VEFA en Marruecos: lo que la ley exige realmente antes de firmar sobre plano

Aproximadamente uno de cada dos compradores de vivienda en Marruecos adquiere hoy un bien que todavía no existe: la VEFA (venta en estado futuro de terminación, el mecanismo marroquí de compra sobre plano) domina el mercado de obra nueva, también en Marrakech. Muchas guías en internet resumen su calendario de pago con la fórmula «20 % a la firma, 30 % al terminar la estructura, 30 % al quedar estanco, 20 % a la entrega». Esa cifra circula ampliamente, pero ya no corresponde al texto legal vigente desde la reforma de 2016. Esto es lo que exige realmente el Código de Obligaciones y Contratos, y lo que cambia para una compra sobre plano en Marrakech.

El calendario de pago que la ley impone realmente

La venta en estado futuro de terminación está regulada por la ley n.º 44-00, promulgada el 3 de octubre de 2002, modificada y completada después por la ley n.º 107-12 (dahir n.º 1-16-05 del 3 de febrero de 2016, publicada en el Boletín Oficial n.º 6518 del 17 de noviembre de 2016). El artículo 618-6 del Código de Obligaciones y Contratos, tal como fue reescrito por esta reforma, fija un tope de pago en cinco etapas, no cuatro:

Etapa	Tope legal
Firma del contrato de reserva	5 %
Firma del contrato preliminar (o 10 % si no hubo reserva previa)	5 % o 10 %
Inicio de las obras	10 %
Tres fases de avance (cimientos, estructura, acabados)	60 % en total
Contrato de venta definitivo y entrega de llaves	20 %

El texto precisa que el comprador solo puede estar obligado a pagar «como máximo» estos importes en cada etapa: un promotor no puede exigir más, aunque algunos contratos comerciales ofrecen «facilidades de pago» que aceleran el ritmo a cambio de un descuento. Estos acuerdos siguen siendo posibles si se aceptan libremente, pero nunca deben superar los topes fijados por la ley en cada etapa.

Las garantías que el promotor debe aportar tras el contrato preliminar

Desde la firma del contrato preliminar, el vendedor está legalmente obligado a constituir, a favor del comprador, una garantía de terminación de las obras o una garantía de reembolso de las cantidades ya pagadas en caso de que el contrato no se ejecute. Las referencias de esta garantía —aval bancario o seguro— deben figurar por escrito en el propio contrato preliminar, con una copia entregada a quien redacta el acta.

El vendedor solo queda liberado de esta obligación cuando se inscribe el contrato de venta definitivo en el título de propiedad, o al insertarse en la solicitud de inmatriculación si el inmueble aún no está titulado. En la práctica, un promotor que se niega a comunicar las referencias de su garantía antes de la firma no está cumpliendo la ley: no es un detalle administrativo que se pueda negociar más adelante.

El contrato de reserva: derecho de desistimiento y cuenta bloqueada

El contrato de reserva, firmado antes del contrato preliminar, solo puede concluirse tras obtener el permiso de construcción, so pena de nulidad. La ley limita el importe exigido en esta etapa al 5 % del precio y obliga al vendedor a depositar las cantidades recibidas en una cuenta bancaria especial, a su nombre, donde permanecen indisponibles e inembargables hasta que expire el plazo de desistimiento.

Ese plazo de desistimiento es de un mes desde la firma del contrato de reserva. Si el comprador desiste, el vendedor debe devolverle la totalidad de la cantidad pagada en un plazo máximo de siete días. Pasados seis meses sin que se haya firmado un contrato preliminar, el contrato de reserva caduca y las cantidades deben devolverse. Ningún pago, sea cual sea su naturaleza, es válido antes de la firma del contrato de reserva o, en su defecto, del contrato preliminar: la ley califica cualquier pago anterior como «nulo de pleno derecho».

Retrasos, penalizaciones y resolución: quién debe qué a quién

«El vendedor puede beneficiarse de un plazo adicional para terminar las obras que no exceda de seis meses, siempre que informe al comprador un mes antes de que expire el plazo inicial.»

Superado este plazo de gracia, la ley prevé una indemnización por retraso limitada al 1 % mensual del importe adeudado, sin superar el 10 % anual, ya sea el retraso imputable al comprador (pago) o al vendedor (entrega). Esta penalización solo se aplica un mes después de haberse enviado un requerimiento formal a la parte incumplidora.

En caso de resolución, la indemnización debida a la parte perjudicada depende de la fase de avance: 15 % de las cantidades pagadas si la estructura está terminada, 20 % si los acabados y el permiso de habitabilidad ya se han obtenido. Por el contrario, si el vendedor incumple el plazo de entrega acordado, el comprador puede resolver el contrato sin penalización a su cargo, y tiene incluso derecho a una indemnización del 20 % de las cantidades pagadas. Es uno de los puntos menos conocidos de la ley 107-12: la relación de fuerzas contractual no es sistemáticamente desfavorable para el comprador, siempre que se documenten con precisión los incumplimientos del promotor.

Qué significa esto en la práctica para una compra sobre plano en Marrakech

En el mercado de Marrakech, los precios de la vivienda nueva se sitúan globalmente entre 6.000 y 28.000 dirhams por metro cuadrado según el barrio y la categoría, con una prima frecuente del 10 al 25 % sobre la vivienda nueva respecto a un bien equivalente de segunda mano en la misma zona. Los retrasos de obra de varios meses siguen siendo un motivo de queja recurrente entre los compradores, y varios profesionales del sector citan escasez de materiales de construcción que afecta a los plazos desde principios de 2025.

Ante esta realidad, el calendario legal en cinco etapas ofrece una protección concreta: el 60 % vinculado al avance de la obra solo debería exigirse tras verificar físicamente cada fase, normalmente mediante un certificado de arquitecto o una visita conjunta. Un comprador que acepta pagar más rápido que este calendario renuncia a una palanca de negociación importante en caso de litigio posterior, sin ningún beneficio jurídico a cambio, solo un descuento comercial.

Lista de comprobación antes de firmar un contrato VEFA

• Permiso de construcción obtenido y verificable antes de cualquier contrato de reserva
• Importe de la reserva limitado al 5 % del precio, ingresado en una cuenta bloqueada
• Referencias de la garantía de terminación o de reembolso incluidas en el contrato preliminar
• Calendario de pago conforme a los topes legales (5 % / 5-10 % / 10 % / 60 % / 20 %)
• Plazo de entrega preciso, con una cláusula de penalización por retraso cuantificada
• Ningún pago realizado antes de firmar el contrato de reserva o el preliminar
• Contrato preliminar revisado por un notario, un abogado colegiado o un adul antes de firmar

Este artículo presenta una síntesis pedagógica del marco legal de la VEFA según la ley 44-00 y sus modificaciones por la ley 107-12. No sustituye una consulta notarial o jurídica personalizada: los importes, plazos e indemnizaciones mencionados son topes o referencias legales, no una estimación garantizada para un proyecto concreto.