Rendement Airbnb à Marrakech : du brut au net par segment, et ce que l'Office des changes contrôle

Les annonces de riads « à plus de 10 % de rendement » circulent beaucoup : elles décrivent presque toujours un rendement brut, avant commission de plateforme, conciergerie, ménage, charges et impôt. Avant d’acheter pour louer à la nuit, la bonne question est ce qui reste réellement, et dans quel cadre l’argent des voyageurs doit revenir au Maroc. Voici les ordres de grandeur disponibles en octobre 2026, avec leurs limites.

Le rendement brut affiché ne dit presque rien

Le rendement brut divise les recettes annuelles par le prix d’achat, sans rien déduire. Dans le segment courte durée, l’écart avec le net est large : selon le cabinet Reaconsult, le rendement net représente « environ 50-65 % » du rendement brut affiché. Son exemple : un riad à 11 % brut atterrit autour de 6 à 7 % net.

Cette règle est une estimation d’un cabinet de conseil immobilier, pas une statistique officielle. Elle a toutefois le mérite de fixer un réflexe : diviser mentalement tout chiffre brut par deux avant de comparer avec un placement locatif longue durée, que nous avons détaillé dans notre calcul du rendement net à Marrakech.

Rendement brut par segment : ce que chiffrent les professionnels

Reaconsult distingue quatre segments à Marrakech (tarifs moyens par nuit, rendement brut et ticket d’entrée) :

• Riad de médina exploité en direct (Mouassine, Bab Doukkala, Kasbah, Riad Zitoun, Dar el Bacha) : 100 à 220 € la nuit, 9 à 13 % brut, ticket d’entrée de 1,5 à 8 millions de dirhams.
• Riad-hôtel boutique : 100 à 180 € la nuit, 7 à 10 % brut, 8 à 22 millions de dirhams.
• Appartement à Guéliz ou Hivernage : 60 à 120 € la nuit, 7 à 11 % brut, 1 à 3,5 millions de dirhams.
• Villa Palmeraie, Targa, route de l’Ourika : 150 à 400 € la nuit, 5 à 8 % brut, 5 à 25 millions de dirhams.

Le site Wafir (mai 2026) avance pour sa part 7 à 9 % brut à l’Hivernage en haute saison et un net de 3 à 6 % sur un riad après 35 à 50 % de coûts d’exploitation. Ces deux sources divergent sur les fourchettes exactes (et Wafir donne ailleurs un net de 12 à 18 % incohérent avec son propre brut) : prenez-les comme un ordre de grandeur, jamais comme une promesse.

L’occupation : ne confondez pas hôtels classés et meublés

Les chiffres officiels d’occupation concernent les hébergements classés, pas les meublés. Selon TelQuel, Marrakech a enregistré 6,05 millions de nuitées de janvier à mai 2026 dans les établissements classés (+10 % sur un an, 33 % du total national), avec un taux d’occupation de 72 % à fin mai, contre 56 % au niveau national.

Pour la location à la nuit entre particuliers, aucune statistique publique équivalente n’a été trouvée. Wafir estime l’occupation annuelle moyenne à 58-65 % (70 à 80 % de novembre à mars à l’Hivernage) et affirme qu’environ 35 % des biens résidentiels de Marrakech sont commercialisés en courte durée, avec plus de 3 500 riads actifs sur Airbnb : des estimations privées, à manier avec prudence. Un opérateur de conciergerie annonce de son côté 70 à 85 % d’occupation sur les riads, mais c’est un argument commercial. Bâtir un plan d’affaires sur 50 à 60 % reste plus sûr, la basse saison de juin à août pesant sur l’année.

Du chiffre d’affaires au net : les frais qui mangent la marge

Reaconsult liste les postes qui séparent le brut du net :

• Commission de plateforme (Airbnb, Booking) : 15 à 20 %.
• Accueil et conciergerie : 8 à 15 % du chiffre d’affaires selon ce cabinet. Notre guide sur les charges et la gestion locative relève des formules courte durée à partir de 18 %, jusqu’à 23 % avec conciergerie complète.
• Ménage, linge, entretien du bâti (particulièrement lourd dans les vieux riads), charges fixes (eau, électricité, internet), taxes locales, et vacance saisonnière.

Un exemple de conciergerie montre ce que recouvre un forfait : chez Rentaplus, 15 % du loyer incluent tarification dynamique, suivi des voyageurs jusqu’à 22 h, serrure connectée et capteur de bruit, mais le ménage reste à votre charge avec un prestataire local. Comparez toujours ce qui est inclus, pas seulement le pourcentage.

Illustration arithmétique (non une promesse de résultat) : un riad acheté 3 millions de dirhams à 11 % brut génère 330 000 MAD de recettes par an. Avec un net à 50-65 % du brut, il en reste environ 165 000 à 215 000 MAD, soit 5,5 à 7,2 % du prix d’achat, avant impôt sur le revenu et hors travaux.

Revenus en devises : ce que l’Office des changes a mis en lumière

En avril 2024, l’Office des changes a lancé un audit des transferts internationaux reçus par des loueurs via Airbnb, en lien avec les ministères du Tourisme et de l’Intérieur. Selon Hespress, certains transferts dépassaient 100 000 dirhams par mois chez des exploitants de plusieurs biens, passant par des comptes étrangers, PayPal, cartes bancaires et sociétés de transfert. Les données ont été transmises à l’Inspection générale de l’administration territoriale, et des agents ont recensé des logements à Casablanca, Marrakech, Essaouira et Tanger.

Selon Bladi.net, l’activité est traitée comme une exportation de services : les recettes en devises doivent être rapatriées au Maroc dans un délai de 90 jours, et les exploitants inscrits au registre de commerce peuvent ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles, couvrant des dépenses professionnelles en devises jusqu’à 70 % des recettes rapatriées. Ces articles datent de 2024 et ne précisent pas les sanctions : faites confirmer le régime applicable à votre situation par un expert-comptable marocain, et par l’Office des changes si vous êtes non-résident. Côté autorisation d’exploiter, voir notre guide de la licence loi 80-14.

Checklist avant d’acheter pour louer à la nuit

• Demander le chiffre d’affaires réel des 24 derniers mois du bien (relevés de plateformes), pas une projection.
• Retrancher 15-20 % de plateforme, 8-23 % de conciergerie selon le contrat, puis le ménage et les charges.
• Tester le scénario à 50-60 % d’occupation et une basse saison de juin à août.
• Vérifier que le règlement de copropriété ou le titre de propriété permet l’exploitation touristique.
• Obtenir l’autorisation d’exploitation avant la première réservation.
• Prévoir le compte bancaire et le rapatriement des devises dans les 90 jours.
• Faire valider la fiscalité par un expert-comptable marocain.