Vastgoed in Marrakech: wat de officiële prijsindex van het tweede kwartaal 2026 laat zien

Bank Al-Maghrib (BAM) en ANCFCC publiceerden op 28 augustus 2026 hun kwartaalindex van de prijzen van vastgoedactiva (IPAI) voor het tweede kwartaal van 2026. Landelijk stijgt de index met 0,7% op kwartaalbasis. Voor Marrakech is de kwartaalstijging bescheidener: 0,5%, vooral gedragen door appartementen. Dit is precies wat deze officiële cijfers zeggen, hoe Marrakech zich verhoudt tot andere grote Marokkaanse steden, en waarom deze index geen wijk-voor-wijk-analyse vervangt.

Wat de officiële index zegt over het tweede kwartaal van 2026

De IPAI wordt gezamenlijk opgesteld door Bank Al-Maghrib en het Nationaal Agentschap voor Kadaster, Landmeetkunde en Cartografie (ANCFCC), op basis van transacties die bij het kadaster zijn geregistreerd. De index gebruikt de methode van herhaalde verkopen, waarbij alleen panden meetellen die minstens twee keer van eigenaar zijn gewisseld binnen de onderzochte periode — een manier om de onderlinge verschillen tussen panden te neutraliseren.

In het tweede kwartaal van 2026, op kwartaalbasis:

• Totale index: +0,7%
• Residentieel: +1%
• Grond: +0,6%
• Zakelijk vastgoed: +0,4%
• Aantal transacties: +11% (residentieel +6,3%, grond +21,8%, zakelijk +23,5%)

Op jaarbasis (K2 2026 tegenover K2 2025) is het totaalcijfer identiek: +0,7%, met +1% voor residentieel, +0,3% voor grond en +0,6% voor zakelijk vastgoed. Het aantal transacties stijgt op jaarbasis met 6,3%.

Marrakech tegenover andere grote Marokkaanse steden

De kwartaalprijsverandering verschilt sterk van stad tot stad. Dit is de rangschikking die BAM en ANCFCC publiceerden voor het tweede kwartaal van 2026:

Stad	Kwartaalprijsverandering
Tanger	+2,3%
Rabat	+1,9%
Fez	+1,7%
Kenitra	+0,7%
Casablanca	+0,5%
Marrakech	+0,5%
Agadir	vrijwel stabiel
El Jadida	vrijwel stabiel
Meknes	-0,9%
Oujda	-0,9%

Marrakech zit op hetzelfde niveau als Casablanca, ver achter de snellere dynamiek van Tanger of Rabat, maar duidelijk boven dalende steden zoals Meknes of Oujda. Het is een reële maar gematigde stijging, passend bij een markt die stabiliseert in plaats van oververhit raakt.

Appartementen stijgen, huizen en villa’s grilliger

De landelijke index splitst de ontwikkeling ook uit naar type woning, een detailniveau dat de stedenindex alleen niet biedt:

• Appartementen: +1% op kwartaalbasis, +1,1% op jaarbasis. Transacties: +5,2% op kwartaalbasis, +4,6% op jaarbasis.
• Huizen: +0,3% op kwartaalbasis, maar -0,7% op jaarbasis. Transacties stijgen sterk op kwartaalbasis (+25,4%) maar dalen op jaarbasis (-5,6%).
• Villa’s: +3,3% op kwartaalbasis, maar -0,3% op jaarbasis. Transacties +34% op kwartaalbasis, -7,1% op jaarbasis.

Villa’s en huizen laten de scherpste kwartaalschommelingen zien, zowel omhoog als omlaag. Dit is ook het segment waar het aantal herhaalde verkopen — de enige transacties die de IPAI-methode meetelt — het laagst blijft, waardoor deze percentages gevoeliger zijn voor een klein aantal deals.

Voor Marrakech, waar villa’s in de Palmeraie of langs de Ourika-weg zwaar wegen in het premium imago van de markt, vraagt deze statistische volatiliteit om voorzichtigheid: een landelijk cijfer per woningtype zegt niets over de prijs van één specifieke villa in één specifieke wijk.

Wat deze cijfers betekenen voor een koper of investeerder

Een kwartaalstijging van 0,5% in Marrakech is geen alarmsignaal, maar ook geen bewijs dat de markt op zijn eind loopt. Concreet:

• De markt beweegt in een tempo vergelijkbaar met Casablanca, niet het snellere tempo van Tanger of Rabat — een nuttig tegenargument tegen verkooppraatjes die een algemene prijsexplosie in Marrakech aankondigen.
• De stijging van het aantal transacties (+11% landelijk) wijst op een actievere markt dan de prijzen alleen doen vermoeden, vooral voor grond en zakelijk vastgoed.
• De financieringskosten blijven stabiel: Bank Al-Maghrib hield zijn beleidsrente op zijn vergadering van 23 juni 2026 ongewijzigd op 2,25%, de vijfde keer op rij. Een koper die rekent op een banklening hoeft voorlopig geen renteschok te verwachten. De financieringsvoorwaarden per kopersprofiel (ingezetene, niet-ingezeten buitenlander, in het buitenland wonende Marokkaan) staan uitgewerkt in onze gids over hypotheken in Marrakech.
• Deze index blijft een macro-indicator. Om tussen wijken te kiezen, moet ze samen worden gelezen met lokale gegevens, zoals onze gids met vastgoedprijzen per wijk in Marrakech en onze vergelijking van de beste wijken van Marrakech.

De beperkingen van deze officiële index

De IPAI is de meest institutionele bron die beschikbaar is over vastgoedprijzen in Marokko, maar heeft beperkingen die een serieuze koper moet kennen voordat hij ermee gaat onderhandelen:

• Ze wordt gepubliceerd op stadsniveau, niet op wijkniveau. Een stijging van 0,5% in Marrakech kan een sterke stijging in Guéliz verbergen naast stagnatie elders. Voor een analyse per sector, zie onze analyse van de vastgoedmarkt in Marrakech.
• De methode van herhaalde verkopen sluit panden uit die maar één keer zijn verkocht, waaronder een groot deel van het nieuwbouwaanbod dat op plan wordt verkocht — een belangrijk deel van het feitelijke aanbod in Marrakech.
• Ze wordt met ongeveer twee maanden vertraging gepubliceerd: de cijfers over het tweede kwartaal (april-juni 2026) kwamen pas eind augustus 2026 naar buiten.
• Marrakech combineert zeer verschillende deelmarkten — Hivernage, Guéliz, Targa, de Ourika-weg — die één enkel stedelijk gemiddelde niet kan onderscheiden.

Checklist voordat u een vastgoedprijsstatistiek vertrouwt

• Controleer de exacte periode die het cijfer dekt (voortschrijdend kwartaal of jaarverandering).
• Maak onderscheid tussen een prijsverandering en een verandering in het aantal transacties — ze vertellen elk een ander verhaal.
• Vergelijk de landelijke of stedelijke index met een prijsbron op wijkniveau.
• Onderhandel nooit over een specifiek pand uitsluitend op basis van een statistisch gemiddelde.
• Controleer de publicatiedatum: een “recente” index kan betrekking hebben op een kwartaal dat al twee tot drie maanden oud is.

Veelgestelde vragen

Wat is de IPAI precies?

De Index van de Prijzen van Vastgoedactiva is een kwartaalindex die gezamenlijk wordt opgesteld door Bank Al-Maghrib en ANCFCC op basis van transacties die bij het kadaster zijn geregistreerd, berekend met de methode van herhaalde verkopen.

Geldt de stijging van 0,5% in Marrakech even sterk voor elke wijk?

Nee. De index wordt berekend op stadsniveau. Ze maakt geen onderscheid tussen wijken, waarvan de prijsontwikkeling sterk kan verschillen, zoals blijkt uit de wijkgebonden bandbreedtes die gespecialiseerde platforms publiceren.

Is deze index een goede basis om een aankoopprijs over te onderhandelen?

Ze geeft een nuttige macro-trend om de markt te situeren, maar geen referentieprijs voor een specifiek pand. Een serieuze onderhandeling moet steunen op recente lokale vergelijkingen en de werkelijke staat van het pand.

Bronnen en referenties

• Bank Al-Maghrib — Index van de Prijzen van Vastgoedactiva, officiële statistieken gezamenlijk gepubliceerd met ANCFCC.
• TelQuel — “Immobilier : l’indice des prix des actifs en hausse de 0,7 % au 2e trimestre 2026”, 28 augustus 2026, MAP-bericht.
• Challenge.ma — “Maroc : les prix des actifs immobiliers en hausse de 0,7 % au T2-2026”, 28 augustus 2026.
• Médias24 — “Bank Al-Maghrib maintient le taux directeur inchangé à 2,25 %”, 23 juni 2026.