Vastgoed kopen in Marokko op eigen naam of via een vennootschap: de echte fiscale vergelijking in 2026

Het is een van de eerste vragen die een buitenlandse koper in Marrakech stelt: zet ik het pand in een vennootschap of op mijn eigen naam? Het Marokkaanse antwoord is niet het Europese, en de financiewet 2026 (Dahir nr. 1-25-67 van 10 december 2025, wet nr. 50-25) heeft net twee knoppen verzet: de rechten op de overdracht van aandelen in vastgoedvennootschappen dalen van 6 % naar 5 %, en niet-ingezeten vennootschappen die een Marokkaans pand verkopen hebben nu 30 dagen om aan te geven en te betalen. Dit is wat elke constructie werkelijk kost, stap voor stap.

Wat «vennootschap» in Marokko betekent — twee heel verschillende regimes

Er bestaat geen Marokkaanse SCI naar Frans model. De Marokkaanse belastingwet (CGI) onderscheidt twee categorieën, en die verwarren is de meest gemaakte fout.

De fiscaal transparante vastgoedvennootschap (SIT). Artikel 3-3° van de CGI plaatst vennootschappen met een vastgoeddoel buiten het toepassingsgebied van de vennootschapsbelasting, ongeacht hun rechtsvorm, wanneer het kapitaal is verdeeld in aandelen die elke vennoot het exclusieve genot geven van een welbepaald deel van het gebouw. Fiscaal wordt de vennootschap genegeerd: elke vennoot wordt belast alsof hij zijn deel rechtstreeks bezit. Dit is het vehikel van familiale onverdeeldheden, niet van een klassieke verhuurbelegger.

De vennootschap met overwegend vastgoed (SPI). Artikel 61-II van de CGI viseert elke vennootschap waarvan de bruto-activa voor minstens 50 % van de waarde bestaan uit gebouwen, of uit effecten van vennootschappen met een vastgoeddoel. Gebouwen die de vennootschap gebruikt voor haar eigen industriële, commerciële, ambachtelijke, agrarische of vrije beroepsactiviteit, of om haar personeel te huisvesten, tellen niet mee. Dit is het regime waarin een BV die een riad of twee appartementen aanhoudt standaard terechtkomt.

Een vennootschap die een huurpand in Marrakech bezit is in de overgrote meerderheid van de gevallen een vennootschap met overwegend vastgoed — geen «transparante» vennootschap.

Bij aankoop: dezelfde 4 %, andere bijkomende kosten

Op de aankoop zelf verandert de constructie niets: de registratierechten blijven 4 % voor een woongebouw, of de koper nu een natuurlijke persoon of een vennootschap is. Daar komen de kadasterkosten, het notarishonorarium en de notariële taks bij — het detail staat in onze gids over de rol en de werkelijke tarieven van de notaris.

Eén nieuw punt geldt voor beide constructies gelijk: sinds 1 juli 2026 voorziet artikel 133-I-III van de CGI in een bijkomend registratierecht van 2 % op overdrachten onder bezwarende titel van gebouwen met een prijs boven 300 000 dirham, wanneer de akte de betalingsmodaliteiten en -referenties niet vermeldt, of wanneer niet met een traceerbaar middel is betaald (niet-endosseerbare gekruiste cheque, overschrijving, handelspapier, elektronisch middel, schuldvergelijking). Bij gedeeltelijke contante betaling treft de opslag enkel dat contante deel. We behandelen dit in ons artikel over traceerbare betalingen bij aankoop.

Het echte verschil bij instap ligt elders: een vennootschap betekent oprichting, kapitaal, een zetel, een boekhouder en jaarrekeningen. Dat zijn terugkerende kosten die tegenover de verhoopte fiscale winst staan — geen formaliteiten.

Tijdens het aanhouden: huurinkomstenbelasting tegenover vennootschapsbelasting plus dividend

Hier wordt de kloof zichtbaar, en zelden in de verwachte richting.

Op eigen naam vallen de huren onder de inkomsten uit onroerend goed. Twee opties bestaan naast elkaar: het bevrijdende tarief op het bruto bedrag — 10 % als het bruto jaarlijkse huurinkomen onder 120 000 dirham blijft, 15 % zodra die drempel wordt bereikt of overschreden — of het progressieve tarief na een forfaitaire aftrek van 40 %. Voor een niet-ingezeten eigenaar zonder andere Marokkaanse inkomsten is het bevrijdende tarief bijna altijd eenvoudiger en vaak goedkoper.

In vennootschap is het resultaat onderworpen aan de vennootschapsbelasting. In 2026 is de convergentie die met de financiewet 2023 begon voltooid: 20 % tot 100 miljoen dirham nettowinst, 35 % daarboven. Een gewone vastgoedvennootschap betaalt dus 20 %. Maar daar stopt de heffing niet: om het geld privé op te nemen moet er dividend worden uitgekeerd, met een bronheffing van 11,25 % in 2026 (tegenover 12,5 % in 2025 en 10 % vanaf 2027 — het tarief hangt voortaan af van het jaar van uitkering, niet van het boekjaar waarin de winst werd gemaakt).

De stapeling is mechanisch: op 100 winst 20 vennootschapsbelasting, daarna 11,25 % op de resterende 80, oftewel ongeveer 29 % totale heffing voordat het geld bij u is. Vergelijk dat met 10 of 15 % op eigen naam.

Aan de vennootschapszijde komen twee vaste lasten bij:

• de minimumbijdrage van 0,25 % van de omzet exclusief belasting, met een ondergrens van 3 000 dirham, verschuldigd zelfs bij een nulresultaat of verlies (artikel 144 van de CGI). Nieuwe vennootschappen zijn vrijgesteld gedurende de eerste 36 maanden van exploitatie, binnen een limiet van 60 maanden na oprichting;
• de sociale solidariteitsbijdrage, door de financiewet 2026 verlengd voor 2026, 2027 en 2028, vanaf een belastbare jaarwinst van 1 miljoen dirham (1,5 % van 1 tot 5 miljoen, daarna 2,5 %, 3,5 % en 5 % in schijven).

Een belegger met één of twee huurpanden in Marrakech haalt de drempel van de solidariteitsbijdrage nooit, maar betaalt elk jaar de minimumbijdrage — ook zonder huurder.

Bij verkoop: 20 % meerwaardebelasting tegenover 5 % op aandelenoverdracht

Dit is het enige terrein waarop de vennootschap terrein wint, en precies wat de financiewet 2026 heeft versterkt.

Op eigen naam activeert de verkoop de belasting op vastgoedwinst: 20 % van de nettowinst, met een minimum van 3 % van de verkoopprijs, en afgebakende vrijstellingen die we uitwerken in onze gids over de berekening van de vastgoedwinstbelasting.

In vennootschap zijn er twee wegen. Verkoopt de vennootschap het gebouw, dan valt de meerwaarde in het belastbare resultaat tegen 20 % of 35 %. Dragen de vennoten hun aandelen over, dan gelden registratierechten: sinds 1 januari 2026 verlaagt artikel 133-I-G-4° van de CGI het tarief van 6 % naar 5 % voor overdrachten, onder bezwarende titel of om niet, van aandelen in transparante vastgoedvennootschappen en in niet-beursgenoteerde vennootschappen met overwegend vastgoed.

Let op de tegenhanger die tegelijk werd ingevoerd: om de vrijstelling van registratierechten op gewone aandelenoverdrachten te genieten, vereist artikel 129-IV-25° van de CGI voortaan een administratief attest dat bevestigt dat de effecten niet toebehoren aan een transparante vennootschap of een vennootschap met overwegend vastgoed. Het vastgoedkarakter wordt niet langer op verklaring aangenomen.

Wat er in 2026 verandert voor niet-ingezeten vennootschappen

De meest concrete maatregel voor een buitenlandse investeerder met een structuur in het buitenland bleef relatief onopgemerkt. Voor overdrachten vanaf 1 januari 2026 moeten niet-ingezeten vennootschappen zonder vestiging in Marokko de meerwaarde op de verkoop van Marokkaanse gebouwen aangeven binnen 30 dagen na de maand van de overdracht, op een vereenvoudigd model van de administratie, met gelijktijdige betaling van de vennootschapsbelasting tegen het gewone tarief: 20 % als de nettomeerwaarde onder 100 miljoen dirham blijft, 35 % daarboven (artikelen 20-III en 170-V-III van de CGI). De gewone regels inzake controle, verjaring en sancties zijn van toepassing.

Concreet: een Marokkaans pand via een buitenlandse holding aanhouden stelt nergens meer van vrij en voegt een aangifteplicht met korte termijn toe. Het geld naar buiten krijgen is een aparte vraag — zie ons artikel over het repatriëren van de opbrengst van een vastgoedverkoop.

Checklist voordat u kiest

• Eén of twee huurpanden, lange aanhoudperiode, inkomsten onder 120 000 MAD per jaar: eigen naam blijft bijna altijd eenvoudiger en lichter belast (10 % bevrijdend tegenover ~29 % gecumuleerd).
• Plan voor snelle verkoop of exit via aandelenoverdracht: de vennootschap wordt relevant, nu tegen 5 % registratierechten.
• Meerdere vennoten, successieplanning of ontwikkelingsactiviteit: de vennootschap dringt zich op om juridische redenen, nog voor fiscale.
• Reken de werkelijke werkingskosten mee: minimumbijdrage van minstens 3 000 MAD per jaar, verplichte elektronische boekhouding sinds de financiewet 2026, jaarrekeningen, honoraria.
• Controleer de 50 %-verhouding: daarboven is uw vennootschap er een met overwegend vastgoed, met alle gevolgen bij overdracht.
• Laat een Marokkaanse fiscalist beslissen, niet een analogie met een Europese vastgoedvennootschap. Lees ook ons overzicht van de vastgoedbelasting in Marrakech en de aankoopprocedure stap voor stap.

De juiste reflex is niet eerst de structuur kiezen, maar de aanhoudperiode en de exit bepalen. De rest volgt daaruit.