VEFA au Maroc : ce que la loi impose vraiment avant de signer sur plan

Un acheteur sur deux environ, au Maroc, achète aujourd’hui un bien qui n’existe pas encore : la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) domine le marché du neuf, y compris à Marrakech. Beaucoup de guides en ligne résument son échéancier de paiement par la formule « 20 % à la signature, 30 % au gros œuvre, 30 % hors d’eau, 20 % à la livraison ». Ce chiffre circule largement, mais il ne correspond plus au texte de loi en vigueur depuis la réforme de 2016. Voici ce que le code des obligations et des contrats impose réellement, et ce que cela change pour un achat sur plan à Marrakech.

L’échéancier de paiement que la loi impose réellement

La vente en l’état futur d’achèvement est encadrée par la loi n° 44-00, promulguée le 3 octobre 2002, puis modifiée et complétée par la loi n° 107-12 (dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016, publiée au Bulletin officiel n° 6518 du 17 novembre 2016). L’article 618-6 du code des obligations et des contrats, tel que réécrit par cette réforme, fixe un plafond de paiement en cinq étapes — et non quatre :

Étape	Plafond légal
Conclusion du contrat de réservation	5 %
Conclusion du contrat préliminaire (ou 10 % s’il n’y a pas eu de réservation)	5 % ou 10 %
Lancement des travaux	10 %
Trois phases d’avancement (fondations, gros œuvre, finitions + permis d’habiter)	60 % au total
Contrat de vente définitif et remise des clés	20 %

Le texte précise que l’acheteur ne peut être tenu de payer « au maximum » ces montants à chaque étape : un promoteur ne peut donc pas exiger davantage, même si certains contrats commerciaux présentent des « facilités de paiement » qui accélèrent le rythme en échange d’une remise. Ces arrangements restent possibles s’ils sont acceptés librement, mais ils ne doivent jamais dépasser les plafonds fixés par la loi à chaque étape.

Les garanties que le promoteur doit fournir après le contrat préliminaire

Dès la signature du contrat préliminaire, le vendeur est légalement tenu de constituer, au profit de l’acheteur, soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement des échéances déjà versées en cas de non-exécution du contrat. Les références de cette garantie — caution bancaire ou assurance — doivent figurer noir sur blanc dans le contrat préliminaire lui-même, avec une copie remise au rédacteur de l’acte.

Le vendeur n’est libéré de cette obligation qu’à l’inscription du contrat de vente définitif sur le titre foncier, ou lors de son insertion dans la demande d’immatriculation si le bien n’est pas encore titré. Concrètement, un promoteur qui refuse de communiquer les références de sa garantie avant la signature ne respecte pas la loi — ce n’est pas un détail administratif à négocier plus tard.

Le contrat de réservation : rétractation et compte bloqué

Le contrat de réservation, signé avant le contrat préliminaire, ne peut être conclu qu’après l’obtention du permis de construire, sous peine de nullité. La loi plafonne le montant demandé à cette étape à 5 % du prix, et impose au vendeur de déposer les sommes reçues sur un compte bancaire spécial, à son nom, où elles restent indisponibles et insaisissables jusqu’à l’expiration du délai de rétractation.

Ce délai de rétractation est d’un mois à compter de la signature du contrat de réservation. Si l’acheteur se rétracte, le vendeur doit lui restituer l’intégralité de la somme versée dans un délai maximal de sept jours. Passé six mois sans qu’un contrat préliminaire ait été signé, le contrat de réservation devient caduc et les sommes doivent être restituées. Aucun paiement, quelle que soit sa nature, n’est valable avant la signature du contrat de réservation ou, à défaut, du contrat préliminaire : la loi qualifie tout versement antérieur de « nul et non avenu ».

Retards, pénalités et résiliation : qui doit quoi à qui

« Le vendeur peut bénéficier d’un délai supplémentaire pour l’achèvement des travaux n’excédant pas six mois, à condition d’en informer l’acheteur un mois avant l’expiration du délai initial. »

Passé ce délai de grâce, la loi prévoit une indemnité de retard plafonnée à 1 % par mois de la somme due, sans dépasser 10 % par an — que le retard soit imputable à l’acheteur (paiement) ou au vendeur (livraison). Cette pénalité ne s’applique toutefois qu’un mois après une mise en demeure formelle adressée à la partie défaillante.

En cas de résiliation, l’indemnité due à la partie lésée dépend du stade d’avancement : 15 % des sommes versées si le gros œuvre est achevé, 20 % si les finitions et le permis d’habiter sont obtenus. À l’inverse, si le vendeur ne respecte pas le délai de livraison convenu, l’acheteur peut résilier sans indemnité à sa charge — et a même droit à une indemnisation de 20 % des sommes versées. C’est l’un des points les plus mal connus de la loi 107-12 : le rapport de force contractuel n’est pas systématiquement défavorable à l’acheteur, à condition de documenter précisément les manquements du promoteur.

Ce que cela change concrètement pour un achat sur plan à Marrakech

Sur le marché marrakchi, les prix de l’immobilier neuf se situent globalement entre 6 000 et 28 000 dirhams le mètre carré selon le quartier et le standing, avec une prime fréquente de 10 à 25 % sur le neuf par rapport à un bien équivalent dans l’ancien du même secteur. Les retards de chantier de plusieurs mois restent un motif de plainte récurrent chez les acheteurs, plusieurs professionnels du secteur évoquant des pénuries de matériaux affectant les délais depuis début 2025.

Face à cette réalité, l’échéancier légal en cinq étapes offre une protection concrète : les 60 % liés à l’avancement du chantier ne doivent être exigés qu’après vérification physique de chaque phase, généralement via une attestation d’architecte ou une visite contradictoire. Un acheteur qui accepte de payer plus vite que ce calendrier renonce à un levier de négociation important en cas de litige ultérieur — sans bénéfice juridique en échange, seulement une remise commerciale.

Checklist avant de signer un contrat VEFA

• Permis de construire obtenu et vérifiable avant tout contrat de réservation
• Montant demandé à la réservation plafonné à 5 % du prix, versé sur un compte bloqué
• Références de la garantie d’achèvement ou de remboursement inscrites dans le contrat préliminaire
• Échéancier contractuel conforme aux plafonds légaux (5 % / 5-10 % / 10 % / 60 % / 20 %)
• Délai de livraison précis, avec clause de pénalité de retard chiffrée
• Aucun versement effectué avant la signature du contrat de réservation ou préliminaire
• Contrat préliminaire relu par un notaire, un avocat agréé ou un adoul avant signature

Cet article présente une synthèse pédagogique du cadre légal de la VEFA tel qu’issu de la loi 44-00 et de ses modifications par la loi 107-12. Il ne remplace pas une consultation notariale ou juridique personnalisée : les montants, délais et indemnités mentionnés sont des plafonds ou des références légales, pas une estimation garantie pour un projet donné.