Taxe d'habitation et TSC à Marrakech : ce qu'un propriétaire non-résident paie vraiment chaque année

Un acheteur étranger qui signe à Marrakech connaît en général le prix, les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire. Il découvre souvent beaucoup plus tard qu’il devra régler chaque année deux taxes locales distinctes — la taxe d’habitation et la taxe de services communaux — sur un bien qu’il n’occupe peut-être que quelques semaines par an. Et que l’abattement de 75 % dont tout le monde parle ne s’applique presque jamais à son cas. Voici le calcul exact, tel qu’il ressort de la loi n° 47-06.

Deux taxes distinctes, assises sur la même valeur

La taxe d’habitation (TH) est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier, à défaut au nom du possesseur ou de l’occupant (article 20 de la loi 47-06). La taxe de services communaux (TSC) suit la même logique et vise les immeubles bâtis et constructions de toute nature (article 33). Les deux s’appliquent à l’intérieur du périmètre des communes urbaines, dans les zones périphériques définies par la loi 12-90 sur l’urbanisme, dans les centres délimités et dans les stations estivales, hivernales et thermales.

La base commune est la valeur locative, déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement, d’après la moyenne des loyers pratiqués pour des habitations similaires du même quartier (article 23). Ce n’est donc ni le prix d’achat, ni le loyer réellement encaissé : c’est une valeur administrative, révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.

Conséquence pratique trop souvent ignorée : un bien situé dans une station estivale, hivernale ou thermale est imposé même en l’absence d’occupation (article 25), la vacance ne pouvant alors être retenue que dans les conditions strictes des articles 26-II et 31.

Le barème 2026, appliqué tranche par tranche

L’article 27 fixe un barème progressif sur la valeur locative annuelle :

Valeur locative annuelle	Taux TH
0 à 5 000 MAD	exonérée
5 001 à 20 000 MAD	10 %
20 001 à 40 000 MAD	20 %
Au-delà de 40 000 MAD	30 %

La TSC s’ajoute à un taux fixe (article 36) : 10,50 % de la valeur locative pour les biens situés dans le périmètre des communes urbaines, des centres délimités et des stations estivales, hivernales et thermales, et 6,50 % dans les zones périphériques des communes urbaines. Cette distinction n’est pas anecdotique à Marrakech, où plusieurs zones de développement récent se trouvent hors du périmètre urbain strict : le classement de la parcelle change l’addition de près de 40 % sur la ligne TSC.

Pour un bien dont la valeur locative annuelle est fixée à 60 000 MAD, sans abattement : la TH atteint 11 500 MAD (1 500 + 4 000 + 6 000 selon les tranches) et la TSC 6 300 MAD. Total : 17 800 MAD par an, avant toute charge de copropriété, assurance ou entretien.

Deux garde-fous existent : la TH dont le montant est inférieur à 100 dirhams n’est pas émise (article 28), et une valeur locative inférieure ou égale à 5 000 MAD annule la TH — mais pas la TSC, due dès le premier dirham.

L’abattement de 75 % : la ligne qui sépare un MRE d’un investisseur

C’est le point le plus mal compris. L’article 24 accorde un abattement de 75 % sur la valeur locative de l’habitation principale du redevable propriétaire ou usufruitier. Il s’étend, toujours à titre d’habitation principale, au logement occupé par le conjoint, les ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré, par les co-indivisaires pour le local qu’ils occupent, et par les membres de certaines sociétés immobilières.

La loi vise explicitement un cas de figure : les Marocains résidant à l’étranger, pour le logement qu’ils conservent à titre d’habitation principale au Maroc, occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré. Un MRE qui laisse son appartement à ses parents conserve donc l’abattement. Un MRE qui le loue, le laisse vide ou n’y vient qu’en été ne remplit pas la condition.

Pour un investisseur étranger sans lien de résidence avec le bien, ou pour une résidence secondaire, aucun abattement ne s’applique : la TH se calcule sur 100 % de la valeur locative. L’écart est considérable — sur une valeur locative de 60 000 MAD, l’abattement ramènerait la base à 15 000 MAD et la TH à 1 000 MAD, contre 11 500 MAD sans lui.

À noter : l’abattement n’est cumulable avec aucune autre réduction de cette taxe. Et il est rédigé pour la taxe d’habitation, tandis que l’article 35 assoit la TSC sur « la valeur locative servant de base au calcul » des taxes concernées — une formulation dont la portée pratique sur la ligne TSC mérite d’être vérifiée directement sur l’avis d’imposition plutôt que déduite.

Les cas où la note tombe, ou disparaît

Deux mécanismes réduisent réellement la facture, chacun sous condition :

• Exonération temporaire de cinq ans : les constructions nouvelles réalisées par des personnes au titre de leur habitation principale sont exonérées de TH pendant les cinq années suivant celle de leur achèvement (article 22-II). La condition d’habitation principale exclut donc, là encore, l’achat purement locatif — un point à vérifier avant de considérer qu’un appartement neuf est exonéré par nature.
• Décharge pour vacance : elle suppose une déclaration déposée au cours du mois de janvier de l’année suivant celle de la vacance, auprès du service local des impôts, avec preuve à l’appui (état des lieux et déménagement des meubles en cas de réparations, enlèvement des compteurs d’eau et d’électricité pour un local en instance d’affectation). Sans cette déclaration, la vacance ne produit aucun effet.

Deux obligations déclaratives conditionnent le reste : la déclaration d’achèvement de construction et celle de changement de propriété ou d’affectation, à souscrire au plus tard le 31 janvier de l’année suivant les travaux ou le changement (article 30). Un acheteur qui néglige la seconde reste exposé à un avis d’imposition établi au nom du vendeur.

Depuis juin 2025, l’interlocuteur n’est plus la commune

La loi n° 14-25, adoptée par la Chambre des représentants le 13 mai 2025, modifie et complète la loi 47-06. Elle transfère de la Trésorerie générale du Royaume à la Direction générale des impôts la perception de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux, avec un délai maximal de deux mois après publication au Bulletin officiel pour le transfert des dossiers et bases de données. Le directeur général des Impôts se substitue désormais au Trésorier général du Royaume devant les tribunaux pour les contentieux portant sur ces deux taxes.

Ni les taux ni l’assiette ne changent : seule la gestion est centralisée. Pour un propriétaire non-résident, cela signifie que la réclamation sur une valeur locative jugée excessive, la demande de décharge et le paiement passent désormais par le circuit DGI — un point qui simplifie la gestion à distance décrite dans notre guide sur les charges de copropriété et la gestion locative à Marrakech.

Checklist pour un propriétaire non-résident

• Demander la valeur locative retenue par l’administration avant de projeter un rendement net : c’est elle, et non le prix d’achat, qui détermine la TH et la TSC
• Vérifier si la parcelle relève du périmètre urbain (TSC à 10,50 %) ou d’une zone périphérique (6,50 %)
• Ne pas compter sur l’abattement de 75 % sauf si le bien est réellement l’habitation principale, y compris dans le cas MRE avec occupation gratuite par un parent au premier degré
• Déposer la déclaration de changement de propriété au plus tard le 31 janvier suivant l’acquisition
• En cas de vacance, déposer la déclaration en janvier de l’année suivante, avec preuves — la décharge ne s’obtient pas rétroactivement sans elle
• Intégrer TH + TSC dans le calcul de rendement au même titre que la fiscalité des revenus locatifs et la taxe sur le profit immobilier à la revente

Ces deux taxes ne remettent pas en cause l’intérêt d’un investissement à Marrakech, mais elles pèsent sur le rendement net d’un bien peu occupé — précisément le profil le plus fréquent chez les acheteurs étrangers. Les intégrer dès la simulation d’achat, aux côtés des postes détaillés dans notre guide de la fiscalité immobilière à Marrakech, évite une mauvaise surprise qui revient chaque année.