Rentabilidad de Airbnb en Marrakech: de bruta a neta por segmento y lo que controla la Oficina de Cambios

Los anuncios de riads «con más del 10 % de rentabilidad» abundan, y casi siempre describen una rentabilidad bruta: antes de la comisión de la plataforma, la conserjería, la limpieza, los gastos y los impuestos. Antes de comprar para alquilar por noches, la pregunta útil es cuánto queda realmente y bajo qué marco debe volver a Marruecos el dinero de los viajeros. Estos son los órdenes de magnitud disponibles en octubre de 2026, con sus límites.

La rentabilidad bruta anunciada dice casi nada

La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales entre el precio de compra sin deducir nada. En el alquiler de corta duración la diferencia con la neta es grande: según la consultora Reaconsult, la rentabilidad neta representa «alrededor del 50-65 %» de la bruta anunciada. Su ejemplo: un riad al 11 % bruto acaba en torno al 6-7 % neto.

Esta regla es una estimación de una consultora inmobiliaria, no una estadística oficial. Sin embargo, fija un buen reflejo: dividir mentalmente por dos cualquier cifra bruta antes de compararla con un alquiler de larga duración, que detallamos en nuestro cálculo de la rentabilidad neta en Marrakech.

Rentabilidad bruta por segmento: lo que cifran los profesionales

Reaconsult distingue cuatro segmentos en Marrakech (tarifa media por noche, rentabilidad bruta y ticket de entrada):

• Riad de la medina explotado directamente (Mouassine, Bab Doukkala, Kasbah, Riad Zitoun, Dar el Bacha): 100 a 220 € por noche, 9 a 13 % bruto, ticket de entrada de 1,5 a 8 millones de dírhams.
• Riad-hotel boutique: 100 a 180 € por noche, 7 a 10 % bruto, 8 a 22 millones de dírhams.
• Piso en Guéliz o Hivernage: 60 a 120 € por noche, 7 a 11 % bruto, 1 a 3,5 millones de dírhams.
• Villa en Palmeraie, Targa, carretera de Ourika: 150 a 400 € por noche, 5 a 8 % bruto, 5 a 25 millones de dírhams.

El sitio Wafir (mayo de 2026) apunta por su parte a un 7-9 % bruto en Hivernage en temporada alta y a un neto del 3 al 6 % en un riad tras un 35-50 % de costes de explotación. Las dos fuentes divergen en los rangos exactos (y Wafir da en otro punto un neto del 12-18 % incoherente con su propio bruto): tómelas como órdenes de magnitud, nunca como una promesa.

La ocupación: no confunda hoteles clasificados y alquileres amueblados

Las cifras oficiales de ocupación se refieren a los alojamientos clasificados, no a los amueblados. Según TelQuel, Marrakech registró 6,05 millones de pernoctaciones de enero a mayo de 2026 en establecimientos clasificados (+10 % interanual, 33 % del total nacional), con una ocupación del 72 % a finales de mayo, frente al 56 % nacional.

Para el alquiler por noches entre particulares no se halló una estadística pública equivalente. Wafir estima la ocupación media anual en un 58-65 % (70 a 80 % de noviembre a marzo en Hivernage) y afirma que alrededor del 35 % de las viviendas de Marrakech se comercializan en corta duración, con más de 3.500 riads activos en Airbnb: estimaciones privadas, que hay que manejar con cautela. Un operador de conserjería anuncia por su parte un 70-85 % de ocupación en riads, pero es un argumento comercial. Basar un plan de negocio en un 50-60 % es más prudente, pues la temporada baja de junio a agosto pesa en el año.

De los ingresos al neto: los costes que se comen el margen

Reaconsult enumera las partidas entre el bruto y el neto:

• Comisión de plataforma (Airbnb, Booking): 15 a 20 %.
• Recepción y conserjería: 8 a 15 % de los ingresos según esa firma. Nuestra guía sobre gastos y gestión del alquiler recoge fórmulas de corta duración desde el 18 %, hasta el 23 % con conserjería completa.
• Limpieza, ropa de cama, mantenimiento del inmueble (especialmente pesado en los riads antiguos), gastos fijos (agua, electricidad, internet), tasas locales y vacancia estacional.

Un ejemplo de conserjería muestra qué cubre un paquete: en Rentaplus, el 15 % del alquiler incluye tarificación dinámica, seguimiento de los viajeros hasta las 22 h, cerradura conectada y sensor de ruido, pero la limpieza sigue a su cargo con un proveedor local. Compare siempre lo incluido, no solo el porcentaje.

Ilustración aritmética (no una promesa de resultados): un riad comprado por 3 millones de dírhams al 11 % bruto genera 330.000 MAD de ingresos al año. Con un neto del 50-65 % del bruto, quedan unos 165.000 a 215.000 MAD, es decir, un 5,5 a 7,2 % del precio de compra, antes del impuesto sobre la renta y sin contar obras.

Ingresos en divisas: lo que ha sacado a la luz la Oficina de Cambios

En abril de 2024, la Oficina de Cambios (Office des changes) lanzó una auditoría de las transferencias internacionales recibidas por anfitriones a través de Airbnb, junto con los ministerios de Turismo e Interior. Según Hespress, algunas transferencias superaban los 100.000 dírhams al mes en operadores de varios inmuebles, canalizadas por cuentas extranjeras, PayPal, tarjetas bancarias y empresas de envío de dinero. Los datos se remitieron a la Inspección General de la Administración Territorial y los agentes censaron alojamientos en Casablanca, Marrakech, Esauira y Tánger.

Según Bladi.net, la actividad se trata como una exportación de servicios: los ingresos en divisas deben repatriarse a Marruecos en un plazo de 90 días, y los operadores inscritos en el registro mercantil pueden abrir una cuenta en divisas o en dírhams convertibles que cubre gastos profesionales en divisas de hasta el 70 % de lo repatriado. Estos artículos datan de 2024 y no precisan las sanciones: haga confirmar el régimen aplicable a su caso por un contable marroquí y, si no es residente, por la Oficina de Cambios. Sobre la autorización de explotación, vea nuestra guía de la licencia de la ley 80-14.

Lista de comprobación antes de comprar para alquilar por noches

• Pedir los ingresos reales de los últimos 24 meses del inmueble (extractos de plataformas), no una proyección.
• Restar un 15-20 % de plataforma, un 8-23 % de conserjería según el contrato, y después limpieza y gastos.
• Probar un escenario con un 50-60 % de ocupación y una temporada baja de junio a agosto.
• Comprobar que el reglamento de la comunidad o el título permite el uso turístico.
• Obtener la autorización de explotación antes de la primera reserva.
• Prever la cuenta bancaria y la repatriación de divisas en 90 días.
• Hacer validar la fiscalidad por un contable marroquí.