Airbnb-rendement in Marrakech: van bruto naar netto per segment, en wat het Office des Changes controleert

Advertenties voor riads met «meer dan 10% rendement» zijn alomtegenwoordig en beschrijven vrijwel altijd een brutorendement: vóór platformcommissie, conciërge, schoonmaak, kosten en belasting. Wie wil kopen om per nacht te verhuren, moet zich afvragen wat er echt overblijft en in welk kader het geld van gasten naar Marokko moet terugkeren. Dit zijn de beschikbare ordes van grootte in oktober 2026, met hun beperkingen.

Het geadverteerde brutorendement zegt bijna niets

Brutorendement deelt de jaaromzet door de aankoopprijs zonder iets af te trekken. Bij kortetermijnverhuur is het verschil met netto groot: volgens adviesbureau Reaconsult is het nettorendement «ongeveer 50-65%» van het geadverteerde brutorendement. Zijn voorbeeld: een riad met 11% bruto komt uit op circa 6-7% netto.

Deze vuistregel is een schatting van een vastgoedadviesbureau, geen officiële statistiek. Ze geeft wel een nuttig reflex: deel elk brutocijfer in gedachten door twee voordat je het vergelijkt met langetermijnverhuur, zoals we uitwerkten in onze berekening van het nettorendement in Marrakech.

Brutorendement per segment: wat professionals becijferen

Reaconsult onderscheidt vier segmenten in Marrakech (gemiddeld nachttarief, brutorendement en instapbedrag):

• Medina-riad in eigen beheer (Mouassine, Bab Doukkala, Kasbah, Riad Zitoun, Dar el Bacha): € 100 tot 220 per nacht, 9 tot 13% bruto, instapbedrag van 1,5 tot 8 miljoen dirham.
• Boutique riad-hotel: € 100 tot 180 per nacht, 7 tot 10% bruto, 8 tot 22 miljoen dirham.
• Appartement in Guéliz of Hivernage: € 60 tot 120 per nacht, 7 tot 11% bruto, 1 tot 3,5 miljoen dirham.
• Villa in Palmeraie, Targa, Ourika-route: € 150 tot 400 per nacht, 5 tot 8% bruto, 5 tot 25 miljoen dirham.

De site Wafir (mei 2026) noemt voor Hivernage 7 tot 9% bruto in het hoogseizoen en voor een riad 3 tot 6% netto na 35 tot 50% exploitatiekosten. De twee bronnen wijken af in de exacte bandbreedtes (en Wafir noemt elders een nettorendement van 12 tot 18% dat niet klopt met het eigen brutocijfer): zie ze als ordes van grootte, nooit als belofte.

Bezetting: verwar geclassificeerde hotels niet met gemeubileerde verhuur

De officiële bezettingscijfers gaan over geclassificeerde accommodaties, niet over gemeubileerde verhuur. Volgens TelQuel telde Marrakech van januari tot mei 2026 6,05 miljoen overnachtingen in geclassificeerde inrichtingen (+10% op jaarbasis, 33% van het nationale totaal), met een bezettingsgraad van 72% eind mei, tegenover 56% landelijk.

Voor verhuur per nacht tussen particulieren is geen vergelijkbare openbare statistiek gevonden. Wafir schat de gemiddelde jaarbezetting op 58-65% (70 tot 80% van november tot maart in Hivernage) en stelt dat ongeveer 35% van de woningen in Marrakech als kortetermijnverhuur wordt aangeboden, met meer dan 3.500 actieve riads op Airbnb: particuliere schattingen, voorzichtig mee omgaan. Een conciërge-aanbieder noemt 70 tot 85% bezetting voor riads, maar dat is een verkoopargument. Een businessplan op 50 tot 60% is veiliger, want het laagseizoen van juni tot augustus drukt het jaar.

Van omzet naar netto: de kosten die de marge opeten

Reaconsult somt de posten tussen bruto en netto op:

• Platformcommissie (Airbnb, Booking): 15 tot 20%.
• Ontvangst en conciërge: 8 tot 15% van de omzet volgens dat bureau. Onze gids over servicekosten en verhuurbeheer vond kortetermijnformules vanaf 18%, tot 23% met volledige conciërgedienst.
• Schoonmaak, linnen, onderhoud van het gebouw (vooral zwaar in oude riads), vaste lasten (water, elektriciteit, internet), lokale belastingen en seizoensleegstand.

Een voorbeeld laat zien wat een pakket dekt: bij Rentaplus omvat 15% van de huur dynamische prijszetting, gastenopvolging tot 22 uur, een slimme deurslot en een geluidssensor, maar de schoonmaak blijft voor u via een lokale aanbieder. Vergelijk altijd wat inbegrepen is, niet alleen het percentage.

Rekenvoorbeeld (geen belofte van resultaat): een riad gekocht voor 3 miljoen dirham met 11% bruto levert 330.000 MAD omzet per jaar op. Met netto op 50-65% van bruto blijft ongeveer 165.000 tot 215.000 MAD over, oftewel 5,5 tot 7,2% van de aankoopprijs, vóór inkomstenbelasting en exclusief verbouwing.

Inkomsten in deviezen: wat het Office des Changes aan het licht bracht

In april 2024 startte het Office des Changes (de Marokkaanse deviezenautoriteit) een audit van internationale overschrijvingen die verhuurders via Airbnb ontvingen, samen met de ministeries van Toerisme en Binnenlandse Zaken. Volgens Hespress overschreden sommige overschrijvingen 100.000 dirham per maand bij exploitanten van meerdere woningen, via buitenlandse rekeningen, PayPal, bankkaarten en geldtransferbedrijven. De gegevens gingen naar de Inspection générale de l’administration territoriale en ambtenaren inventariseerden accommodaties in Casablanca, Marrakech, Essaouira en Tanger.

Volgens Bladi.net wordt de activiteit behandeld als export van diensten: ontvangsten in deviezen moeten binnen 90 dagen naar Marokko worden teruggehaald, en exploitanten die in het handelsregister staan kunnen een deviezen- of converteerbare dirhamrekening openen die professionele uitgaven in deviezen tot 70% van het teruggehaalde bedrag dekt. Deze artikelen dateren van 2024 en vermelden geen sancties: laat het voor u geldende regime bevestigen door een Marokkaanse accountant, en door het Office des Changes als u niet-ingezetene bent. Over de exploitatievergunning leest u meer in onze gids over de vergunning van wet 80-14.

Checklist voordat u koopt om per nacht te verhuren

• Vraag de werkelijke omzet van de afgelopen 24 maanden (platformoverzichten), geen projectie.
• Trek 15-20% platform af, 8-23% conciërge afhankelijk van het contract, en daarna schoonmaak en kosten.
• Test een scenario met 50-60% bezetting en een laagseizoen van juni tot augustus.
• Controleer of het reglement van mede-eigendom of de eigendomsakte toeristisch gebruik toestaat.
• Verkrijg de exploitatievergunning vóór de eerste boeking.
• Plan de bankrekening en het terughalen van deviezen binnen 90 dagen.
• Laat de fiscale behandeling valideren door een Marokkaanse accountant.