Rentabilidad neta del alquiler en Marrakech: lo que queda tras gastos e impuestos en 2026

Los anuncios casi siempre muestran la rentabilidad bruta. Lo que le importa al inversor es lo que queda tras pagar los gastos y los impuestos. En Marrakech la diferencia es menor de lo que se cree en el capítulo fiscal, y mayor de lo que se cree en el de los gastos.

De la rentabilidad bruta a la neta: la fórmula

La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el precio de compra, multiplicado por 100. No incluye gastos ni impuestos. Para la neta, se restan del alquiler anual el impuesto local sobre el inmueble, el seguro, los honorarios de gestión, los gastos de comunidad no recuperables, los periodos sin inquilino y el impuesto sobre la renta.

Según Masaken, el impuesto anual, el seguro, la gestión y la comunidad reducen la rentabilidad neta en torno a 1,5 a 2 puntos respecto a la bruta.

El precio de compra que hay que usar no es solo el de la escritura: los gastos de notaría, los derechos de registro y la comisión de la agencia se suman (véanse nuestros artículos sobre estos costes).

Cuánto valen las rentabilidades brutas en Marrakech en 2026

Dos fuentes dan órdenes de magnitud coherentes pero no idénticos, lo que recuerda que son estimaciones y no garantías:

• Masaken: 7,1 % bruto en Marrakech, con un neto estimado entre 4,7 % y 5,9 % (estimaciones 2025-2026 basadas en precios medios por m² y alquileres).
• L’Agence Immobilière (Morgan & James, actualizado en julio de 2026): 4 a 6 % bruto en alquiler de larga duración, 6 a 10 % bruto en alquiler de temporada en zonas turísticas, precisando que el neto exige restar gastos, mantenimiento y vacancia.

El alquiler de corta duración muestra, pues, una cifra bruta más alta, pero también más gastos, vacancia y gestión: el neto suele acercarse más de lo que se piensa al del alquiler clásico.

El impuesto sobre el alquiler: baremo, reducción del 40 % y tipo liberatorio

Para un alquiler de vivienda sin amueblar, el régimen general aplica una reducción a tanto alzado del 40 % sobre el alquiler bruto: se tributa por el 60 % del alquiler, sin justificar gastos. El baremo anual del impuesto sobre la renta aplicado a esa base neta, citado por Berrynoon y Démarches Maroc, es:

• hasta 40 000 MAD: 0 %
• de 40 001 a 60 000 MAD: 10 %
• de 60 001 a 80 000 MAD: 20 %
• de 80 001 a 100 000 MAD: 30 %
• de 100 001 a 180 000 MAD: 34 %
• más de 180 000 MAD: 37 %

El tipo liberatorio del 20 %, introducido por la ley de presupuestos de 2025, solo afecta a los alquileres sujetos a retención en la fuente (inquilino sociedad o profesional). Se aplica sobre el alquiler bruto, sin la reducción del 40 %, por lo que no interesa a un particular que alquila a otro particular. Según Démarches Maroc, los no residentes tienen las mismas obligaciones que los residentes; la declaración se hace en línea en tax.gov.ma antes del 1 de marzo para los alquileres del año anterior.

Aviso: las fuentes no coinciden en el umbral de exención (unas citan 30 000 MAD de alquiler bruto, otras 40 000 MAD de base neta, unos 66 700 MAD de alquiler bruto). Compruebe el umbral vigente con la DGI o un asesor fiscal antes de basar un cálculo en él.

Dos ejemplos con cifras

Hipótesis didáctica: una rentabilidad bruta del 6 %, coherente con el rango de larga duración citado.

Caso 1: apartamento de 1 200 000 MAD, alquiler de 6 000 MAD al mes (72 000 MAD al año).

• Base imponible: 72 000 × 60 % = 43 200 MAD.
• Impuesto: (43 200 × 10 %) − 4 000 = 320 MAD al año.
• Gastos (1,5 a 2 puntos del precio, es decir 18 000 a 24 000 MAD): quedan unos 48 000 a 54 000 MAD antes de impuestos, 47 680 a 53 680 MAD después.
• Rentabilidad neta tras impuestos: alrededor de 4,0 % a 4,5 %.

Caso 2: inmueble de 2 000 000 MAD, alquiler de 10 000 MAD al mes (120 000 MAD al año).

• Base imponible: 120 000 × 60 % = 72 000 MAD.
• Impuesto: (72 000 × 20 %) − 10 000 = 4 400 MAD al año, es decir 3,7 % del alquiler bruto.

Son ilustraciones: sus gastos reales, su tasa de vacancia y otras rentas inmobiliarias cambian el resultado. En ambos casos la conclusión es la misma: el impuesto es una partida secundaria; los gastos y la vacancia son la verdadera palanca.

Lista de comprobación antes de comprar para alquilar

• Calcule la rentabilidad sobre el precio total (escritura, gastos, comisión), no sobre el precio anunciado.
• Pida los gastos de comunidad reales y el impuesto local del inmueble concreto.
• Use una hipótesis prudente de vacancia, sobre todo en corta duración.
• Simule el impuesto con el baremo y la reducción del 40 %, sumando todos sus alquileres.
• Compruebe con la DGI o un asesor fiscal el umbral de exención y la opción del tipo liberatorio.
• Compare el neto obtenido con otras inversiones antes de decidir.

Este artículo ofrece estimaciones a título informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni promesa de rentabilidad.