Inmobiliario en Marrakech: lo que revela el índice oficial de precios del segundo trimestre de 2026

Bank Al-Maghrib (BAM) y la ANCFCC publicaron el 28 de agosto de 2026 su índice trimestral de precios de los activos inmobiliarios (IPAI) correspondiente al segundo trimestre de 2026. A nivel nacional, el índice sube un 0,7 % en un trimestre. Para Marrakech, la subida trimestral es más moderada: 0,5 %, impulsada sobre todo por los apartamentos. Esto es lo que dicen exactamente estas cifras oficiales, cómo se sitúa Marrakech frente a otras grandes ciudades marroquíes, y por qué este índice no sustituye una lectura barrio por barrio.

Lo que dice el índice oficial en el segundo trimestre de 2026

El IPAI lo elaboran conjuntamente Bank Al-Maghrib y la Agencia Nacional de Conservación de la Propiedad, el Catastro y la Cartografía (ANCFCC), a partir de las transacciones registradas en el registro de la propiedad. Utiliza el método de ventas repetidas, que solo tiene en cuenta los inmuebles que cambiaron de manos al menos dos veces durante el periodo estudiado, una forma de neutralizar la heterogeneidad de los bienes comparados.

En el segundo trimestre de 2026, en variación trimestral:

• Índice global: +0,7 %
• Residencial: +1 %
• Suelo: +0,6 %
• Uso profesional: +0,4 %
• Número de transacciones: +11 % (residencial +6,3 %, suelo +21,8 %, uso profesional +23,5 %)

En variación interanual (T2 2026 frente a T2 2025), la cifra global es idéntica: +0,7 %, con +1 % para el residencial, +0,3 % para el suelo y +0,6 % para el uso profesional. El número de transacciones sube un 6,3 % en un año.

Marrakech frente a otras grandes ciudades marroquíes

La variación trimestral de los precios varía mucho de una ciudad a otra. Esta es la clasificación publicada por BAM y la ANCFCC para el segundo trimestre de 2026:

Ciudad	Variación trimestral de precios
Tánger	+2,3 %
Rabat	+1,9 %
Fez	+1,7 %
Kenitra	+0,7 %
Casablanca	+0,5 %
Marrakech	+0,5 %
Agadir	prácticamente estable
El Jadida	prácticamente estable
Mequinez	-0,9 %
Uxda	-0,9 %

Marrakech se sitúa al mismo nivel que Casablanca, muy por detrás del dinamismo de Tánger o Rabat, pero claramente por encima de ciudades en retroceso como Mequinez u Uxda. Es una subida real pero moderada, coherente con un mercado que se estabiliza en lugar de dispararse.

Apartamentos al alza, casas y villas más irregulares

El índice nacional también desglosa las trayectorias por tipo de inmueble, un nivel de detalle que el índice por ciudad por sí solo no ofrece:

• Apartamentos: +1 % en el trimestre, +1,1 % en el año. Transacciones: +5,2 % en el trimestre, +4,6 % en el año.
• Casas: +0,3 % en el trimestre, pero -0,7 % en el año. Las transacciones suben con fuerza en el trimestre (+25,4 %) pero caen en el año (-5,6 %).
• Villas: +3,3 % en el trimestre, pero -0,3 % en el año. Transacciones +34 % en el trimestre, -7,1 % en el año.

Las villas y las casas muestran las variaciones trimestrales más marcadas, tanto al alza como a la baja. Es también el segmento donde el número de ventas repetidas —las únicas que cuenta el método del IPAI— sigue siendo el más bajo, lo que hace que estos porcentajes sean más sensibles a un pequeño número de operaciones.

Para Marrakech, donde las villas de la Palmeraie o de la carretera de Ourika pesan mucho en la imagen del mercado premium, esta volatilidad estadística obliga a la prudencia: una cifra nacional por tipología no dice nada sobre el precio de una villa concreta en un barrio concreto.

Lo que estas cifras cambian para un comprador o inversor

Una subida trimestral del 0,5 % en Marrakech no es ni una señal de alarma ni una prueba de que el mercado pierde fuelle. En la práctica:

• El mercado avanza a un ritmo comparable al de Casablanca, no al ritmo más rápido de Tánger o Rabat, un argumento útil frente a discursos comerciales que anuncian una subida generalizada de precios en Marrakech.
• El aumento de las transacciones (+11 % a nivel nacional) sugiere un mercado más activo de lo que los precios por sí solos sugieren, sobre todo en suelo y en uso profesional.
• El coste del crédito se mantiene estable: Bank Al-Maghrib mantuvo su tipo de referencia en el 2,25 % en su reunión del 23 de junio de 2026, quinta vez consecutiva sin cambios. Un comprador que presupueste una financiación bancaria no tiene, por ahora, ningún choque de tipos que anticipar. Las condiciones de crédito según el perfil del comprador (residente, extranjero no residente, marroquí residente en el extranjero) se detallan en nuestra guía de financiación hipotecaria en Marrakech.
• Este índice sigue siendo un indicador macro. Para decidir entre barrios, conviene cruzarlo con una lectura local, como la de nuestra guía de precios por barrio en Marrakech y nuestra comparativa de los mejores barrios de Marrakech.

Los límites de este índice oficial

El IPAI es la fuente más institucional disponible sobre precios inmobiliarios en Marruecos, pero tiene límites que un comprador serio debe conocer antes de usarlo para negociar:

• Se publica a escala de ciudad, no de barrio. Un +0,5 % en Marrakech puede ocultar una fuerte subida en Guéliz y un estancamiento en otras zonas. Para una lectura por sector, véase nuestro análisis del mercado inmobiliario de Marrakech.
• El método de ventas repetidas excluye los inmuebles vendidos una sola vez, lo que incluye buena parte de los programas nuevos vendidos sobre plano, un segmento importante de la oferta en Marrakech.
• Se publica con un desfase de unos dos meses: las cifras del segundo trimestre (abril-junio de 2026) no se hicieron públicas hasta finales de agosto de 2026.
• Marrakech mezcla submercados muy distintos —Hivernage, Guéliz, Targa, la carretera de Ourika— que una media única por ciudad no puede distinguir.

Checklist antes de fiarse de una estadística de precios inmobiliarios

• Comprobar el periodo exacto que cubre la cifra (trimestre móvil o variación anual).
• Distinguir la variación de precios de la variación del número de transacciones: cuentan historias distintas.
• Cruzar el índice nacional o por ciudad con una fuente de precios por barrio.
• No negociar nunca un inmueble concreto basándose únicamente en una media estadística.
• Comprobar la fecha de publicación: un índice “reciente” puede referirse a un trimestre que ya tiene dos o tres meses de antigüedad.

Preguntas frecuentes

¿Qué es exactamente el IPAI?

El Índice de Precios de los Activos Inmobiliarios es un índice trimestral elaborado conjuntamente por Bank Al-Maghrib y la ANCFCC a partir de las transacciones registradas en el registro de la propiedad, calculado con el método de ventas repetidas.

¿El +0,5 % en Marrakech se aplica por igual a todos los barrios?

No. El índice se calcula a escala de ciudad. No distingue entre barrios, cuyas dinámicas de precios pueden divergir mucho, como muestran los rangos por sector publicados por plataformas especializadas.

¿Es este índice una buena base para negociar un precio de compra?

Ofrece una tendencia macro útil para situar el mercado, pero no un precio de referencia para un inmueble concreto. Una negociación seria debe apoyarse en comparables locales recientes y en el estado real del inmueble.

Fuentes y referencias

• Bank Al-Maghrib — Índice de Precios de los Activos Inmobiliarios, estadísticas oficiales publicadas conjuntamente con la ANCFCC.
• TelQuel — “Immobilier : l’indice des prix des actifs en hausse de 0,7 % au 2e trimestre 2026”, 28 de agosto de 2026, despacho MAP.
• Challenge.ma — “Maroc : les prix des actifs immobiliers en hausse de 0,7 % au T2-2026”, 28 de agosto de 2026.
• Médias24 — “Bank Al-Maghrib maintient le taux directeur inchangé à 2,25 %”, 23 de junio de 2026.