Immobilier à Marrakech : ce que révèle l'indice officiel des prix au 2ᵉ trimestre 2026

Bank Al-Maghrib (BAM) et l’ANCFCC ont publié le 28 août 2026 leur indice trimestriel des prix des actifs immobiliers (IPAI) pour le 2ᵉ trimestre 2026. Au niveau national, l’indice progresse de 0,7 % sur un trimestre. Pour Marrakech, la hausse trimestrielle est plus modeste : 0,5 %, portée surtout par les appartements. Voici ce que ces chiffres officiels disent précisément, comment Marrakech se situe face aux autres grandes villes, et pourquoi cet indice ne remplace pas une lecture quartier par quartier.

Ce que dit l’indice officiel au 2ᵉ trimestre 2026

L’IPAI est élaboré conjointement par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), à partir des transactions enregistrées à la conservation foncière. Il utilise la méthode des ventes répétées, qui ne retient que les biens ayant fait l’objet d’au moins deux transactions sur la période étudiée — une façon de neutraliser l’hétérogénéité des biens comparés.

Au 2ᵉ trimestre 2026, en glissement trimestriel :

• Indice global : +0,7 %
• Résidentiel : +1 %
• Foncier : +0,6 %
• Biens à usage professionnel : +0,4 %
• Nombre de transactions : +11 % (résidentiel +6,3 %, foncier +21,8 %, professionnel +23,5 %)

En glissement annuel (T2 2026 face à T2 2025), la hausse est identique en valeur globale : +0,7 %, avec +1 % pour le résidentiel, +0,3 % pour le foncier et +0,6 % pour le professionnel. Le nombre de transactions augmente de 6,3 % sur un an.

Marrakech face aux autres grandes villes marocaines

L’évolution trimestrielle des prix varie fortement d’une ville à l’autre. Voici le classement publié par BAM et l’ANCFCC pour le 2ᵉ trimestre 2026 :

Ville	Variation trimestrielle des prix
Tanger	+2,3 %
Rabat	+1,9 %
Fès	+1,7 %
Kénitra	+0,7 %
Casablanca	+0,5 %
Marrakech	+0,5 %
Agadir	quasi stable
El Jadida	quasi stable
Meknès	-0,9 %
Oujda	-0,9 %

Marrakech se situe donc au même niveau que Casablanca, loin derrière la dynamique de Tanger ou Rabat, mais nettement au-dessus des villes en repli comme Meknès ou Oujda. C’est une progression réelle mais mesurée, cohérente avec un marché qui se stabilise plutôt qu’il ne s’envole.

Appartements en hausse, maisons et villas plus irrégulières

L’indice national détaille aussi les trajectoires par typologie de bien, un niveau que l’indice par ville seul ne montre pas :

• Appartements : +1 % sur le trimestre, +1,1 % sur un an. Transactions : +5,2 % sur le trimestre, +4,6 % sur un an.
• Maisons : +0,3 % sur le trimestre, mais -0,7 % sur un an. Transactions en forte hausse trimestrielle (+25,4 %) mais en repli sur un an (-5,6 %).
• Villas : +3,3 % sur le trimestre, mais -0,3 % sur un an. Transactions +34 % sur le trimestre, -7,1 % sur un an.

Les villas et les maisons affichent les variations trimestrielles les plus marquées, à la hausse comme à la baisse. C’est aussi le segment où le nombre de transactions répétées — celles que retient la méthode de l’IPAI — reste le plus faible, ce qui rend ces pourcentages plus sensibles à un petit nombre de ventes.

Pour Marrakech, où les villas de la Palmeraie ou de la Route de l’Ourika pèsent lourd dans l’image du marché premium, cette volatilité statistique doit inciter à la prudence : un chiffre national par typologie ne dit rien du prix d’une villa précise dans un quartier précis.

Ce que ces chiffres changent pour un acheteur ou un investisseur

Une hausse trimestrielle de 0,5 % à Marrakech n’est ni un signal d’urgence ni une preuve d’essoufflement du marché. Concrètement :

• Le marché progresse à un rythme comparable à celui de Casablanca, pas à celui, plus rapide, de Tanger ou Rabat — un argument contre les discours commerciaux annonçant une flambée générale des prix à Marrakech.
• La hausse des transactions (+11 % au national) suggère un marché plus actif qu’un simple regard sur les prix ne le laisse penser, notamment sur le foncier et les biens professionnels.
• Le coût du crédit reste stable : Bank Al-Maghrib a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de sa réunion du 23 juin 2026, cinquième statu quo consécutif. Un acheteur qui budgétise un financement bancaire n’a donc pas, à ce stade, de choc de taux à anticiper. Le détail des conditions de crédit selon le profil de l’acheteur (résident, étranger non-résident, MRE) est disponible dans notre guide du crédit immobilier à Marrakech.
• Cet indice reste un indicateur macro. Pour arbitrer entre quartiers, il faut croiser ces chiffres avec une lecture locale, comme celle de notre guide des prix par quartier à Marrakech et de notre comparatif des meilleurs quartiers.

Les limites de cet indice officiel

L’IPAI est la source la plus institutionnelle disponible sur les prix immobiliers au Maroc, mais il a des limites qu’un acheteur sérieux doit connaître avant de s’en servir pour négocier :

• Il est publié à l’échelle de la ville, pas du quartier. Un +0,5 % à Marrakech peut masquer une hausse forte à Guéliz et une stagnation ailleurs. Pour une lecture par secteur, voir notre analyse du marché immobilier marrakchi.
• La méthode des ventes répétées exclut les biens vendus une seule fois, ce qui inclut une bonne partie des programmes neufs vendus sur plan — pourtant un segment majeur de l’offre à Marrakech.
• Il est publié avec un décalage d’environ deux mois : les chiffres du 2ᵉ trimestre (avril-juin 2026) n’ont été rendus publics que fin août 2026.
• Marrakech mélange des sous-marchés très différents — Hivernage, Guéliz, Targa, Route de l’Ourika — qu’une moyenne unique par ville ne peut pas distinguer.

Checklist avant de se fier à une statistique de prix immobilier

• Vérifier la période exacte couverte par le chiffre (trimestre glissant ou annuel).
• Distinguer variation de prix et variation du nombre de transactions — les deux racontent des histoires différentes.
• Croiser l’indice national ou par ville avec une source de prix par quartier.
• Ne jamais négocier un bien précis uniquement sur la base d’une moyenne statistique.
• Vérifier la date de publication : un indice “récent” peut porter sur un trimestre déjà ancien de deux à trois mois.

Foire aux questions

Qu'est-ce que l'IPAI exactement ?

L'Indice des Prix des Actifs Immobiliers est un indice trimestriel élaboré conjointement par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC à partir des transactions enregistrées à la conservation foncière, calculé selon la méthode des ventes répétées.

Le +0,5 % à Marrakech s'applique-t-il à tous les quartiers de la même façon ?

Non. L'indice est calculé à l'échelle de la ville. Il ne distingue pas les quartiers, dont les dynamiques de prix peuvent diverger fortement, comme le montrent les fourchettes par secteur publiées par les plateformes spécialisées.

Cet indice est-il une bonne base pour négocier un prix d'achat ?

Il donne une tendance macro utile pour situer le marché, mais pas un prix de référence pour un bien précis. Une négociation sérieuse doit s'appuyer sur des comparables locaux récents et l'état réel du bien.

Sources et références

• Bank Al-Maghrib — Indice des Prix des Actifs Immobiliers, statistiques officielles publiées conjointement avec l’ANCFCC.
• TelQuel — “Immobilier : l’indice des prix des actifs en hausse de 0,7 % au 2e trimestre 2026”, 28 août 2026, dépêche MAP.
• Challenge.ma — “Maroc : les prix des actifs immobiliers en hausse de 0,7 % au T2-2026”, 28 août 2026.
• Médias24 — “Bank Al-Maghrib maintient le taux directeur inchangé à 2,25 %”, 23 juin 2026.