Vastgoed verkopen in Marokko en het geld overmaken: wat het Office des Changes echt eist

Buitenlandse kopers bereiden hun aankoop in Marrakech maandenlang voor: wijk, prijs per vierkante meter, eigendomstitel, notaris. Bijna niemand bereidt de uitstap voor. Juist daar valt de duurste verrassing: verkopen, de belasting betalen en dan ontdekken dat de bank het geld niet naar het buitenland kan sturen omdat het bewijs van de oorspronkelijke financiering ontbreekt. De Marokkaanse deviezenregelgeving is hierover duidelijk — en het wordt beslist op het moment van de aankoop, niet bij de verkoop.

De retransfergarantie: het wordt beslist op de dag van de aankoop

Eén principe beheerst het hele onderwerp: wat in valuta Marokko is binnengekomen, mag er weer uit — op voorwaarde dat u dat kunt bewijzen.

Artikel 763 van de Algemene Instructie voor Deviezenverkeer omschrijft buitenlandse investeringen als investeringen die in valuta worden gedaan door buitenlandse natuurlijke of rechtspersonen, al dan niet ingezeten, en door Marokkanen die in het buitenland wonen. Deze investeringen vallen onder een converteerbaarheidsregime dat drie vrijheden waarborgt: de investering in Marokko realiseren, de opbrengsten ervan overmaken, en de opbrengst van liquidatie of verkoop overmaken.

Artikel 764 rekent uitdrukkelijk de verwerving van onroerend goed of van daaraan verbonden genotsrechten tot de erkende vormen van buitenlandse investering, naast bouwwerkzaamheden gefinancierd met eigen middelen. Een riad in de medina of een appartement in Guéliz kopen met ingevoerde valuta is dus geen gewone aankoop: het is een buitenlandse investering, met het bijbehorende uitstapregime.

Het rapport binnen zes maanden, de vergetelheid die duur uitvalt

Artikel 766 verplicht buitenlandse investeerders, inclusief Marokkanen in het buitenland, om het Office des Changes — rechtstreeks of via hun bank, notaris, trustkantoor of advocaat — binnen zes maanden na de realisatie van de investering een rapport te sturen, met de identiteit, nationaliteit en woonplaats van de investeerder, de sector, het bedrag en de vorm van de investering.

Voor vastgoed zijn drie stukken vereist: kopieën van de aankoopcontracten, een overzicht van de gemaakte uitgaven met de bijbehorende facturen, en de bankformulieren (2, 3 of 4) of attesten die de financiering in valuta, in converteerbare dirham of via debitering van een converteerbare termijnrekening aantonen.

Dit is het dossier dat vrijwel niemand bij de aankoop samenstelt en dat de bank tien jaar later bij de verkoop opvraagt. Het opbouwen kost een uur bij de ondertekening; het reconstrueren een decennium later, bij een bank die intussen van systeem is gewisseld, kan maanden duren.

Wat de overmaking werkelijk dekt: kapitaal en meerwaarde

Artikel 767 machtigt erkende tussenpersonen om de opbrengst van de verkoop of liquidatie van een investering aan de investeerder over te maken. De tekst preciseert dat de overmaking de nominale waarde van de investering moet omvatten “evenals de eventuele meerwaarde”, waarbij de verkoopopbrengst moet overeenstemmen met de werkelijke waarde van het verkochte goed.

De kern: de regelgeving beperkt de uitstap niet tot het oorspronkelijk ingevoerde bedrag. Is het pand in waarde gestegen, dan is die meerwaarde overdraagbaar — mits de prijs in de akte overeenkomt met de werkelijke waarde.

De prijs in de akte is daarmee dubbel bepalend: te laag aangeven om belasting te drukken verlaagt evenzeer wat de bank wettelijk kan overmaken. Dit sluit aan op de regels in onze gids over traceerbare betalingen bij een vastgoedaankoop in Marokko.

De stukken die de overmaking deblokkeren

Artikel 769 somt de stukken op die bij de overmakingsopdracht moeten worden gevoegd. De gemeenschappelijke basis: alle stukken die de financiering van de investering in valuta aantonen, of een kopie van het ontvangstbewijs van het aan het Office des Changes gestuurde rapport. Voor onroerend goed komen daar twee zaken bij:

• een kopie van de verkoopakte;
• de bewijzen van betaling van de belastingen en heffingen die op de transactie verschuldigd zijn.

Dat tweede punt legt een volgorde op: eerst fiscaal, dan de overmaking. De verkoop leidt tot inkomstenbelasting op de vastgoedwinst, tegen 20% van de nettowinst met een minimumbijdrage van 3% van de verkoopprijs, aan te geven binnen 30 dagen — berekening en vrijstellingen staan in onze gids over de belasting op vastgoedwinst in Marokko. Zolang dat luik niet is afgewikkeld en gedocumenteerd, blijft het overmakingsdossier onvolledig. Artikel 770 verplicht de bank bovendien om het Office des Changes een elektronisch rapport over de uitvoering van de overmaking te sturen: de verrichting wordt aan beide kanten getraceerd.

En als de aankoop niet in valuta is gefinancierd?

Dit komt vaak voor: een geërfd pand, een oude aankoop gefinancierd met lokaal verkregen dirham, of een inbreng waarvan het bankspoor niet meer bestaat. Artikel 768 behandelt dit ondubbelzinnig. De verkoop zelf blijft vrij: een buitenlander mag zijn Marokkaanse pand verkopen, ongeacht de oorspronkelijke financiering. Maar valt het verkochte goed niet onder het converteerbaarheidsregime, dan wordt de opbrengst in dirham ter beschikking gesteld van de verkoper als die in Marokko woont, of gestort op een converteerbare termijnrekening, nadat de betaling van belastingen, heffingen en kosten van de transactie is aangetoond.

Die rekening is geen overmaking: het is een tussenregime met eigen werkingsvoorwaarden, te verduidelijken bij de bank. Het verschil tussen “verkoopbaar” en “overdraagbaar” is dus reëel.

Hetzelfde artikel voegt eraan toe dat wanneer de koper een niet-ingezeten buitenlander is die in dirham in Marokko betaalt, die dirham afkomstig moet zijn van op de wisselmarkt verkochte valuta, van een valutarekening of van een converteerbare dirhamrekening — in lijn met de regels uit onze analyse van de hypotheek voor buitenlanders en Marokkanen in het buitenland.

Wat IGOC 2026 verandert, en één aandachtspunt

Op 1 januari 2026 trad een nieuwe Algemene Instructie voor Deviezenverkeer in werking, ter vervanging van die van 2024. Volgens Médias24 verhoogt zij verschillende plafonds en voert zij een bepaling in die buitenlandse eigenaren in Marokko rechtstreeks aangaat: buitenlandse natuurlijke personen die langdurig in Marokko wonen en al minstens tien jaar in valuta gefinancierde investeringen aanhouden, mogen hun investeringsinkomsten naar het buitenland overmaken tot 2 miljoen dirham per jaar, zelfs zonder bewijs van de oorspronkelijke financiering.

Let op de precieze reikwijdte: deze versoepeling geldt voor de inkomsten uit de investering — huur bijvoorbeeld — en niet voor de verkoopopbrengst van het pand zelf, waarvoor de hierboven beschreven bewijsregels blijven gelden.

Tot slot een aandachtspunt over de nummering. Op 2 september 2026 publiceerden de “MRE”-pagina’s van het Office des Changes nog steeds de tekst van de artikelen 763 tot 771 met verwijzing naar IGOC 2013, terwijl gespecialiseerde kantoren het converteerbaarheidsregime voor buitenlandse investeringen inmiddels in de artikelen 170 tot 177 van IGOC 2026 plaatsen. De inhoud blijft stabiel; het artikelnummer dat in een bankdossier wordt aangehaald, laat u vóór indiening bevestigen door de bank of het Office des Changes.

Checklist voor een niet-ingezeten verkoper

• Zoek de oorspronkelijke aankoopakte en de daarin vermelde prijs op
• Verzamel het bewijs dat valuta Marokko is binnengekomen: internationale overboekingsopdrachten, bankformulieren (2, 3 of 4), attesten, afschriften van de converteerbare dirhamrekening
• Ga na of het rapport binnen zes maanden na de aankoop daadwerkelijk is ingediend en vraag het ontvangstbewijs op
• Vraag de bank vóór u het pand te koop zet om de exacte lijst met stukken voor haar overmakingsdossier
• Geef de inkomstenbelasting op de vastgoedwinst binnen 30 dagen na de verkoop aan, betaal die en bewaar de betaalbewijzen
• Zorg dat de prijs in de akte overeenstemt met de werkelijke waarde van het pand
• Is de financiering in valuta niet te documenteren, laat de bank dan de voorwaarden van de converteerbare termijnrekening toelichten

Wat u moet onthouden

De opbrengst van een Marokkaanse vastgoedverkoop repatriëren is op zich geen obstakel: de regelgeving voorziet uitdrukkelijk in de overmaking van kapitaal én meerwaarde voor een in valuta gefinancierde investering. Het wordt pas een obstakel wanneer het bewijs ontbreekt. Wie vanaf de ondertekening zijn notaris en bank om de valutafinancieringsformulieren vraagt en zijn rapport binnen zes maanden laat indienen, vermijdt de enige echte moeilijkheid bij de uitstap. Neem die stap net zo vanzelfsprekend op in de aankoopprocedure als de controle van de eigendomstitel.