El Impuesto sobre el Beneficio Inmobiliario en Marruecos: cómo se calcula y cómo anticiparlo antes de vender

Antes incluso de comprar en Marrakech, un inversor serio debería conocer ya el coste de su salida. El Impuesto sobre el Beneficio Inmobiliario (TPI) se aplica al 20% sobre la plusvalía neta obtenida en la reventa, pero con una cotización mínima del 3% del precio de venta que se aplica incluso sin plusvalía demostrable. Entre el coeficiente de actualización, los gastos deducibles y las exoneraciones sujetas a plazos precisos, el cálculo real suele diferir de la estimación intuitiva. Esta es la mecánica exacta, con las cifras de 2026.

Cómo se calcula el beneficio imponible

El Código General de Impuestos (artículos 61 a 65 y 144) define el beneficio neto imponible como la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición actualizado, menos los gastos y obras justificados. La fórmula es la siguiente:

• Precio de adquisición actualizado = precio de compra inicial × coeficiente de actualización del año de adquisición
• Gastos de adquisición deducibles = notario, derechos de registro y conservación de la propiedad, a razón de un 15% del precio de compra a tanto alzado (o más si se justifica con factura)
• Obras deducibles = gastos de construcción, ampliación o mejora, documentados con factura
• Beneficio neto = precio de venta − precio de adquisición actualizado − gastos − obras
• TPI a pagar = 20% del beneficio neto, con un mínimo del 3% del precio de venta

Sin justificantes de gastos y obras reales, la administración aplica el tanto alzado del 15% y no concede ninguna deducción por obras, lo que infla mecánicamente el beneficio imponible. Conservar las facturas desde el momento de la compra, y no solo al vender, cambia directamente el importe final.

El coeficiente de actualización, la variable que muchos ignoran

El coeficiente de actualización, previsto en el artículo 65 del CGI, corrige la erosión monetaria entre la compra y la reventa: se publica cada año mediante orden del Ministro de Economía y Finanzas en el Boletín Oficial. Para las cesiones realizadas en 2026, la tabla vigente procede de la orden del 6 de febrero de 2026 (Boletín Oficial n.º 7486 del 26 de febrero de 2026). Cuanto más larga es la tenencia, mayor es el coeficiente, lo que reduce la plusvalía imponible en consecuencia.

Año de adquisición	Coeficiente 2026
1980	4,646
2000	1,585
2010	1,296
2022	1,078
2024	1,008
2025	1,000

En un inmueble comprado por 800.000 MAD en 2010 y revendido por 1.500.000 MAD en 2026, la aplicación del coeficiente (1,296) reduce la plusvalía imponible de 640.000 a unos 320.000 MAD, un ahorro de TPI de varias decenas de miles de dirhams respecto a un cálculo que ignore el coeficiente.

Un punto de atención: el coeficiente solo se aplica al precio de adquisición, nunca a las obras ni a los gastos, que siguen siendo deducibles por su importe nominal.

La trampa de la cotización mínima del 3%

En una tenencia corta, el coeficiente tiene un efecto limitado y a veces no basta para reducir el TPI teórico por debajo del mínimo legal. La regla es estricta: el impuesto adeudado es el importe más elevado entre el 20% del beneficio neto y el 3% del precio de venta total, sea cual sea el resultado del primer cálculo. Un vendedor que revende rápidamente con una plusvalía modesta puede así acabar pagando más de lo que el cálculo “sobre el papel” hacía suponer, uno de los malentendidos más frecuentes entre vendedores que descubren su factura real ante el notario en lugar de antes de firmar. El TPI debe declararse en los 30 días siguientes a la firma de la escritura de venta, y suele ser el notario quien recauda el importe y lo transfiere a la administración fiscal.

Las exoneraciones posibles, y sus condiciones estrictas

Varios supuestos permiten una exoneración total, pero cada uno exige justificantes precisos:

• Vivienda habitual: exoneración total si el inmueble se ha ocupado de forma continua y exclusiva como vivienda habitual durante al menos 6 años antes de la venta. Alquilarlo, aunque sea parcialmente, durante ese periodo anula el derecho a la exoneración. Los justificantes esperados incluyen un certificado de residencia, facturas de agua y electricidad a nombre del ocupante, y el DNI con la dirección del inmueble.
• Transmisión familiar: una venta entre ascendientes, descendientes o cónyuges puede quedar exonerada, previa presentación de los documentos justificativos (acta de matrimonio, filiación).
• Beneficio neto inferior a 30.000 MAD: exoneración total, independientemente del periodo de tenencia o del estatus del inmueble.
• Vivienda social conforme, ocupada por su propietario durante al menos 4 años.

Para una segunda residencia o una inversión de alquiler clásica —el perfil más habitual en Marrakech—, ninguna de estas exoneraciones se aplica: el TPI se debe en las condiciones generales.

Lo que cambia para un inversor extranjero o MRE

El pago del TPI por parte del notario tiene carácter liberatorio: una vez abonado, ninguna regularización posterior puede recaer sobre ese mismo beneficio. Para un propietario con residencia fiscal en Francia, Bélgica o España, el convenio fiscal aplicable atribuye generalmente el derecho prioritario de imposición a Marruecos, con un posible crédito fiscal en el país de residencia, un punto que conviene validar con un asesor fiscal local antes de declarar en el extranjero. Desde 2023, también es posible solicitar una opinión previa de la administración fiscal marroquí en los 30 días siguientes al compromiso de venta, lo que permite fijar el importe del impuesto antes de la firma definitiva, una opción especialmente útil para un vendedor que gestiona la operación a distancia.

Lista de verificación antes de vender (o de comprar pensando en la reventa)

• Conservar todas las facturas de adquisición, notario y obras desde el momento de la compra, no solo al vender
• Calcular el precio de adquisición actualizado con el coeficiente oficial del año de compra, nunca con el precio nominal
• Comparar siempre el 20% del beneficio neto con el 3% del precio de venta: se debe el importe más elevado
• Verificar si realmente se aplica alguna exoneración (vivienda habitual ≥ 6 años, transmisión familiar, beneficio neto < 30.000 MAD), con los justificantes correspondientes
• Para un expediente transfronterizo, solicitar una opinión fiscal previa y comprobar el convenio fiscal aplicable en el país de residencia

El TPI no es una sorpresa si se integra desde la compra: forma parte del mismo cálculo de rentabilidad que el precio, los gastos de adquisición y la fiscalidad del alquiler detallados en nuestra guía sobre la fiscalidad inmobiliaria en Marrakech. Un vendedor que descubre el mecanismo el día de la firma ante el notario siempre tiene menos margen de maniobra que un comprador que lo ha anticipado desde el compromiso de venta.