Vendre un bien au Maroc et rapatrier l'argent : ce que l'Office des Changes exige vraiment

Un acheteur étranger prépare son achat à Marrakech pendant des mois : quartier, prix au mètre carré, titre foncier, notaire. Presque personne ne prépare la sortie. C’est pourtant là que survient la mauvaise surprise la plus coûteuse : vendre, payer l’impôt, puis découvrir que la banque ne peut pas envoyer l’argent à l’étranger faute de preuve du financement d’origine. La réglementation des changes est explicite sur ce point — et elle se joue au moment de l’achat, pas de la revente.

La garantie de retransfert : ce qui se joue le jour de l’achat

Le principe qui gouverne tout le sujet est celui de la garantie de retransfert : on peut faire sortir du Maroc ce qui y est entré en devises, à condition de pouvoir le prouver.

L’article 763 de l’Instruction générale des opérations de change définit les investissements étrangers comme ceux réalisés en devises par des personnes physiques ou morales étrangères, résidentes ou non, ainsi que par des Marocains résidant à l’étranger. Ces investissements bénéficient d’un régime de convertibilité qui garantit trois libertés : réaliser l’opération au Maroc, transférer les revenus qu’elle produit, et transférer le produit de sa liquidation ou de sa cession.

L’article 764 range explicitement dans les formes d’investissement étranger l’acquisition de biens immeubles ou de droits de jouissance rattachés à ces biens, ainsi que le financement sur fonds propres de travaux de construction. Acheter un riad en médina ou un appartement à Guéliz avec des devises importées n’est donc pas un simple achat : c’est un investissement étranger, avec le régime de sortie qui va avec.

Le compte rendu des six mois, l’oubli qui coûte cher

L’article 766 impose aux investisseurs étrangers, MRE inclus, d’adresser à l’Office des Changes — directement ou via leur banque, notaire, fiduciaire ou avocat — un compte rendu dans un délai de six mois à compter de la réalisation de l’investissement. Ce compte rendu indique l’identité, la nationalité et le lieu de résidence de l’investisseur, le secteur, le montant et la forme de l’investissement.

Pour un bien immobilier, il doit être accompagné de trois pièces : les copies des contrats d’acquisition, un état des dépenses engagées avec les factures correspondantes, et les formules bancaires (2, 3 ou 4) ou attestations justifiant le financement en devises, en dirhams convertibles ou par débit d’un compte convertible à terme.

C’est le dossier que presque personne ne réunit à l’achat, et celui que la banque réclame dix ans plus tard à la vente. Le constituer prend une heure au moment de la signature ; le reconstituer une décennie après, auprès d’une banque qui a changé de système d’information, peut prendre des mois.

Ce que le transfert couvre réellement : capital et plus-value

L’article 767 autorise les intermédiaires agréés à transférer au profit de l’investisseur le produit de la cession ou de la liquidation de son investissement. Le texte précise que le transfert doit porter sur « la valeur nominale de l’investissement ainsi que sur la plus-value éventuelle », le produit de cession devant correspondre à la valeur réelle du bien cédé.

Le point à retenir : la réglementation ne limite pas la sortie au montant initialement importé. Si le bien a pris de la valeur, la plus-value est transférable — à condition que le prix déclaré à l’acte corresponde à la valeur réelle du bien.

Le prix porté à l’acte devient donc doublement structurant : sous-déclarer pour alléger l’impôt réduit d’autant le montant que la banque pourra légalement transférer. Ce point prolonge les règles de traçabilité des paiements dans un achat immobilier au Maroc.

Les pièces exigées pour débloquer le transfert

L’article 769 énumère les pièces à présenter à l’appui de l’ordre de transfert. Le socle commun : toutes pièces justifiant le financement en devises de l’investissement, ou la copie de l’accusé de réception du compte rendu transmis à l’Office des Changes. S’y ajoute, pour un bien immeuble, une exigence en deux volets :

• la copie de l’acte de vente ;
• les pièces justifiant le règlement des impôts et taxes dus au titre de la transaction.

Ce second volet impose une séquence : le fiscal d’abord, le transfert ensuite. La cession déclenche l’IR sur profit foncier, dû au taux de 20 % du profit net avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession, à déclarer dans les 30 jours — le calcul et les exonérations sont détaillés dans notre guide sur la taxe sur le profit immobilier au Maroc. Tant que ce volet n’est pas soldé et documenté, le dossier de transfert reste incomplet. L’article 770 oblige en outre la banque à adresser à l’Office des Changes un compte rendu électronique de l’exécution du transfert : l’opération est tracée des deux côtés.

Et si l’achat n’a pas été financé en devises ?

Le cas est fréquent : bien hérité, achat ancien financé en dirhams d’origine locale, ou apport dont la trace bancaire n’existe plus. L’article 768 traite cette hypothèse sans ambiguïté. La cession elle-même reste libre — un étranger peut vendre son bien au Maroc quel que soit son mode de financement d’origine. Mais si le bien cédé ne bénéficie pas du régime de convertibilité, le produit en dirhams est mis à la disposition du vendeur s’il réside au Maroc, ou versé sur un compte convertible à terme, après justification du paiement des impôts, taxes et frais dus au titre de la transaction.

Ce compte n’est pas un transfert : c’est un régime intermédiaire, aux conditions de fonctionnement propres, à faire préciser par la banque. La différence entre « vendable » et « transférable » est bien réelle.

Le même article ajoute que lorsque l’acquéreur est un étranger non-résident payant en dirhams au Maroc, ces dirhams doivent provenir de devises cédées sur le marché des changes, d’un compte en devises ou d’un compte en dirhams convertibles — dans la ligne des règles décrites dans notre analyse du crédit immobilier pour étrangers et MRE.

Ce qui a changé avec l’IGOC 2026, et un point de vigilance

Une nouvelle Instruction générale des opérations de change est entrée en vigueur au 1er janvier 2026, en remplacement de celle de 2024. Selon Médias24, elle relève plusieurs plafonds et introduit une disposition qui intéresse directement les propriétaires étrangers installés au Maroc : les personnes physiques étrangères résidentes de longue durée détenant des investissements réalisés en devises depuis au moins dix ans peuvent transférer leurs revenus d’investissement à l’étranger dans la limite de 2 millions de dirhams par an, même en l’absence de justificatifs de financement d’origine.

Attention à la portée exacte : cette souplesse vise les revenus d’investissement — des loyers, par exemple — et non le produit de cession du bien lui-même, qui reste soumis aux règles de justification décrites plus haut.

Point de vigilance, enfin, sur la numérotation. Au 2 septembre 2026, les pages « MRE » du site de l’Office des Changes publiaient encore le texte des articles 763 à 771 en renvoyant à l’IGOC 2013, alors que des cabinets spécialisés situent désormais le régime de convertibilité des investissements étrangers aux articles 170 à 177 de l’IGOC 2026. Le fond du dispositif reste stable ; la référence d’article à citer dans un dossier bancaire, elle, doit être confirmée auprès de la banque ou de l’Office des Changes avant dépôt.

Checklist pour un vendeur non-résident

• Retrouver l’acte d’acquisition d’origine et le prix qui y figure
• Rassembler les preuves d’entrée des devises : ordres de virement international, formules bancaires (2, 3 ou 4), attestations, relevés du compte en dirhams convertibles
• Vérifier si le compte rendu des six mois a bien été déposé après l’achat, et récupérer l’accusé de réception
• Demander à la banque, avant de mettre le bien en vente, la liste exacte des pièces de son dossier de transfert
• Déclarer et régler l’IR sur profit foncier dans les 30 jours suivant la cession, et conserver les justificatifs de paiement
• Faire correspondre le prix porté à l’acte à la valeur réelle du bien
• En l’absence de financement en devises documenté, faire préciser par la banque les conditions du compte convertible à terme

Ce qu’il faut retenir

Le rapatriement du produit d’une vente marocaine n’est pas un obstacle en soi : la réglementation prévoit explicitement le transfert du capital et de la plus-value pour un investissement financé en devises. Il le devient quand la preuve manque. Un acheteur qui, dès la signature, exige de son notaire et de sa banque les formules de financement en devises et fait déposer son compte rendu dans les six mois s’épargne la seule vraie difficulté de la sortie. Autant intégrer cette étape à la procédure d’achat, au même titre que la vérification du titre foncier.