VEFA in Marokko: wat de wet écht voorschrijft voordat u op plan tekent

Ruwweg één op de twee vastgoedkopers in Marokko koopt vandaag iets dat nog niet bestaat: VEFA (verkoop in toekomstige staat van voltooiing, het Marokkaanse systeem voor kopen op plan) domineert de nieuwbouwmarkt, ook in Marrakech. Veel online gidsen vatten het betalingsschema samen als “20% bij ondertekening, 30% bij afronding ruwbouw, 30% bij waterdicht, 20% bij oplevering”. Dat cijfer circuleert wijd, maar komt niet meer overeen met de wet zoals die sinds de hervorming van 2016 geldt. Dit is wat het Wetboek van Verbintenissen en Contracten werkelijk voorschrijft, en wat dat betekent voor een aankoop op plan in Marrakech.

Het betalingsschema dat de wet werkelijk oplegt

De verkoop in toekomstige staat van voltooiing wordt geregeld door wet nr. 44-00, afgekondigd op 3 oktober 2002, en vervolgens gewijzigd en aangevuld door wet nr. 107-12 (dahir nr. 1-16-05 van 3 februari 2016, gepubliceerd in het Staatsblad nr. 6518 van 17 november 2016). Artikel 618-6 van het Wetboek van Verbintenissen en Contracten, zoals herschreven door deze hervorming, legt een betalingsplafond vast in vijf stappen — niet vier:

Stap	Wettelijk plafond
Ondertekening van het reserveringscontract	5%
Ondertekening van het voorlopig contract (of 10% zonder voorafgaande reservering)	5% of 10%
Start van de werken	10%
Drie bouwfasen (funderingen, ruwbouw, afwerking)	60% in totaal
Definitieve verkoopakte en overhandiging van de sleutels	20%

De wettekst preciseert dat dit maximumbedragen zijn per stap: een projectontwikkelaar mag niet meer vragen, ook al bieden sommige verkoopcontracten “betalingsfaciliteiten” die het tempo versnellen in ruil voor korting. Zulke afspraken blijven mogelijk als ze vrijwillig worden aanvaard, maar mogen nooit de wettelijke plafonds per stap overschrijden.

De garanties die de ontwikkelaar moet leveren na het voorlopig contract

Zodra het voorlopig contract is ondertekend, is de verkoper wettelijk verplicht om ten gunste van de koper hetzij een afbouwgarantie voor de werken, hetzij een terugbetalingsgarantie voor reeds betaalde termijnen te stellen, voor het geval het contract niet wordt uitgevoerd. De referenties van deze garantie — bankgarantie of verzekering — moeten zwart op wit in het voorlopig contract zelf staan, met een kopie voor wie de akte heeft opgesteld.

De verkoper is pas van deze verplichting ontslagen zodra de definitieve verkoopakte is ingeschreven op de eigendomstitel, of opgenomen in de inschrijvingsaanvraag als het pand nog niet is getitreerd. In de praktijk houdt een ontwikkelaar die weigert de referenties van zijn garantie vóór ondertekening mee te delen, zich niet aan de wet — dit is geen administratief detail dat later te bespreken valt.

Het reserveringscontract: herroepingsrecht en geblokkeerde rekening

Het reserveringscontract, ondertekend vóór het voorlopig contract, kan pas worden gesloten nadat de bouwvergunning is verkregen, op straffe van nietigheid. De wet plafonneert het gevraagde bedrag in deze fase op 5% van de prijs en verplicht de verkoper de ontvangen bedragen te storten op een speciale bankrekening, op zijn naam, waar ze onbeschikbaar en onbeslagbaar blijven tot het einde van de herroepingstermijn.

Die herroepingstermijn bedraagt één maand vanaf de ondertekening van het reserveringscontract. Trekt de koper zich terug, dan moet de verkoper het volledige betaalde bedrag terugstorten binnen maximaal zeven dagen. Na zes maanden zonder ondertekend voorlopig contract vervalt het reserveringscontract en moeten de bedragen worden terugbetaald. Geen enkele betaling, van welke aard ook, is geldig vóór de ondertekening van het reserveringscontract of, bij ontstentenis daarvan, het voorlopig contract: de wet bestempelt elke eerdere betaling als “nietig van rechtswege”.

Vertragingen, boetes en ontbinding: wie is wat verschuldigd aan wie

“De verkoper kan een extra termijn van maximaal zes maanden krijgen om de werken af te ronden, op voorwaarde dat de koper hierover een maand vóór het verstrijken van de oorspronkelijke termijn wordt geïnformeerd.”

Na deze respijtperiode voorziet de wet in een vertragingsvergoeding van maximaal 1% per maand van het verschuldigde bedrag, met een maximum van 10% per jaar — ongeacht of de vertraging aan de koper (betaling) of de verkoper (oplevering) te wijten is. Deze boete geldt pas een maand nadat de in gebreke blijvende partij een formele ingebrekestelling heeft ontvangen.

Bij ontbinding hangt de vergoeding voor de benadeelde partij af van de voortgang: 15% van de betaalde bedragen als de ruwbouw is afgerond, 20% als de afwerking en de bewoningsvergunning al zijn verkregen. Omgekeerd kan de koper, als de verkoper de afgesproken opleveringstermijn niet haalt, het contract ontbinden zonder zelf een boete verschuldigd te zijn — en heeft hij zelfs recht op een vergoeding van 20% van de betaalde bedragen. Dit is een van de minst bekende punten van wet 107-12: de contractuele machtsverhouding is niet systematisch in het nadeel van de koper, mits de tekortkomingen van de ontwikkelaar precies worden gedocumenteerd.

Wat dit concreet betekent voor een aankoop op plan in Marrakech

Op de Marrakechse markt liggen nieuwbouwprijzen doorgaans tussen 6.000 en 28.000 dirham per vierkante meter, afhankelijk van de wijk en het standing-niveau, met een veelvoorkomende meerprijs van 10 tot 25% voor nieuwbouw ten opzichte van een vergelijkbaar bestaand pand in dezelfde buurt. Bouwvertragingen van meerdere maanden blijven een terugkerende klacht onder kopers; verschillende professionals uit de sector wijzen op materiaaltekorten die de planning sinds begin 2025 beïnvloeden.

Tegen die achtergrond biedt het wettelijke schema in vijf stappen concrete bescherming: de 60% die aan de bouwvoortgang is gekoppeld, zou pas mogen worden gevraagd na fysieke controle van elke fase, doorgaans via een architectenverklaring of een gezamenlijk bezoek ter plaatse. Een koper die sneller betaalt dan dit schema, geeft een belangrijk onderhandelingsmiddel op bij een eventueel later geschil — zonder juridisch voordeel in ruil, enkel een commerciële korting.

Checklist vóór het ondertekenen van een VEFA-contract

• Bouwvergunning verkregen en controleerbaar vóór elk reserveringscontract
• Reserveringsbedrag geplafonneerd op 5% van de prijs, gestort op een geblokkeerde rekening
• Referenties van de afbouw- of terugbetalingsgarantie opgenomen in het voorlopig contract
• Betalingsschema conform de wettelijke plafonds (5% / 5-10% / 10% / 60% / 20%)
• Precieze opleveringstermijn, met een becijferde boeteclausule bij vertraging
• Geen enkele betaling vóór ondertekening van het reserverings- of voorlopig contract
• Voorlopig contract laten nalezen door een notaris, erkend advocaat of adoul vóór ondertekening

Dit artikel biedt een pedagogisch overzicht van het wettelijk kader van VEFA zoals voortvloeit uit wet 44-00 en de wijzigingen door wet 107-12. Het vervangt geen persoonlijk notarieel of juridisch advies: de genoemde bedragen, termijnen en vergoedingen zijn wettelijke plafonds of referenties, geen gegarandeerde inschatting voor een specifiek project.