Comprar en Marruecos a nombre propio o a través de una sociedad: el comparativo fiscal real de 2026

Es una de las primeras preguntas de todo comprador extranjero en Marrakech, a menudo con el reflejo español o francés de la sociedad patrimonial: ¿pongo el inmueble en una sociedad o a mi nombre? La respuesta marroquí no es la europea, y la ley de finanzas 2026 (Dahir n.º 1-25-67 de 10 de diciembre de 2025, ley n.º 50-25) acaba de mover dos piezas importantes: los derechos sobre la transmisión de participaciones en sociedades inmobiliarias bajan del 6 % al 5 %, y las sociedades no residentes que venden un inmueble marroquí disponen ahora de 30 días para declarar y pagar. Esto es lo que cuesta realmente cada montaje, etapa por etapa.

Qué significa «sociedad» en Marruecos: dos regímenes muy distintos

No existe una SCI marroquí al estilo francés. El Código General de Impuestos (CGI) distingue dos categorías, y confundirlas es el error más frecuente.

La sociedad inmobiliaria transparente (SIT). El artículo 3-3.º del CGI excluye del impuesto sobre sociedades a las sociedades con objeto inmobiliario, cualquiera que sea su forma jurídica, cuyo capital esté dividido en participaciones que otorgan a cada socio el disfrute exclusivo de una fracción determinada del inmueble. Fiscalmente la sociedad se ignora: cada socio tributa como si poseyera directamente su unidad. Es el vehículo de las comunidades familiares, no el del inversor en alquiler.

La sociedad de predominio inmobiliario (SPI). El artículo 61-II del CGI se refiere a toda sociedad cuyo activo bruto esté constituido en al menos un 50 % de su valor por inmuebles, o por títulos de sociedades con objeto inmobiliario. No se computan los inmuebles afectos a la explotación industrial, comercial, artesanal, agrícola o profesional de la propia sociedad, ni los destinados a alojar a su personal asalariado. Es el régimen en el que cae, por defecto, la sociedad limitada creada para tener un riad o dos apartamentos.

Una sociedad limitada que posee un inmueble en alquiler en Marrakech es, en la inmensa mayoría de los casos, una sociedad de predominio inmobiliario, no una sociedad «transparente».

En la compra: el mismo 4 %, gastos accesorios distintos

En la adquisición misma, el montaje no cambia nada: los derechos de registro siguen en el 4 % para un inmueble de uso residencial, sea el comprador persona física o jurídica. A ello se añaden la conservación de la propiedad, los honorarios del notario y la tasa notarial: el detalle está en nuestra guía sobre el papel del notario y sus honorarios reales.

Una novedad afecta a ambos montajes por igual: desde el 1 de julio de 2026, el artículo 133-I-III del CGI establece un derecho de registro adicional del 2 % sobre las transmisiones onerosas de inmuebles cuyo precio supere los 300 000 dírhams, cuando la escritura no precisa las modalidades y referencias de pago, o cuando el pago no se efectúa por un medio trazable (cheque cruzado no endosable, transferencia, efecto de comercio, medio electrónico, compensación). Si una parte se paga en efectivo, el recargo grava únicamente esa fracción. Lo detallamos en nuestro artículo sobre la trazabilidad de los pagos en la compra.

La verdadera diferencia de entrada está en otro sitio: la sociedad supone constitución, capital, domiciliación, asesor contable y cuentas anuales. Son costes recurrentes que hay que contraponer al ahorro fiscal esperado, no meros trámites.

Durante la tenencia: IRPF del alquiler frente a sociedades más dividendos

Aquí se abre la brecha, y rara vez en el sentido esperado.

A nombre propio, los alquileres tributan como rendimientos inmobiliarios. Conviven dos opciones: el tipo liberatorio sobre el bruto —10 % si el rendimiento bruto anual es inferior a 120 000 dírhams, 15 % si alcanza o supera ese umbral— o la escala progresiva del IRPF tras una reducción a tanto alzado del 40 %. Para un propietario no residente sin otras rentas marroquíes, el tipo liberatorio suele ser el más simple y a menudo el más barato.

En sociedad, el resultado tributa por el impuesto sobre sociedades. En 2026 culmina la convergencia iniciada por la ley de finanzas 2023: 20 % hasta 100 millones de dírhams de beneficio neto y 35 % por encima. Es decir, una sociedad inmobiliaria ordinaria paga el 20 %. Pero el impuesto no acaba ahí: para recuperar el dinero a título personal hay que repartir dividendos, sujetos a una retención del 11,25 % en 2026 (frente al 12,5 % en 2025 y el 10 % desde 2027; el tipo depende ahora del año de distribución, no del ejercicio en que se generó el beneficio).

La acumulación es mecánica: sobre 100 de beneficio, 20 de sociedades y luego un 11,25 % sobre los 80 restantes, es decir, alrededor del 29 % de gravamen total antes de cobrar. Compárese con el 10 % o el 15 % del tipo liberatorio a nombre propio.

Se añaden dos cargas fijas del lado societario:

• la cuota mínima del 0,25 % de la cifra de negocio sin impuestos, con un suelo de 3 000 dírhams, exigible incluso con resultado nulo o negativo (artículo 144 del CGI). Las sociedades nuevas están exentas durante los primeros 36 meses de explotación, con el límite de 60 meses desde la constitución;
• la contribución social de solidaridad, prorrogada por la ley de finanzas 2026 para 2026, 2027 y 2028, a partir de un beneficio anual imponible de 1 millón de dírhams (1,5 % de 1 a 5 millones, luego 2,5 %, 3,5 % y 5 % por tramos).

Un inversor con uno o dos inmuebles en alquiler en Marrakech nunca alcanzará el umbral de la contribución de solidaridad, pero pagará la cuota mínima cada año, incluso sin inquilino.

En la reventa: 20 % de plusvalía frente al 5 % de la transmisión de participaciones

Es el único terreno en el que la sociedad recupera ventaja, y es justo lo que la ley de finanzas 2026 acaba de reforzar.

A nombre propio, la reventa activa el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria: 20 % del beneficio neto, con un mínimo del 3 % del precio de venta y exenciones tasadas que detallamos en nuestra guía de cálculo del impuesto sobre la plusvalía.

En sociedad, dos vías. Si la sociedad vende el inmueble, la plusvalía entra en el resultado imponible al 20 % o al 35 %. Si los socios ceden sus participaciones, la operación se somete a derechos de registro: desde el 1 de enero de 2026, el artículo 133-I-G-4.º del CGI rebaja el tipo del 6 % al 5 % para las transmisiones, onerosas o gratuitas, de acciones o participaciones en sociedades inmobiliarias transparentes y en sociedades de predominio inmobiliario no cotizadas.

Ojo con la contrapartida introducida en paralelo: para acogerse a la exención de derechos de registro aplicable a las transmisiones de títulos ordinarios, el artículo 129-IV-25.º del CGI exige ahora presentar un certificado administrativo que confirme que los títulos no pertenecen a una sociedad transparente o de predominio inmobiliario. El carácter inmobiliario de la sociedad ya no se acepta por declaración.

Lo que cambia en 2026 para las sociedades no residentes

La medida más concreta para un inversor extranjero estructurado fuera pasó relativamente desapercibida. Para las transmisiones realizadas desde el 1 de enero de 2026, las sociedades no residentes sin establecimiento en Marruecos deben declarar las plusvalías por venta de inmuebles marroquíes en los 30 días siguientes al mes de la cesión, en un modelo simplificado fijado por la administración, con pago simultáneo del impuesto sobre sociedades al tipo ordinario: 20 % si la plusvalía neta es inferior a 100 millones de dírhams, 35 % por encima (artículos 20-III y 170-V-III del CGI). Se aplican las reglas comunes de control, prescripción y sanciones.

En la práctica: poseer un inmueble marroquí a través de una holding extranjera ya no exime de nada y añade una obligación declarativa de plazo corto. La cuestión de sacar los fondos sigue siendo distinta: véase nuestro artículo sobre la repatriación del producto de una venta inmobiliaria.

Lista de comprobación antes de decidir

• Uno o dos inmuebles en alquiler, tenencia larga, rentas inferiores a 120 000 MAD al año: el nombre propio sigue siendo casi siempre más simple y menos gravado (10 % liberatorio frente a ~29 % acumulado de sociedades y dividendos).
• Proyecto de reventa rápida o de salida por cesión de participaciones: la sociedad cobra sentido, ahora al 5 % de derechos de registro.
• Varios socios, planificación sucesoria o actividad de promoción: la sociedad se impone por razones jurídicas antes que fiscales.
• Cuente el coste real de funcionamiento: cuota mínima de 3 000 MAD anuales como poco, contabilidad electrónica obligatoria desde la ley de finanzas 2026, cuentas anuales, honorarios.
• Verifique el ratio del 50 %: por encima, su sociedad es de predominio inmobiliario, con todas las consecuencias en la transmisión.
• Deje el arbitraje a un fiscalista marroquí, no a la analogía con una sociedad patrimonial europea. Cruce la lectura con nuestro panorama de la fiscalidad inmobiliaria en Marrakech y el proceso de compra paso a paso.

El reflejo correcto no es elegir primero la estructura, sino definir la duración de la tenencia y la vía de salida. El resto se deduce.