf het moment van aankoop, en niet pas bij de verkoop, verandert rechtstreeks het uiteindelijke bedrag.

De herwaarderingscoëfficiënt: de variabele die veel verkopers over het hoofd zien

De herwaarderingscoëfficiënt, vastgelegd in artikel 65 van het CGI, corrigeert de muntontwaarding tussen aankoop en doorverkoop: hij wordt elk jaar gepubliceerd bij besluit van de minister van Economie en Financiën in het Staatsblad. Voor verkopen die in 2026 plaatsvinden, geldt de tabel uit het besluit van 6 februari 2026 (Staatsblad nr. 7486 van 26 februari 2026). Hoe langer de aanhoudperiode, hoe hoger de coëfficiënt — wat de belastbare meerwaarde navenant verlaagt.

Aankoopjaar	Coëfficiënt 2026
1980	4,646
2000	1,585
2010	1,296
2022	1,078
2024	1,008
2025	1,000

Bij een pand gekocht voor 800.000 MAD in 2010 en doorverkocht voor 1.500.000 MAD in 2026, brengt toepassing van de coëfficiënt (1,296) de belastbare meerwaarde terug van 640.000 naar ongeveer 320.000 MAD — een TPI-besparing van tienduizenden dirhams ten opzichte van een berekening zonder coëfficiënt.

Let op: de coëfficiënt geldt alleen voor de aankoopprijs, nooit voor werken of kosten, die aftrekbaar blijven tegen hun nominale bedrag.

De valkuil van de minimumbijdrage van 3%

Bij een korte aanhoudperiode heeft de coëfficiënt een beperkt effect en volstaat hij soms niet om de theoretische TPI onder de wettelijke bodem te brengen. De regel is strikt: verschuldigd is het hoogste bedrag tussen 20% van de nettowinst en 3% van de totale verkoopprijs, ongeacht de uitkomst van de eerste berekening. Een verkoper die snel doorverkoopt met een bescheiden meerwaarde kan zo meer betalen dan de berekening “op papier” liet vermoeden — een van de meest voorkomende misverstanden bij verkopers die hun werkelijke afrekening pas bij de notaris ontdekken in plaats van vóór de ondertekening. De TPI moet worden aangegeven binnen 30 dagen na ondertekening van de verkoopakte, en meestal int de notaris het bedrag om het door te storten aan de belastingdienst.

Mogelijke vrijstellingen, en hun strikte voorwaarden

Verschillende situaties geven recht op volledige vrijstelling, maar elk vereist specifieke bewijsstukken:

• Hoofdverblijfplaats: volledige vrijstelling als het pand minstens 6 jaar ononderbroken en uitsluitend als hoofdverblijfplaats werd bewoond vóór de verkoop. Verhuur, ook gedeeltelijk, tijdens die periode doet het recht op vrijstelling vervallen. Verwachte bewijsstukken zijn onder meer een verblijfsattest, water- en elektriciteitsfacturen op naam van de bewoner, en een identiteitskaart met het adres van het pand.
• Familiale overdracht: een verkoop tussen ouders, kinderen of echtgenoten kan worden vrijgesteld, mits de nodige bewijsstukken (huwelijksakte, afstammingsbewijs) worden voorgelegd.
• Nettowinst onder 30.000 MAD: volledige vrijstelling, ongeacht de aanhoudperiode of de status van het pand.
• Conforme sociale woning, minstens 4 jaar bewoond door de eigenaar.

Voor een tweede verblijf of een klassieke verhuurinvestering — het meest voorkomende profiel in Marrakech — geldt geen van deze vrijstellingen: de TPI is verschuldigd onder de algemene voorwaarden.

Wat dit betekent voor een buitenlandse of Marokkaanse investeerder in het buitenland (MRE)

De betaling van de TPI via de notaris heeft een bevrijdend karakter: eenmaal voldaan, kan geen latere naheffing meer op diezelfde winst rusten. Voor een eigenaar die fiscaal inwoner is van Frankrijk, België of Spanje, kent het toepasselijke belastingverdrag doorgaans het primaire heffingsrecht toe aan Marokko, met een mogelijk belastingkrediet in het woonland — een punt om vooraf te laten bevestigen door een lokale fiscaal adviseur voordat u in het buitenland aangifte doet. Sinds 2023 is het ook mogelijk om binnen 30 dagen na het voorlopig verkoopcompromis een voorafgaand advies te vragen aan de Marokkaanse belastingdienst, waarmee het belastingbedrag wordt vastgelegd vóór de definitieve ondertekening — vooral nuttig voor een verkoper die de transactie op afstand beheert.

Checklist vóór verkoop (of aankoop met het oog op latere doorverkoop)

• Bewaar alle facturen van aankoop, notaris en werken vanaf het moment van aankoop, niet pas bij de verkoop
• Bereken de geherwaardeerde aankoopprijs met de officiële coëfficiënt van het aankoopjaar, nooit met de nominale prijs
• Vergelijk steeds 20% van de nettowinst met 3% van de verkoopprijs: het hoogste bedrag is verschuldigd
• Controleer of een vrijstelling (hoofdverblijfplaats ≥ 6 jaar, familiale overdracht, nettowinst < 30.000 MAD) werkelijk van toepassing is, met de bijbehorende bewijsstukken
• Vraag bij een grensoverschrijdend dossier een voorafgaand fiscaal advies aan en controleer het toepasselijke belastingverdrag in het woonland

De TPI is geen verrassing als ze vanaf de aankoop wordt meegerekend: ze hoort bij dezelfde rendementsberekening als de prijs, de aankoopkosten en de verhuurbelasting die worden beschreven in onze gids over vastgoedbelasting in Marrakech. Een verkoper die het mechanisme pas op de dag van de akte bij de notaris ontdekt, heeft altijd minder speelruimte dan een koper die er al vanaf het compromis rekening mee hield.