Terreno edificable en Marrakech: nota urbanística, plan de ordenación y licencia antes de comprar

Dos parcelas vecinas, al mismo precio por metro cuadrado, pueden no tener nada en común: una admite varias plantas, la otra está clasificada como agrícola o afectada por una futura carretera. Sobre el terreno no se ve nada. En Marrakech, lo que da valor a una parcela es la calificación urbanística, no el paisaje.

Por qué un terreno «edificable» no siempre lo es

El peligro principal cabe en una frase: pagar precio de suelo edificable por una parcela donde legalmente no se puede construir. Según ReaConsult, una vez firmada la escritura, la diferencia entre lo pagado y el valor real «casi nunca se recupera». El urbanismo se rige por la ley 12-90, que fija lo que permite cada zona.

Las señales de alerta que recoge la misma fuente son sencillas:

• el vendedor no puede presentar una nota de información urbanística reciente de la parcela exacta;
• el terreno se vende como «pronto edificable» o «futura reclasificación»;
• el precio es anormalmente bajo para la zona;
• le presionan para firmar rápido;
• el entorno está muy poco edificado.

Una comprobación cuesta unos miles de dírhams; el error puede costar una parte importante del precio del terreno.

La NRU: el documento que hay que exigir antes de negociar

La nota de información urbanística (NRU, por sus siglas en francés) la emite el servicio de urbanismo del municipio. Traduce las normas del plan de ordenación a una parcela concreta. Según ReaConsult, indica en particular:

• la calificación (residencial, mixta, comercial, industrial, agrícola);
• el COS (superficie construible por m² de suelo) y el CES (ocupación máxima en planta);
• la altura máxima, en plantas y metros;
• los retranqueos respecto a la vía pública y los vecinos;
• las afecciones reservadas a futuras obras públicas y las servidumbres de alineación.

Refleja la normativa en la fecha de emisión: como los planes pueden revisarse, una nota antigua puede estar desfasada. Los errores clásicos son confundir una zona aprobada con una zona «en proyecto», multiplicar COS por superficie sin descontar retranqueos y afecciones, o suponer que la NRU recoge todas las servidumbres (algunas solo constan en el título). Conviene contrastarla con la superficie del título de propiedad, que puede diferir de la medida real.

En casos dudosos, ReaConsult indica que un peritaje de edificabilidad parte de 3 500 MAD sin IVA, con un plazo estándar de 5 a 8 días (48 a 72 horas si es urgente).

Marrakech: planes recientes, un plan director aún pendiente

En Marrakech la calificación del suelo ha cambiado mucho. Médias24 enumera planes de ordenación adoptados para Tassoultant (2017), Mechouar El Kasba y Sidi Youssef Ben Ali (2021), el antiguo barrio industrial (2023) y Guéliz-Este (2024).

El más reciente, el de Marrakech-Oeste y M’hamid Sur, fue aprobado por el consejo municipal el 23 de junio de 2025 y homologado después por decreto en el Boletín Oficial n.º 7496. Según Médias24, cubre el 40 % de la superficie de la ciudad (distrito de Ménara y oeste de Guéliz), prevé 466 espacios verdes que suman unas 100 hectáreas y declara de utilidad pública las expropiaciones necesarias para sus equipamientos, conforme al artículo 28 de la ley 12-90. Es decir: una parcela de este sector puede verse afectada por una futura reserva, de ahí el interés de una NRU reciente.

En la periferia el panorama es menos claro. El plan director (SDAU) del Gran Marrakech debe sustituir al de 1995 sobre 2 332 km² (11 municipios de la prefectura y 8 de la provincia de Al Haouz). Su licitación se ha relanzado por tercera vez en un año, con el estudio reducido a 15 meses. En Tassoultante, pese a un plan de 2017, los vecinos no logran licencias: unos 43 douars tienen un estatus de la tierra jurídicamente ambiguo, ni colectivo ni privado. Para un comprador, una parcela periférica «barata» puede estar bloqueada administrativamente. Véase también nuestra guía del estatus legal de los terrenos.

Del terreno a la licencia: plazos, costes, Rokhas

La licencia de obras depende de la ley 12-90, completada por la ley 55-19 de simplificación de trámites. Según DémarchesMaroc:

• plazo legal máximo de 30 días tras presentar un expediente completo, unos 15 días en la práctica a través de la plataforma Rokhas.ma;
• validez de un año, debiendo iniciarse las obras en ese plazo;
• arquitecto obligatorio a partir de 240 m² de superficie construida;
• tasa por m²: 30 MAD/m² para villas y apartamentos de gama media-alta.

Rokhas.ma pasó a ser el canal obligatorio de presentación (circular del Ministerio del Interior de 2020, unas 1 000 entidades locales entonces). Bladi recordaba que algunas licencias superaban los 150 días en ciertos municipios, frente a una norma de 30 días de media.

Última novedad: el dahir n.º 1.26.61 de 28 de julio de 2026 (ley 34.21 que modifica la ley 25.90, Boletín Oficial n.º 7533 de 10 de agosto de 2026) permite ciertas licencias antes de terminar todas las infraestructuras de una parcelación. Esta excepción se limita a operaciones públicas (realojo tras catástrofes, erradicación de chabolismo, proyectos de utilidad pública) y mantiene la obligación de viales, agua, electricidad y saneamiento. No cambia nada para comprar un lote privado: exija siempre la prueba de que las infraestructuras están ejecutadas.

Lista de comprobación antes de firmar

• Exija una NRU reciente de la parcela exacta, emitida por el municipio, y compárela con el plan de ordenación aprobado (no con el proyecto).
• Calcule la superficie edificable descontando retranqueos y afecciones reservadas, no con un simple COS × superficie.
• Compruebe en el registro de la propiedad que la superficie y las cargas del título coinciden con la realidad.
• Pregunte si la parcela está en un sector de plan reciente (Marrakech-Oeste, Guéliz-Este, etc.) con posibles afecciones futuras.
• En la periferia, confirme el estatus de la tierra antes de pensar en una licencia (el caso de Tassoultante).
• Presupueste la tasa de la licencia (unos 30 MAD/m² para una villa) y un arquitecto si la superficie construida supera 240 m².
• En caso de duda, encargue un peritaje de edificabilidad antes de pagar cualquier señal.

Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un notario, un arquitecto o la agencia urbana. Los plazos y normas varían según el municipio; consulte a las autoridades.