Woonbelasting en TSC in Marrakech: wat een niet-ingezeten eigenaar werkelijk per jaar betaalt

Een buitenlandse koper die in Marrakech tekent, kent doorgaans de prijs, de registratierechten en het notarishonorarium. Wat hij vaak pas veel later ontdekt: elk jaar zijn twee afzonderlijke lokale belastingen verschuldigd — de woonbelasting en de gemeentelijke dienstenbelasting — op een woning die hij misschien maar enkele weken per jaar gebruikt. En dat de korting van 75 % waar iedereen het over heeft, vrijwel nooit op zijn situatie van toepassing is. Dit is de exacte berekening, zoals die volgt uit wet nr. 47-06.

Twee aparte belastingen, één gedeelde grondslag

De woonbelasting (taxe d’habitation, TH) wordt geheven op naam van de eigenaar of vruchtgebruiker, en bij gebreke daarvan op naam van de bezitter of bewoner (artikel 20 van wet 47-06). De gemeentelijke dienstenbelasting (taxe de services communaux, TSC) volgt dezelfde logica en treft bebouwde onroerende goederen en constructies van elke aard (artikel 33). Beide gelden binnen de perimeter van stedelijke gemeenten, in de randzones zoals omschreven in stedenbouwwet 12-90, in afgebakende centra en in zomer-, winter- en kuuroorden.

De gedeelde grondslag is de huurwaarde, bij vergelijking vastgesteld door de tellingscommissie op basis van de gemiddelde huren voor vergelijkbare woningen in dezelfde wijk (artikel 23). Het is dus niet de aankoopprijs en evenmin de werkelijk geïnde huur: het is een administratieve waarde, die elke vijf jaar met 2 % wordt herzien.

Eén praktisch gevolg wordt stelselmatig over het hoofd gezien: een woning in een zomer-, winter- of kuuroord wordt belast ook zonder bewoning (artikel 25), en leegstand kan dan alleen worden erkend onder de strikte voorwaarden van de artikelen 26-II en 31.

Het tarief 2026, schijf per schijf toegepast

Artikel 27 stelt een progressief tarief vast op de jaarlijkse huurwaarde:

Jaarlijkse huurwaarde	TH-tarief
0 tot 5.000 MAD	vrijgesteld
5.001 tot 20.000 MAD	10 %
20.001 tot 40.000 MAD	20 %
Boven 40.000 MAD	30 %

Daar komt de TSC bij tegen een vast tarief (artikel 36): 10,50 % van de huurwaarde voor goederen binnen de perimeter van stedelijke gemeenten, afgebakende centra en zomer-, winter- of kuuroorden, en 6,50 % in de randzones van stedelijke gemeenten. Dat onderscheid is in Marrakech geen detail: verschillende recent ontwikkelde zones liggen buiten de strikte stedelijke perimeter, en de classificatie van het perceel verandert de TSC-regel met bijna 40 %.

Voor een woning met een vastgestelde jaarlijkse huurwaarde van 60.000 MAD, zonder korting: de TH bedraagt 11.500 MAD (1.500 + 4.000 + 6.000 over de schijven) en de TSC 6.300 MAD. Totaal: 17.800 MAD per jaar, vóór VvE-kosten, verzekering of onderhoud.

Er bestaan twee vangnetten: woonbelasting onder 100 dirham wordt niet opgelegd (artikel 28), en een huurwaarde van 5.000 MAD of minder doet de TH vervallen — maar niet de TSC, die vanaf de eerste dirham verschuldigd is.

De korting van 75 %: de scheidslijn tussen een MRE en een belegger

Dit is het meest misbegrepen punt. Artikel 24 kent een korting van 75 % toe op de huurwaarde van de hoofdwoning van de belastingplichtige eigenaar of vruchtgebruiker. De korting geldt eveneens, steeds als hoofdwoning, voor het pand dat wordt bewoond door de echtgenoot, door bloedverwanten in de rechte lijn in de eerste graad, door mede-eigenaren in onverdeeldheid voor de ruimte die zij bewonen, en door leden van bepaalde vastgoedvennootschappen.

De wet noemt uitdrukkelijk één situatie: Marokkanen die in het buitenland wonen, voor de woning die zij als hoofdwoning in Marokko aanhouden en die kosteloos wordt bewoond door hun echtgenoot of door bloedverwanten in de rechte lijn in de eerste graad. Een MRE die zijn appartement aan zijn ouders laat, behoudt dus de korting. Een MRE die het verhuurt, leeg laat staan of er alleen in de zomer komt, voldoet niet aan de voorwaarde.

Voor een buitenlandse belegger zonder woonband met het pand, of voor een tweede woning, geldt geen enkele korting: de TH wordt berekend over 100 % van de huurwaarde. Het verschil is aanzienlijk — bij een huurwaarde van 60.000 MAD zou de korting de grondslag terugbrengen tot 15.000 MAD en de TH tot 1.000 MAD, tegenover 11.500 MAD zonder.

Let wel: de korting is niet cumuleerbaar met enige andere vermindering van deze belasting. Ze is bovendien geschreven voor de woonbelasting, terwijl artikel 35 de TSC baseert op “de huurwaarde die als grondslag dient voor de berekening” van de betrokken belastingen — een formulering waarvan de praktische draagwijdte op de TSC-regel beter rechtstreeks op het aanslagbiljet wordt nagegaan dan afgeleid.

Waar de rekening daalt, of verdwijnt

Twee mechanismen verlagen de rekening werkelijk, elk onder voorwaarden:

• Tijdelijke vrijstelling van vijf jaar: nieuwbouw die particulieren als hoofdwoning realiseren, is vrijgesteld van TH gedurende de vijf jaar volgend op het jaar van oplevering (artikel 22-II). De voorwaarde van hoofdwoning sluit ook hier een zuivere beleggingsaankoop uit — het nagaan waard voordat je aanneemt dat een nieuwbouwappartement van nature vrijgesteld is.
• Ontheffing wegens leegstand: die vereist een aangifte in de maand januari van het jaar volgend op de leegstand, bij de lokale belastingdienst en met bewijs (plaatsbeschrijving en volledige verhuizing van het meubilair bij verbouwing, verwijdering van de water- en elektriciteitsmeters voor een pand in afwachting van bestemming). Zonder die aangifte heeft de leegstand geen enkel gevolg.

Twee aangifteverplichtingen bepalen de rest: de aangifte van voltooiing van de bouw en die van eigendoms- of bestemmingswijziging, in te dienen uiterlijk op 31 januari van het jaar volgend op de werken of de wijziging (artikel 30). Een koper die de tweede verwaarloost, blijft blootgesteld aan een aanslag op naam van de verkoper.

Sinds juni 2025 is de gemeente niet langer het aanspreekpunt

Wet nr. 14-25, op 13 mei 2025 aangenomen door de Kamer van Afgevaardigden, wijzigt en vult wet 47-06 aan. Ze draagt de inning van de woonbelasting en de gemeentelijke dienstenbelasting over van de Algemene Schatkist van het Koninkrijk naar de Directie-generaal Belastingen (DGI), met maximaal twee maanden na publicatie in het Staatsblad om dossiers en databanken over te dragen. De directeur-generaal Belastingen vervangt voortaan de schatkistbewaarder voor de rechtbanken in geschillen over deze twee belastingen.

Tarieven noch grondslag veranderen: alleen het beheer wordt gecentraliseerd. Voor een niet-ingezeten eigenaar betekent dat dat een bezwaar tegen een te hoog geachte huurwaarde, een verzoek om ontheffing en de betaling zelf voortaan via het DGI-circuit lopen — wat het beheer op afstand vereenvoudigt zoals beschreven in onze gids over VvE-kosten en verhuurbeheer in Marrakech.

Checklist voor een niet-ingezeten eigenaar

• Vraag de door de administratie gehanteerde huurwaarde op voordat je een nettorendement berekent: dat cijfer, niet de aankoopprijs, bepaalt zowel TH als TSC
• Ga na of het perceel binnen de stedelijke perimeter valt (TSC 10,50 %) of in een randzone (6,50 %)
• Reken niet op de korting van 75 % tenzij het pand werkelijk de hoofdwoning is, ook in het MRE-geval met kosteloze bewoning door een familielid in de eerste graad
• Dien de aangifte van eigendomswijziging in uiterlijk op 31 januari volgend op de aankoop
• Dien bij leegstand de aangifte in januari van het volgende jaar in, met bewijs — zonder die aangifte is er geen ontheffing met terugwerkende kracht
• Neem TH + TSC op in de rendementsberekening, net als de belasting op huurinkomsten en de belasting op vastgoedwinst bij doorverkoop

Deze twee belastingen ondergraven het belang van een investering in Marrakech niet, maar ze drukken op het nettorendement van een weinig bewoond pand — precies het meest voorkomende profiel bij buitenlandse kopers. Ze meenemen vanaf de aankoopsimulatie, naast de posten uit onze gids over vastgoedbelasting in Marrakech, voorkomt een onaangename verrassing die elk jaar terugkeert.