Rendement locatif net à Marrakech : du loyer affiché à ce qui reste vraiment après charges et impôt en 2026

Les annonces affichent presque toujours un rendement brut. Or ce qui compte pour un investisseur, c’est ce qui reste dans la poche une fois les charges payées et l’impôt réglé. À Marrakech, l’écart entre les deux est plus faible qu’on ne le croit du côté de l’impôt, et plus large qu’on ne le croit du côté des charges.

Du rendement brut au rendement net : la formule

Le rendement brut se calcule ainsi : loyer annuel divisé par prix d’achat, multiplié par 100. Il ne tient compte ni des charges, ni des impôts. Pour le rendement net, on retire du loyer annuel la taxe foncière locale, l’assurance, les frais de gestion locative, les charges de copropriété non récupérables, les périodes sans locataire et l’impôt sur le revenu.

Selon Masaken, la taxe annuelle, l’assurance, la gestion locative et la copropriété réduisent le rendement net d’environ 1,5 à 2 points par rapport au brut.

Pour mémoire, le prix d’achat à retenir n’est pas seulement le prix de l’acte : frais de notaire, droits d’enregistrement et commission d’agence s’y ajoutent (voir nos articles sur ces frais).

Ce que valent les rendements bruts à Marrakech en 2026

Deux sources donnent des ordres de grandeur cohérents mais pas identiques, ce qui rappelle qu’il s’agit d’estimations et non de garanties :

• Masaken : rendement brut de 7,1 % à Marrakech, pour un net estimé entre 4,7 % et 5,9 % (estimations 2025-2026 basées sur les prix moyens au m² et les loyers).
• L’Agence Immobilière (Morgan & James, mise à jour juillet 2026) : 4 à 6 % brut en location longue durée, 6 à 10 % brut en location saisonnière dans les zones touristiques, avec la précision que le net exige de déduire charges, entretien et vacance.

La location courte durée affiche donc un brut plus élevé, mais aussi des charges, une vacance et une gestion plus lourdes : le net se rapproche souvent plus qu’on ne le pense de celui de la location classique.

L’impôt sur le loyer : barème, abattement de 40 % et taux libératoire

Pour une location d’habitation non meublée, le régime de droit commun applique un abattement forfaitaire de 40 % sur le loyer brut : on n’est donc imposé que sur 60 % du loyer, sans justificatif de frais. Le barème annuel de l’IR appliqué à cette base nette, cité par Berrynoon et Démarches Maroc, est le suivant :

• jusqu’à 40 000 DH : 0 %
• de 40 001 à 60 000 DH : 10 %
• de 60 001 à 80 000 DH : 20 %
• de 80 001 à 100 000 DH : 30 %
• de 100 001 à 180 000 DH : 34 %
• au-delà de 180 000 DH : 37 %

Le taux libératoire de 20 %, introduit par la loi de finances 2025, ne concerne que les loyers soumis à retenue à la source (locataire société ou professionnel). Il s’applique sur le loyer brut, sans l’abattement de 40 %, et n’a donc aucun intérêt pour un particulier qui loue à un particulier. Les non-résidents ont, selon Démarches Maroc, les mêmes obligations que les résidents ; la déclaration se fait en ligne sur tax.gov.ma avant le 1er mars pour les loyers de l’année précédente.

Point d’attention : les sources ne s’accordent pas toutes sur le seuil d’exonération (certaines citent 30 000 DH de loyers bruts, d’autres 40 000 DH de base nette, soit environ 66 700 DH de loyer brut). Vérifiez le seuil en vigueur auprès de la DGI ou d’un fiscaliste avant de bâtir un calcul dessus.

Deux exemples chiffrés

Hypothèse pédagogique : un rendement brut de 6 %, cohérent avec la fourchette longue durée citée plus haut.

Cas 1 : appartement à 1 200 000 DH, loyer de 6 000 DH par mois (72 000 DH par an).

• Base imposable : 72 000 × 60 % = 43 200 DH.
• IR : (43 200 × 10 %) − 4 000 = 320 DH par an.
• Charges (1,5 à 2 points du prix, soit 18 000 à 24 000 DH) : il reste environ 48 000 à 54 000 DH avant impôt, soit 47 680 à 53 680 DH après.
• Rendement net après impôt : environ 4,0 % à 4,5 %.

Cas 2 : bien à 2 000 000 DH, loyer de 10 000 DH par mois (120 000 DH par an).

• Base imposable : 120 000 × 60 % = 72 000 DH.
• IR : (72 000 × 20 %) − 10 000 = 4 400 DH par an, soit 3,7 % du loyer brut.

Ces montants sont des illustrations : vos charges réelles, votre taux de vacance et vos autres revenus fonciers modifient le résultat. Dans les deux cas, l’enseignement est le même : l’impôt est un poste secondaire, les charges et la vacance sont le vrai levier.

Checklist avant d’acheter pour louer

• Calculez le rendement sur le prix tout compris (acte, frais, commission), pas sur le prix affiché.
• Demandez le montant réel des charges de copropriété et de la taxe locale du bien précis.
• Retenez une hypothèse de vacance prudente, surtout en courte durée.
• Simulez l’IR avec le barème et l’abattement de 40 %, en cumulant tous vos loyers.
• Vérifiez auprès de la DGI ou d’un fiscaliste le seuil d’exonération et l’option de taux libératoire.
• Comparez le net obtenu à d’autres placements avant de conclure.

Cet article présente des estimations à titre informatif et ne constitue ni un conseil fiscal ni une promesse de rendement.