Netto huurrendement in Marrakech: wat er in 2026 overblijft na kosten en belasting

Advertenties tonen bijna altijd het bruto rendement. Voor een belegger telt wat overblijft na kosten en belasting. In Marrakech is het verschil aan de belastingkant kleiner dan verwacht, en aan de kostenkant groter dan verwacht.

Van bruto naar netto rendement: de formule

Het bruto rendement is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs, maal 100. Kosten en belastingen tellen niet mee. Voor het netto rendement trekt u van de jaarhuur af: de lokale onroerendgoedbelasting, verzekering, beheerkosten, niet-verhaalbare kosten van de mede-eigendom, periodes zonder huurder en inkomstenbelasting.

Volgens Masaken verlagen de jaarlijkse belasting, verzekering, beheer en mede-eigendom het netto rendement met ongeveer 1,5 tot 2 punten ten opzichte van het bruto rendement.

De aankoopprijs die u moet gebruiken is niet alleen de prijs in de akte: notariskosten, registratierechten en makelaarscommissie komen erbovenop (zie onze artikelen over die kosten).

Wat bruto rendementen in Marrakech in 2026 waard zijn

Twee bronnen geven consistente maar niet identieke ordes van grootte, een herinnering dat het schattingen zijn en geen garanties:

• Masaken: 7,1 % bruto in Marrakech, met een geschat netto tussen 4,7 % en 5,9 % (schattingen 2025-2026 op basis van gemiddelde prijzen per m² en huren).
• L’Agence Immobilière (Morgan & James, bijgewerkt in juli 2026): 4 tot 6 % bruto bij langetermijnverhuur, 6 tot 10 % bruto bij seizoensverhuur in toeristische zones, met de opmerking dat voor het netto kosten, onderhoud en leegstand moeten worden afgetrokken.

Kortetermijnverhuur toont dus een hoger brutocijfer, maar ook zwaardere kosten, leegstand en beheer: het netto ligt vaak dichter bij dat van gewone verhuur dan gedacht.

Belasting op huur: tarief, aftrek van 40 % en bevrijdend tarief

Voor de verhuur van een ongemeubileerde woning past het gewone stelsel een forfaitaire aftrek van 40 % toe op de brutohuur: u wordt belast op 60 % van de huur, zonder bewijs van kosten. Het jaarlijkse tarief van de inkomstenbelasting op die nettogrondslag, zoals genoemd door Berrynoon en Démarches Maroc, is:

• tot 40 000 MAD: 0 %
• van 40 001 tot 60 000 MAD: 10 %
• van 60 001 tot 80 000 MAD: 20 %
• van 80 001 tot 100 000 MAD: 30 %
• van 100 001 tot 180 000 MAD: 34 %
• boven 180 000 MAD: 37 %

Het bevrijdende tarief van 20 %, ingevoerd door de begrotingswet 2025, geldt alleen voor huur die aan bronheffing is onderworpen (huurder is een vennootschap of professional). Het wordt toegepast op de brutohuur, zonder de aftrek van 40 %, en is dus zinloos voor een particulier die aan een particulier verhuurt. Volgens Démarches Maroc hebben niet-inwoners dezelfde verplichtingen als inwoners; de aangifte gebeurt online op tax.gov.ma vóór 1 maart voor de huur van het voorgaande jaar.

Let op: de bronnen zijn het niet eens over de vrijstellingsdrempel (sommige noemen 30 000 MAD brutohuur, andere 40 000 MAD nettogrondslag, ongeveer 66 700 MAD brutohuur). Controleer de geldende drempel bij de DGI of een belastingadviseur voordat u er een berekening op bouwt.

Twee rekenvoorbeelden

Didactische veronderstelling: een bruto rendement van 6 %, in lijn met de hierboven genoemde langetermijnrange.

Geval 1: appartement van 1 200 000 MAD, huur 6 000 MAD per maand (72 000 MAD per jaar).

• Belastbare grondslag: 72 000 × 60 % = 43 200 MAD.
• Inkomstenbelasting: (43 200 × 10 %) − 4 000 = 320 MAD per jaar.
• Kosten (1,5 tot 2 punten van de prijs, dus 18 000 tot 24 000 MAD): er blijft ongeveer 48 000 tot 54 000 MAD over vóór belasting, 47 680 tot 53 680 MAD erna.
• Netto rendement na belasting: ongeveer 4,0 % tot 4,5 %.

Geval 2: woning van 2 000 000 MAD, huur 10 000 MAD per maand (120 000 MAD per jaar).

• Belastbare grondslag: 120 000 × 60 % = 72 000 MAD.
• Inkomstenbelasting: (72 000 × 20 %) − 10 000 = 4 400 MAD per jaar, oftewel 3,7 % van de brutohuur.

Dit zijn illustraties: uw werkelijke kosten, leegstand en andere vastgoedinkomsten veranderen het resultaat. In beide gevallen is de les hetzelfde: belasting is een bijzaak; kosten en leegstand zijn de echte hefboom.

Checklist voor u koopt om te verhuren

• Bereken het rendement op de totale prijs (akte, kosten, commissie), niet op de vraagprijs.
• Vraag de werkelijke kosten van de mede-eigendom en de lokale belasting van het specifieke pand.
• Gebruik een voorzichtige aanname voor leegstand, vooral bij kortetermijnverhuur.
• Simuleer de inkomstenbelasting met het tarief en de aftrek van 40 %, en tel al uw huren op.
• Controleer de vrijstellingsdrempel en de optie van het bevrijdende tarief bij de DGI of een belastingadviseur.
• Vergelijk het netto resultaat met andere beleggingen voordat u beslist.

Dit artikel geeft schattingen ter informatie en vormt geen belastingadvies of belofte van rendement.