Taxe sur le Profit Immobilier au Maroc : comment elle est calculée, et comment l'anticiper avant de vendre

Avant même de signer un achat à Marrakech, un investisseur sérieux devrait déjà connaître le coût de sa sortie. La Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) s’applique à 20 % sur la plus-value nette réalisée à la revente — mais avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente qui s’applique même sans plus-value démontrable. Entre coefficient de réévaluation, frais déductibles et exonérations conditionnées à des durées précises, le calcul réel s’écarte souvent de l’estimation intuitive. Voici la mécanique exacte, avec les chiffres 2026.

Comment se calcule le profit imposable

Le Code Général des Impôts (articles 61 à 65 et 144) définit le gain net imposable comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition réévalué, diminuée des frais et travaux justifiés. La formule s’écrit ainsi :

• Prix d’acquisition actualisé = prix d’achat initial × coefficient de réévaluation de l’année d’acquisition
• Frais d’acquisition déductibles = notaire, droits d’enregistrement et conservation foncière, à hauteur de 15 % du prix d’achat à titre forfaitaire (ou davantage si justifié par facture)
• Travaux déductibles = dépenses de construction, extension ou amélioration, documentées par facture
• Gain net = prix de vente − prix d’acquisition actualisé − frais − travaux
• TPI due = 20 % du gain net, avec un plancher de 3 % du prix de vente

Sans justificatifs pour les travaux et les frais réels, l’administration applique le forfait de 15 % et n’accorde aucune déduction pour travaux — ce qui gonfle mécaniquement le gain imposable. Conserver les factures dès l’achat, et pas seulement au moment de revendre, change directement le montant final.

Le coefficient de réévaluation, la variable que beaucoup ignorent

Le coefficient d’actualisation, prévu par l’article 65 du CGI, corrige l’érosion monétaire entre l’achat et la revente : il est publié chaque année par arrêté du Ministre de l’Économie et des Finances au Bulletin Officiel. Pour les cessions réalisées en 2026, la grille en vigueur résulte de l’arrêté du 6 février 2026 (Bulletin Officiel n° 7486 du 26 février 2026). Plus la détention est longue, plus le coefficient est élevé, ce qui réduit d’autant la plus-value taxable.

Année d’acquisition	Coefficient 2026
1980	4,646
2000	1,585
2010	1,296
2022	1,078
2024	1,008
2025	1,000

Sur un bien acheté 800 000 MAD en 2010 et revendu 1 500 000 MAD en 2026, l’application du coefficient (1,296) ramène la plus-value taxable de 640 000 à environ 320 000 MAD — soit une économie de TPI de plusieurs dizaines de milliers de dirhams par rapport à un calcul fait sans coefficient.

Point de vigilance : le coefficient ne s’applique qu’au prix d’acquisition, jamais aux travaux ni aux frais, qui restent déductibles à leur montant nominal.

Le piège de la cotisation minimale de 3 %

Sur une détention courte, le coefficient a un effet limité et ne suffit parfois pas à réduire la TPI théorique en dessous du plancher légal. La règle est stricte : la taxe due est le montant le plus élevé entre 20 % du gain net et 3 % du prix de vente total, quel que soit le résultat du premier calcul. Un vendeur qui revend rapidement un bien avec une plus-value modeste peut donc se retrouver à payer un montant supérieur à ce que le calcul “sur le papier” laissait attendre — un des malentendus les plus fréquents chez les vendeurs qui découvrent leur avis d’imposition après la signature chez le notaire plutôt qu’avant. La TPI se déclare dans les 30 jours suivant la signature de l’acte de vente, et c’est généralement le notaire qui collecte le montant pour le reverser à l’administration fiscale.

Les exonérations possibles, et leurs conditions strictes

Plusieurs cas permettent une exonération totale, mais chacun exige des justificatifs précis :

• Résidence principale : exonération totale si le bien a été occupé de façon continue et exclusive pendant au moins 6 ans avant la vente. Une mise en location, même partielle, pendant cette période fait tomber le droit à l’exonération. Les justificatifs attendus incluent une attestation de résidence, des factures d’eau et d’électricité au nom de l’occupant, et la CIN portant l’adresse du bien.
• Transfert familial : une vente entre ascendants, descendants ou époux peut être exonérée sous réserve des documents justificatifs (acte de mariage, filiation).
• Gain net inférieur à 30 000 MAD : exonération totale, indépendamment de la durée de détention ou du statut du bien.
• Logement social conforme, occupé au moins 4 ans par son propriétaire.

Pour un bien secondaire ou un investissement locatif classique — le profil le plus courant à Marrakech — aucune de ces exonérations ne s’applique : la TPI est due dans les conditions générales.

Ce qui change pour un investisseur étranger ou MRE

Le paiement de la TPI par le notaire a un caractère libératoire : une fois réglée, aucun redressement ultérieur ne peut porter sur ce même profit. Pour un propriétaire fiscalement domicilié en France, en Belgique ou en Espagne, la convention fiscale applicable attribue en général le droit d’imposer en priorité au Maroc, avec un crédit d’impôt possible dans le pays de résidence — un point à valider avec un conseiller fiscal local avant toute déclaration à l’étranger. Depuis 2023, il est également possible de solliciter un avis préalable de l’administration fiscale marocaine dans les 30 jours suivant le compromis de vente, ce qui permet de sécuriser le montant de la taxe avant la signature définitive — une option particulièrement utile pour un vendeur qui pilote la transaction à distance.

Checklist avant de vendre (ou d’acheter en pensant à la revente)

• Conserver toutes les factures d’acquisition, de notaire et de travaux dès l’achat, pas seulement au moment de revendre
• Calculer le prix d’acquisition actualisé avec le coefficient officiel de l’année d’achat, jamais avec le prix nominal
• Comparer systématiquement 20 % du gain net et 3 % du prix de vente : c’est le montant le plus élevé qui est dû
• Vérifier si une exonération (résidence principale ≥ 6 ans, transfert familial, gain net < 30 000 MAD) s’applique réellement, avec les justificatifs correspondants
• Pour un dossier transfrontalier, demander un avis préalable à l’administration fiscale et vérifier la convention fiscale applicable dans le pays de résidence

La TPI n’est pas une surprise si elle est intégrée dès l’achat : elle fait partie du calcul de rentabilité au même titre que le prix, les frais d’acquisition et la fiscalité locative détaillés dans notre guide sur la fiscalité immobilière à Marrakech. Un vendeur qui découvre le mécanisme le jour de l’acte chez le notaire a toujours moins de marge de manœuvre qu’un acheteur qui l’a anticipé dès la signature du compromis.