Crédito inmobiliario en Marrakech en 2026: lo que pueden obtener realmente extranjeros y MRE

Financiar una compra en Marrakech con un crédito bancario marroquí, en lugar de pagar al contado, choca enseguida con una regla poco explicada en los folletos comerciales: la normativa de cambios impone una aportación mínima en divisas y un límite de financiación distintos según el comprador sea residente, extranjero no residente, o marroquí residente en el extranjero (MRE). Esto es lo que dice el texto oficial, lo que confirman los datos bancarios de 2026, y lo que hay que presupuestar antes de presentar un expediente.

Tres perfiles, tres niveles de acceso al crédito

Los bancos marroquíes no tratan un expediente de crédito inmobiliario de la misma manera según el estatus del solicitante.

• Extranjero residente (permiso de residencia válido, mínimo 6 meses de residencia, cuenta bancaria marroquí activa desde hace 3 meses): financiación posible hasta el 80-90% del precio para una vivienda principal, 70-80% para un inmueble secundario o de alquiler, a un plazo máximo de 25 años.
• Extranjero no residente (compra para inversión o vivienda secundaria sin permiso de residencia): la financiación bancaria marroquí es más restringida, generalmente entre el 50 y el 70% del precio, a un plazo máximo de 15 a 20 años, con una aportación personal en efectivo del 30 al 50% exigida además.
• MRE: las condiciones más favorables de los tres perfiles extranjeros — financiación hasta el 80% del precio, plazo hasta 25 años, y tipos específicos generalmente entre 0,2 y 0,3 puntos por debajo de los estándar, a través de programas como Attijariwafa MRE, Banque Populaire o BMCE Bank of Africa.

Lo que exige exactamente la normativa marroquí

La financiación en dírhams de los extranjeros no residentes y los MRE no queda a la libre apreciación comercial de los bancos: está regulada por el artículo 793 de la Instrucción General de Operaciones de Cambio, publicada por el Office des Changes (la autoridad marroquí de control de cambios). Este texto fija cuatro condiciones acumulativas:

1. Una aportación en divisas de al menos el 30% del precio del inmueble, abonada mediante transferencia de divisas o cargo en una cuenta en dírhams convertibles a nombre del comprador.
2. Una garantía equivalente al importe del crédito concedido: bien una hipoteca de primer rango sobre el inmueble, bien una garantía emitida por un banco extranjero.
3. El reembolso (capital, intereses, comisiones) debe realizarse obligatoriamente mediante transferencia de divisas o cargo en una cuenta en dírhams convertibles — no es posible reembolsar con efectivo local no trazado.
4. Los gastos anexos (notario, derechos de registro, conservación de la propiedad) también deben cubrirse con divisas repatriadas, no con fondos de origen marroquí.

Además, el comprador debe presentar una declaración jurada que acredite que no posee ninguna otra vivienda en Marruecos para poder acogerse a este mecanismo.

Existe una alternativa para quienes prefieren pedir el préstamo directamente en el extranjero: el artículo 796 permite a los bancos marroquíes emitir, a favor de bancos extranjeros, un aval que cubre hasta el 100% del valor del inmueble para garantizar un préstamo en divisas concedido a un no residente.

Esta segunda vía evita la aportación del 30% en divisas, pero traslada todo el riesgo de tipo de cambio y de negociación al banco del país de residencia del comprador.

Cuánto cuesta realmente este crédito en 2026

El contexto monetario sigue siendo favorable para los prestatarios. Bank Al-Maghrib mantuvo su tipo de referencia sin cambios en el 2,25% en su consejo de marzo de 2026, su nivel más bajo en varios años, tras dos recortes sucesivos en 2024 y 2025.

En el mercado nacional, el bróker Afdal, a partir de 36.500 ofertas bancarias reales recopiladas entre diez bancos, sitúa el tipo medio sin impuestos en el 4,64% en el primer semestre de 2026 (frente al 4,59% del segundo semestre de 2025), con una TAE media del 5,49%. Las diferencias entre perfiles siguen siendo notables: los asalariados del sector privado acceden a los mejores tipos, hasta el 4% en plazos largos de 16 a 25 años, frente al 4,2-4,4% para los funcionarios, el 4,35% para los profesionales liberales y hasta el 4,5% para los empresarios y jubilados. El seguro de fallecimiento e invalidez (ADI), obligatorio, varía entre el 0,15% y el 0,45% según la entidad — una diferencia que puede suponer unos 65.000 MAD en un crédito de un millón de dírhams a 25 años.

Para los perfiles extranjeros y MRE en concreto, el comparador Wafir.ma sitúa las TAE observadas entre el 3,9% y el 5,4% según el banco y el expediente, citando a BMCI (BNP Paribas Marruecos) y Société Générale Marruecos como las entidades más abiertas a los no residentes, con plazos de decisión más cortos (5 a 10 días). Attijariwafa Bank sigue siendo la referencia para los MRE gracias a su red de corresponsales en Francia, España, Bélgica, Italia y los Países Bajos.

Los gastos que se suman al crédito

El tipo publicitado no resume el coste total. A los intereses se suman el seguro de fallecimiento e invalidez mencionado más arriba, además de los gastos de adquisición habituales (derechos de registro, honorarios de notario, conservación de la propiedad) ya detallados partida por partida en nuestra guía sobre la fiscalidad inmobiliaria en Marrakech. Para un crédito hipotecario en concreto, hay que añadir los gastos de expediente bancario y, en su caso, los gastos de conversión de divisas si el reembolso se realiza desde una cuenta extranjera.

El procedimiento, paso a paso

El trámite sigue una lógica cercana a la de un crédito clásico, con verificaciones adicionales ligadas al estatus de no residente:

• Pre-aprobación: a partir de los ingresos y extractos bancarios, el banco emite una oferta indicativa en 24 a 72 horas, válida durante 30 a 60 días — útil para negociar el precio en posición de fuerza antes de firmar un contrato preliminar.
• Contrato preliminar de compraventa: firmado con una cláusula suspensiva de obtención del crédito, que permite desistir sin penalización en caso de que se deniegue la financiación.
• Expediente completo: título de propiedad del inmueble, contrato preliminar, justificantes de ingresos (declaraciones fiscales extranjeras para los no residentes), extractos bancarios de 6 a 12 meses, y a menudo un informe de solvencia internacional. Plazo de tramitación habitual: 15 a 30 días.
• Oferta de préstamo y plazo de reflexión: una vez emitida la oferta firme, se aplica un plazo legal obligatorio de 10 días antes de poder aceptarla — la ocasión de comparar una última vez las condiciones entre bancos.
• Escritura notarial y desembolso: firma ante notario, abono directo al vendedor, inscripción de la hipoteca y transmisión del título en la Conservación de la Propiedad, en un plazo de 2 a 4 semanas.

Lista de comprobación antes de presentar el expediente

• Identificar el perfil exacto (extranjero residente, no residente, o MRE): de él dependen directamente el LTV y el plazo disponibles
• Verificar que la aportación en divisas de al menos el 30% pueda justificarse mediante transferencia o cuenta en dírhams convertibles
• Comparar al menos dos o tres bancos, en particular los conocidos por su apertura a los no residentes (BMCI, Société Générale, Attijariwafa MRE, CIH)
• Solicitar la TAE completa, incluido el seguro de fallecimiento e invalidez, no solo el tipo nominal publicitado
• Incluir una cláusula suspensiva de financiación en el contrato preliminar de compraventa
• Presupuestar los gastos anexos (6 a 8% del precio según nuestra guía de fiscalidad) además de la aportación y las cuotas

Lo que hay que recordar

El crédito inmobiliario marroquí sigue siendo accesible para extranjeros y MRE, pero no tiene nada de automático: la aportación en divisas del 30%, el límite de financiación para los no residentes y el formalismo del Office des Changes condicionan todo el expediente incluso antes de hablar del tipo de interés. Las cifras citadas aquí evolucionan con la política monetaria de Bank Al-Maghrib y los baremos propios de cada banco: una simulación personalizada con varias entidades sigue siendo indispensable antes de cualquier compromiso.